Ипотечные рокировки

Ипотечный кризис в США лишь косвенно повлиял на российский рынок. Но он всё же стал неким холодным душем и заставил игроков задуматься о будущем ипотеки в России, пересмотреть правила игры, чтобы не повторить чужих ошибок. Можно сказать, что кризис стал неким рубежом, разделившим развитие ипотеки в России на «до» и «после».

На российском рынке практически перестали существовать программы кредитования без первоначального взноса, кредитование заёмщиков с доходами в произвольной форме. Из-за ; ухода с ипотечного рынка ряда банков, в основном мелких, в связи с ужесточившимися условиями и ростом процентных ставок привлечения длинных западных денег, сократилось и общее число программ. Некоторые банки повысили ставки по ипотечным кредитам уже прошлой осенью, иные — в начале нынешнего года.

Ставки выросли в среднем на 0,5–2%, а по ряду продуктов на 2–8%. Сегодня ставки по рублёвым ипотечным кредитам, доля которых более 80%, находятся в диапазоне 10,5–17%, по основным видам кредитов — 12–14%. Впрочем, подорожали и российские ресурсы — ставка рефинансирования ЦБ РФ впервые за несколько лет в этом году повышалась уже трижды — с 10 июня она составляет 10,75%. Пока индикаторы ещё не среагировали на эту новость, но эксперты полагают, что в июле ипотечные ставки могут ещё подняться.

В связи с ростом ставок и цен на недвижимость выросли и требования к минимальному доходу клиентов, следовательно, уменьшилось число потенциальных заёмщиков. В результате в I квартале значительно снизились объёмы вновь выданных кредитов, да и доля вновь выдаваемых ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) в совокупном объёме выдачи кредитов физическим лицам впервые опустилась до 17%, в отличие от западных рынков, где доля ипотеки в общем объёме задолженности физических лиц превышает 50%. И если по итогам 2007 года Юг был лидером по темпам прироста, то в I квартале прирост составил лишь 15% — снижение темпов весьма существенное. Так, за прошедший год общий объём рынка ипотеки в ЮФО вырос в 3,3 раза, достигнув 42,5 млрд рублей, а по итогам I квартала его объём составляет 48,7 млрд рублей. При этом темпы прироста у регионов с наибольшим объёмом рынка ипотечных кредитов близки к средним по ЮФО: от 10,8% в Ростовской области до 20,1% в Краснодарском крае.

Переоценка ценностей

Снижение объёмов ипотечных сделок началось с октября прошлого года. Тогда сложности возникли у банков, которые для ипотечного кредитования использовали зарубежные финансовые средства. Продолжали работу банки, имевшие собственную ресурсную базу, в том числе и российскую, для формирования своего портфеля. В наиболее выигрышном положении оказались «дочки» зарубежных банков, не имеющие проблем с зарубежным фондированием. В целом же объём сделок сократился, и часть их перераспределилась в пользу крупных игроков, в основном — Сбербанка и ВТБ, которые до последнего времени держали ставки на прежнем уровне.

По мнению управляющего ростовским филиалом банка «Возрождение» Яны Гамалей, рост ипотечного рынка в I квартале был заторможен в связи с тем, что его участники занимали выжидательную позицию. Сегодня, когда стало ясно, что ставки вряд ли будут снижаться, что инфляция и цены на недвижимость растут, а темпы роста строительства жилья сохраняются, рынок плавно выходит из стагнации — все игроки готовы вести диалог.

