Ипотека села на мель

Созданная в стране модель ипотечного кредитования в кризисе. Чтобы ипотека заработала, необходимо создать мощный внутренний рынок рефинансирования и направить ипотечные деньги в жилищное строительство.

«Банки испытывают серьезные трудности с рефинансированием выданных ипотечных кредитов. Ставки по рублевым и валютным кредитам возросли, а условия кредитования ужесточаются. Многие банки отложили секьюритизацию ипотечных кредитов, потому что на бумаги не будет спроса», — так банкиры описывают ситуацию, которая сложилась на российском ипотечном рынке. Совершаются лишь единичные сделки, зачастую на не вполне рыночных условиях и с убыточной экономикой. Как правило, эти сделки инициированы банками, отчаявшимися найти источники рефинансирования накопленных на балансе кредитов. По прогнозам специалистов, в этом году темпы роста ипотечного рынка заметно снизятся. Похоже, российская ипотечная махина глохнет, даже не успев толком разогнаться.

Впали в ступор

Последние несколько лет все кругом говорили о захлестнувшем страну ипотечном буме. Развернуло бурную деятельность федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) — на эту структуру была возложена ответственная миссия института развития ипотечного рынка. Руководители АИЖК пачками подписывали соглашения с субъектами РФ и плели сеть региональных агентств: небанковских структур, учрежденных при участии местных властей, которые выкупали кредиты у банков, а затем перепродавали их головному АИЖК. В свою очередь, агентство привлекало средства, размещая на фондовом рынке гарантированные Минфином облигации. Госгарантии позволяли агентству привлекать дешевые деньги и тем самым снижать процентные ставки по кредитам, зачастую до уровня ниже среднерыночного.

Параллельно с АИЖК развивали ипотечные программы российские и западные банки, прибегая к финансовой помощи международных доноров и постепенно интегрируясь в федеральные программы АИЖК. Предполагалось, что по мере накопления портфелей АИЖК и коммерческие банки смогут самостоятельно выпускать на рынок облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные заложенной по кредитам недвижимостью, а источником средств для их погашения станут выплаты заемщиков. Банки торопились накопить ипотечные портфели, чтобы выгодно их перепродать. На рынке развернулась острая конкурентная борьба, сопровождавшаяся снижением процентных ставок, отменой первоначальных взносов и всеобщим повышением доступности кредитных продуктов.

Вся эта схема была скопирована с американского рынка ипотеки, где в течение последнего времени происходило все то же самое, что и у нас, только в гораздо больших масштабах. В условиях обострившейся конкуренции американские банки начали снижать требования к заемщикам. Получили широкое распространение так называемые subprime-кредиты, то есть займы под низкие проценты и на длительные сроки. Их, как правило, выдавали относительно небольшие региональные банки, затем перепродавая пулы таких кредитов крупным инвестиционным банкам. Причем зачастую ставка по subprime-кредитам была плавающей, то есть зависела от стоимости денег на рынке. Инвестиционные банки, владеющие пулом кредитов, выпускали ипотечные облигации, разделяя их на транши по степени надежности. Качественные транши страховались, получали высокие рейтинги, что создавало иллюзию исключительной надежности портфелей ипотечных бумаг. Инвесторы верили инвестбанкирам и выстраивались за ипотечными облигациями в очереди.

Но вскоре эту благостную картину испортила Федеральная резервная система, повысив учетную ставку, то есть, грубо говоря, увеличив стоимость денег. Это выбило многих subprime-заемщиков из колеи: ставки по кредитам «поплыли», и они оказались не в состоянии обслуживать займы. Для всех участников ипотечной цепочки это обернулось убытками, которые постепенно возросли до астрономических размеров. Инвесторы утратили доверие к ценным бумагам, обеспеченным залогами, рынок секьюритизации схлопнулся.

Вслед за американской ипотекой впал в ступор и российский рынок. К счастью, российские банки успели выдать не так много subprime-кредитов, иначе массовые дефолты были бы неизбежны и в нашей стране (особенно с учетом возрастающей инфляции). Единственным последствием американского кризиса для российских банкиров стало схлопывание западных рынков секьюритизации: инвесторы утратили доверие к ипотеке. Российские банки, в отсутствие внутреннего рынка рефинансирования поголовно прибегавшие к так называемой трансграничной, или офшорной, секьюритизации, остались без длинных денег.

Ипотечный балласт

Поначалу многие банки, особенно региональные, рассчитывали на помощь всемогущего института развития в лице АИЖК. Однако федеральное агентство умыло руки. Мало-помалу оно начало приостанавливать выкуп кредитов при малейшем подозрении на высокое количество просрочек, объясняя такую политику заботой о высоком качестве ипотечного портфеля. Только по официальной информации, с начала года АИЖК приостановило выкуп у тридцати региональных партнеров. Разгорелся скандал вокруг Алтайского регионального агентства, руководители которого были уволены: по неофициальной версии, поводом послужил неоправданно высокий уровень дефолтов и просрочек по кредитам. Стоит заметить, что до недавнего времени алтайский ипотечный оператор был одним из крупнейших поставщиков закладных для федерального АИЖК.