Елена Жак, руководитель ростовского ККО «Центр ипотечного кредитования» «Альфа-банка», также отмечает «вялость» ипотечного рынка в начале года, небольшое падение оборотов. «В июне участники рынка, заёмщики “проснулись”, активность повысилась, — говорит г-жа Жак. — И хотя ставки за последний квартал выросли в связи с повышением ставки фондирования, изменения на этом приостановились. У нас, напротив, с июня ставки даже несколько понизились, когда на фондовых рынка ситуация стала более стабильной и предсказуемой. Оценка же платёжеспособности заёмщика в нашем банке всегда была на уровне мировых стандартов, что позволило нам в условиях кризиса не ужесточать требования к клиентам и сохранить ипотечный портфель на высоком качественном уровне. Что касается большинства игроков рынка, то их условия и программы несколько различаются, но активные и крупные банки как выдавали ипотечные кредиты, так и продолжают, причём в условиях серьёзной конкурентной борьбы за клиента».

У банка «Возрождение» в начале года произошёл некоторый спад по объёму ипотечных сделок, которые в прошлом году совершались очень интенсивно. «Мы решили осмотреться, — говорит Яна Гамалей, — понять, что происходит на рынке; подняли ставки, но несущественно, на полтора-два процента, что соответствовало общим тенденциям рынка. Сегодня, несмотря на то что цены на недвижимость продолжают расти, банк вновь активно начал проводить операции по ипотеке».

А Москоммерцбанк, с 2004 г. специализирующийся на ипотечном кредитовании и занявший существенную долю этого рынка в столице, придя в ЮФО, стал универсальным банком. «Некоторые банки, не имеющие доступа к внешним источникам фондирования, наращивают ипотечные портфели, но мы такие риски взять на себя не готовы, — рассказывает первый заместитель председателя правления Москоммерцбанка Людмила Лебедева. — Мы несколько сократили объёмы ипотечного кредитования, хотя они и сегодня выше, чем у многих конкурентов. Да, конъюнктура изменилась, но ситуация нормализуется, рынок восстанавливается. Полагаю, помощь Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, наши IT-технологии позволят нам, если возникнет необходимость, нарастить портфель до прежних объёмов».

Игра в пользу Сбера

Отчасти все эти тенденции на рынке связаны с ужесточившимися стандартами как самих игроков, так и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию(АИЖК). Так, с начала года АИЖК, крупнейшая рефинансирующая организация на рынке ипотеки, прекратила выкуп кредитов размером от 1,5 млн рублей, а также кредитов, в которых доля собственных средств заёмщика составляет менее 20%. В мае АИЖК ужесточила и стандарты выдачи, сопровождения и выкупа кредитов, чтобы исключить из своих активов потенциально рискованные кредиты (subprime) и таким образом поднять качество ипотечных активов, достаточное для привлечения необходимого финансирования как на российском, так и на зарубежных рынках.

Но многие региональные банки, для которых АИЖК — единственная рефинансирующая организация, вынужденные придерживаться этих стандартов, теряют в результате часть своих потенциальных клиентов. Это ещё больше перераспределяет рынок ипотечного кредитования в пользу крупных банков, которые уже ввели ряд ограничений: перестали выдавать кредиты без первоначального взноса, без андеррайтинга. Ипотечные кредиты стали менее доступны, и спрос на них упал, так как для многих заёмщиков ипотечный кредит — единственная возможность приобрести жильё: количество сделок на рынке недвижимости посредством ипотеки составляет 25–30%.

Правда, политику формирования доступного жилья продолжили банки с государственным участием — Сбербанк и ВТБ, масштабы и ресурсная база которых позволяли им держать ставки на прежнем уровне. Естественно, основные новые клиенты пришли именно в эти банки. По словам Ирины Гареевой, директора управления кредитования частных клиентов Юго-Западного банка Сбербанка России, финансовый кризис не оказал отрицательного влияния на работу банка, наоборот, выдача жилищных кредитов увеличилась и достигла рекордных объёмов. Так, за 2007 г. ЮЗСБ выдал жилищных кредитов на сумму 7,9 млрд рублей — это почти в 2,5 раза больше, чем в 2006 г. Итог I квартала текущего года — 3,2 млрд, а пяти месяцев — 6,4 млрд, то есть почти равен всему прошлогоднему объёму. На текущий момент почти половину ипотечных кредитов в регионе выдаёт именно ЮЗСБ. Доля жилищных кредитов в общем объёме кредитования населения также растёт — от 22,8% по итогам прошлого года до 35% в мае нынешнего.

Во многом такие темпы роста Сбербанка связаны с тем, что активными заёмщиками стали жители малых городов и посёлков, составляющие уже более 50% от общего числа клиентов. На рынках этих территорий конкуренция между банками практически отсутствует. Рост числа ипотечных заёмщиков из небольших городов отмечают и другие банки региона, в которых доля «провинциалов» составляет 15–25%.

Кто брать будет?

И всё же регуляторы рынка ипотеки озабочены тем, что доля платёжеспособной части населения сужается. Внести 20−процентный первоначальный взнос даже от минимальной цены за квартиру в 1,5 млн рублей — а это уже 300 тысяч — и выплачивать потом основной долг и проценты может далеко не каждый, учитывая, что средний ежемесячный доход в России — около 14 тысяч рублей. Те, кто мог, уже приобрёл жильё, а оставшиеся желающие не имеют финансовых возможностей.

Но банкиры уверены в обратном. «Рынок далёк от насыщения, — считает Елена Жак. — И объёмы будут расти, и число заёмщиков. Действительно, на ипотечный кредит — длинный по срокам и значительный по сумме — нелегко решиться. Кроме того, не у всех получается соответствовать требованиям к заёмщикам — по доходам, по стажу… Но если сравнивать процентные ставки и рост инфляции, рост цен на недвижимость, то можно сделать вывод, что вложения эти безусловно выгодны. Человек, покупая недвижимость, фиксирует её цену, проценты на сегодняшний день, начинает жить в новом доме, а платит банку постепенно. Кроме того, необходимость ежемесячных выплат стимулирует карьерный рост, рост зарплаты. Практика показывает, что те, кто попробовал ипотеку, продолжают ею пользоваться — для улучшения жилищных условий, с инвестиционными целями».

Генеральный директор ростовского филиала банка Сосьете Женераль Восток Петр Склифасовский уверен, что сегодня на ипотечном рынке ЮФО, так же, как и по всей стране, происходит стремительный рост. «Несмотря на то, что стоимость ипотечных кредитов подросла, как, впрочем, и стоимость рублёвых ресурсов, ипотека продолжает набирать обороты, и говорить о насыщении этих программ не приходится, — считает г-н Склифасовский. — Если посмотреть на долю ипотеки в ВВП в Западной и Восточной Европе, США и сравнить с российской, то мы увидим, что у нас перспективы по ипотечному кредитованию огромные. Не случайно на российский рынок выходит всё больше иностранных банков, которые хотя пока и не рассматривают наш рынок как основной для своего бизнеса, но считают его очень многообещающим».

Сегодня для многих банков привлекательным становится ипотечное кредитование в рамках обслуживания корпоративных клиентов. Так, банк «Возрождение», и прежде активно развивавший эти программы, сейчас делает их основными при ипотечном кредитовании. Для предприятий банк разрабатывает индивидуальные программы, которых уже больше 10, а для их сотрудников предусматривает скидки. Некоторые компании с целью закрепления специалистов на рабочих местах субсидируют первоначальный взнос. «При такой схеме корпоративный и розничный бизнесы банка обслуживают потребности наших клиентов, — говорит Яна Гамалей. — Так мы снижаем свои риски, формируем стабильную клиентскую базу и обеспечиваем минимальный объём просрочки. Мы хорошо знаем клиента, уверены в том, что у него устойчивое финансовое положение».

Недавно стал работать по таким программам и Сосьете Женераль Восток. В рамках совместных программ с «Ростсельмашем», «Роствертолом» банк снижает ставки по ипотечным кредитам для сотрудников этих предприятий.