По экспертным оценкам, сегодня объемы финансирования позволяют АИЖК выкупать один из восьми ипотечных кредитов: невыкупленные займы мертвым грузом оседают на балансах банков. «Снижение объемов выкупа не позволило многим региональным банкам поддерживать прежние объемы кредитования», — говорит член правления Городского ипотечного банка Ольга Садовская. То есть годами выстраиваемый рынок ипотечного кредитования в одночасье остался без маяка и вылетел на мель.

Определенные надежды участники рынка связывают с альтернативными механизмами рефинансирования, однако пока они не заработали. Например, ломбардное кредитование в Банке России (недавно ипотечные облигации включены в ломбардный список) недоступно большинству участников рынка из-за жестких требований, предъявляемых к банкам. Размещение корпоративных облигаций не практикуется из-за плохой рыночной конъюнктуры. Единственным выходом для многих является продажа портфелей ипотечных кредитов: например, их активно скупает ВТБ24, выступая одним из инструментов обеспечения ликвидности и, видимо, рассчитывая выгодно секьюритизировать ипотечный портфель, как только утихнет шторм на финансовых рынках. Впрочем, и у ВТБ резервы не безграничны: в августе банк планирует приостановить скупку.

Государственная ответственность

«Те объемы, в которых выкупают кредиты АИЖК и ВТБ, — это капля в море. Они отстают от потребностей рынка», — говорит генеральный директор компании «АТТА Ипотека» Александр Черняк. Все участники рынка сходятся во мнении, что для развития ипотеки нужно создать в стране внутренний рынок секьюритизации, запустив наконец в ипотечную систему страховые и пенсионные деньги. «У государства есть длинные деньги. Они сейчас в Стабфонде и госкорпорациях, они выкачаны из экономики», — сетует вице-президент Ассоциации региональных банков «Россия» Олег Иванов. Попутно, считает наш собеседник, необходимо стимулировать привлечение иностранных инвесторов. «Сегодня длинные деньги в необходимых для российской ипотеки объемах находятся на мировых финансовых рынках. Государство должно поддерживать активность иностранных инвесторов на российском рынке», — говорит г-н Иванов.

К сожалению, банкиры, увлеченные размышлениями о развитии механизмов рефинансирования, зачастую забывают о том, что надо бы создавать не только источники дополнительных финансовых вливаний, но и условия для их качественного освоения. Ведь что мы наблюдаем сегодня: ипотека ориентирована на вторичный рынок, банки кредитуют преимущественно операции купли-продажи жилья, которое зачастую не отвечает современным стандартам. Некоторые дома рискуют развалиться прежде, чем их хозяева погасят ипотечный кредит. Так стоит ли стимулировать эти операции деньгами пенсионеров и страховщиков?

Несмотря на многолетние усилия АИЖК и правительства, выстроить модель дешевой массовой ипотеки так и не удалось. Что, впрочем, неудивительно, поскольку она немыслима без адекватного развития рынка жилищного строительства. Для эффективного освоения внешних и внутренних инвестиций необходима конструкция, позволяющая привлечь ипотечные деньги в строительство нового жилья. Сегодня такого механизма нет. Банки кредитуют строительство неохотно либо под огромные проценты, объясняя такой консерватизм высокими рисками. Как поясняет начальник отдела продаж ипотечных продуктов Экспобанка Наталья Грязнова, на этапе строительства не возникает предмета залога, обеспечение появляется только с момента оформления квартиры в собственность, а этот процесс может растянуться на четыре-пять лет. «Если бы был создан механизм минимизации этих рисков, то ипотечные деньги пошли бы в строительство», — уверен первый заместитель председателя правления Собинбанка Игорь Дуда.

Сегодня у нас не создана финансовая инфраструктура по инвестированию ипотечных денег в строительство. «Если сейчас двинуть ипотечные деньги в стройку, то они могут растаять, реальной прибавки объемов жилищного строительства это не даст», — размышляет г-н Черняк.

Возможно, частью этой инфраструктуры мог бы стать создаваемый по инициативе президента страны Дмитрия Медведева фонд федеральных земель. «Банки готовы рассматривать землю в качестве обеспечения, — говорит руководитель банка Московское ипотечное агентство Андрей Краснов. — Поскольку при кредитовании строительства банкам нужны дополнительные гарантии исполнения обязательств, то теоретически фонд федеральных земель мог бы, к примеру, аккредитовать застройщиков и поручаться за них перед банками, которые уже непосредственно финансировали бы реализацию масштабных проектов фактически под залог земли с привлечением ипотечных средств».

Впрочем, пока все, что происходит вокруг идеи создания федерального земельного фонда, настораживает. Законопроект о создании фонда на днях внесен в Госдуму. Но, как всегда, чиновники подошли к делу формально, нагрузив новую структуру, управляющую фондом, всем, что связано с землей и строительством: правами продавать участки, сдавать их в аренду под жилищное строительство, передавать в залог, раздавать субсидии регионам, содействовать обустройству территорий объектами инфраструктуры. При такой размытости задач и отсутствии четкости в структуре вряд ли стоит рассчитывать на помощь земельного монстра в решении жилищных проблем.

Эксперт, 16.06.2008
 Илья Ступин