Выход — секьюритизация

И всё же проблема доступа к долгосрочным ресурсам для большинства банков остаётся актуальной. Без полномасштабной системы рефинансирования ипотечное кредитование широко развиваться не сможет. По данным Национальной ассоциации участников ипотечного рынка, объём первичного рынка составляет 25 млрд долларов, а объём сделок по рефинансированию, с использованием механизмов секьюритизации — 1,8 млрд долларов. «Такая ситуация ставит в тяжёлое положение первичных кредиторов, их активы перегружены закладными, — считает Владимир Пономарёв, председатель совета ассоциации. — Российская система ипотеки должна развиваться, соединяя в себе элементы первичного и вторичного рынков, хотя на этом пути много препятствий, связанных с ситуацией на рынках внешнем и внутреннем».

К этому подталкивают и планы АИЖК, предполагающей к 2020 г. нарастить объём ипотечного портфеля до 48 трлн рублей (а это 25% ВВП). «Но в таком случае мы выходим на 20–30 триллионов рублей в виде суммарной задолженности по ипотеке, — выражает общую озабоченность вице-президент Ассоциации региональных банков России Олег Иванов. — Текущие активы российской банковской системы — 20 триллионов рублей, капитал — 2 триллиона. Для обслуживания такого долга нам надо удвоить банковскую систему, а за 12 лет это вряд ли возможно».

В условиях нынешнего фондирования большинство российских банков, а ипотекой занимается более 500 из них, просто не в состоянии значительно расширять ипотечные программы. Они уже выдали кредитов больше, чем размер их собственного капитала, а это означает, что финансирование долгосрочных (до 30 лет) ипотечных кредитов осуществляется теперь за счёт депозитов, и у банков происходит разрыв по срочности активов и пассивов.

Значит, выход, считает Олег Иванов, — в секьюритизации ипотечных портфелей, а для этого нужно развивать класс российских инвесторов. Необходимо готовить конкурентоспособное законодательство, внести изменения в Закон «Об ипотечных ценных бумагах». В 2008 г. истекает действие трёх стратегий — развития банковской системы, рынка ценных бумаг и страхового рынка. Именно ипотека может стать ключом к их обновлению, к развитию финансовой системы.

В ближайшее время важно сосредоточиться на внутреннем рынке, наладить механизм рублёвого рефинансирования, уверен Николай Шитов, президент Городского ипотечного банка. Чтобы реально запустить рынок ипотечных ценных бумаг, инвесторам нужны серьёзные преференции, мотивация, чтобы они были уверены, что ипотечные ценные бумаги привлекательны, могут продаваться и покупаться. И тогда и страховые компании, и инвестиционные банки, и пенсионные фонды станут участниками российского рынка ипотечных ценных бумаг.

АИЖК, которое запустило в России этот рынок, сейчас уменьшает свои объёмы на нём, но появились другие игроки, которые готовы работать с теми же ипотечными ценными бумагами и привлекать финансы за счёт разных источников, а не только федерального бюджета. Крупные игроки на рынке ипотеки, такие, как ВТБ, «КИТ Финанс», «Газпромбанк-Ипотека» уже выкупают у банков кредиты, выданные по стандартам АИЖК.

«Давать точный прогноз развития рынка пока рано, — считает Игорь Жигунов, заместитель председателя правления Городского ипотечного банка, — всё будет зависеть от получения ресурсов банками. Их требования и к предмету залога, и к доходу заёмщика, и к первому взносу, и к досрочному погашению остаются жёсткими. Если нынешняя ситуация на рынке сохранится, то по итогам года можно прогнозировать рост рынка ипотечного кредитования в России максимум на 65–70 процентов. Если же наметится улучшение, то есть надежда, что к концу года рынок удвоится. Пока он развивается достаточно интенсивно, так как российская экономика показывает положительный тренд, идёт значительный приток инвестиций, озвучены планы по укреплению банковской системы. Полагаю, что 2008 год станет годом повышения качества работы с кредитными продуктами, разработки новых стандартов кредитования, а 2009 год — новым этапом развития рынка».

Эксперт, 23.06.2008
 Наталья Бурдыкова