Отличить черное от белого

Быстрые темпы развития российской кредитно-финансовой системы определяются в том числе возможностью заимствования и адаптации зарубежного опыта. И в этом нет ничего зазорного: глупо набивать шишки, имея возможность учиться на чужих ошибках. В России банковское кредитование стало доступным относительно недавно, и это дало толчок формированию института кредитных брокеров, выполняющих на финансовом рынке роль катализатора, ускоряющего процесс расширения клиентской базы банков.

Кредитный брокеридж еще не получил в России официального признания и потому государством никак не регулируется. Вследствие этого банки и посредники не являются полноценными партнерами по бизнесу, не существует единых стандартов работы и профессионального обучения и, наконец, значительную часть клиентской аудитории брокеров составляют не стандартные, а проблемные заемщики. Сегодня рынок кредитного брокериджа слабо изучен и по нему крайне мало достоверных данных. Как правило, публикуемые сведения основываются на той информации, которую предоставляют о себе сами участники, а кто же станет выставлять себя в невыгодном свете? Тем не менее общая картина российского рынка все более конкретизируется, и это позволяет проводить параллели с тем, что происходит за океаном.

Чужие шишки

Россияне еще не привыкли к тому, чтобы покупать недвижимость через ипотеку: на ее долю приходится не более 15% сделок. Иначе дело обстоит у американцев, где на ипотеку приходится свыше 90% операций, связанных с покупкой жилья, и при этом 64% сделок совершается при участии посредников. Вследствие чего сформировался мощный сегмент ипотечного брокериджа, в котором накануне кризиса были задействованы сотни тысяч лицензированных специалистов. Согласно американскому законодательству, этот вид деятельности лицензируется на местном уровне: в каждом штате свои законы, между которыми имеются определенные отличия. Выдачей лицензий занимаются службы при мэриях, выполняющие также функции надзора. Для того чтобы получить лицензию, необходимо заплатить некоторую сумму и, главное, пройдя обучение, успешно сдать квалификационные экзамены. В свою очередь, интересы профессионального сообщества защищают и лоббируют общественные организации.

Однако даже государственное регулирование не уберегло от того, что брокеры оказались вовлечены в махинации с кредитами и при их участии было оформлено множество дефолтных займов. Сегодня есть данные о миллионах форекложерс (так американцы называют процедуру конфискации недвижимости за неуплату кредита) за 2004−2007 годы. Большинство этих займов были выданы после предоставления в банки фальсифицированных данных о доходах, финансовых запасах и завышенной оценочной стоимости приобретаемых и закладываемых объектов. Подобные преступления находятся в ведении ФБР, установившего, что только за 2006 год из 3 млн дефолтных займов 70% выдавалось по фальсифицированным документам. Получается, что почти 1,4 млн кредитов могли быть оформлены при помощи тех брокеров, которые безответственно выполняли предварительный андеррайтинг, а порой и сами принимали участие в фальсификации документов.

Сразу после того, как случился кризис, началось закручивание гаек. Например, в пакете документов на кредит стала обязательной подписанная заемщиком и брокером форма, предупреждающая об уголовной ответственности за фальсификацию документов, а в некоторых штатах деятельность без лицензии теперь вообще уголовно наказуема. До кризиса санкций и инструментов тоже было предостаточно, но не все они работали должным образом. Для легальных брокеров в первую очередь это был отзыв лицензии, аудиты, заполняемые банковскими служащими фэбээровские «заявления о подозрительной деятельности». Что же касается наказаний за предоставление фальшивых справок, то это чревато длительными сроками заключения и огромными денежными штрафами. А поскольку в США принято суммировать сроки наказаний, то некоторым злостным фальсификаторам присуждают сотни лет тюрьмы. Например, в прошлом году одного калифорнийского брокера приговорили к 450 годам тюремного заключения. Но тогда почему оказалась возможна такая масштабная фальсификация?

Прежде всего, потому, что банки не предъявляли жестких требований к качеству андеррайтинга заемщиков. Соответственно, так же себя вели и брокеры. Поскольку передача кредита с баланса первичного кредитора на баланс вторичного ведет к перераспределению рисков, то банки, выполняя андеррайтинг заемщиков и выдавая кредиты, не рисковали собственными средствами, являясь всего лишь операционными звеньями. Формируя пакеты кредитов на сотни миллионов долларов, они продавали их пенсионным и хеджинговым фондам, сразу зарабатывая свою маржу.

При этом банкиров мало заботило качество кредитов. В погоне за прибылью банки стремились выдавать как можно больше займов и поэтому внедряли в свою практику высокорисковые продукты, так называемые subprime. Подавляющее большинство дефолтов, кстати, произошло не среди заемщиков, кредитовавшихся по стандартным программам, а среди тех, кто получал кредиты с нарушением всякой логики и здравого смысла. В продвижении банковских subprime-программ энергично участвовали посредники, нередко закрывавшие глаза на явное несоответствие заемщиков размерам запрашиваемых кредитов.

Для американского рынка кредитного брокериджа кризис сыграл роль очистительного ветра: ушли те брокеры, кто не может или не хочет работать честно (по некоторым сведениям, осталось не более трети от «докризисных» 440 тыс. лицензированных брокеров).

Идущие следом

Тем временем в России совокупный объем ипотечных кредитов в 2007 году вырос в 2,6 раза, причем его состояние характеризуется низкой долей просроченной задолженности – 0,13% на 1 января 2008 года. При этом доля просроченных долгов по ипотечным кредитам в общем объеме просроченных ссуд составляет не более 10% и этот уровень остается практически неизменным с начала 2006 года. Но не во всех регионах продвижение ипотечных программ идет одинаково успешно.

Там, где у банкиров есть осознание ответственности за андеррайтинг, все обстоит благополучно. Например, в Петербурге у Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) доля просроченных кредитов составляет всего 1,09% от общего портфеля и при этом за период с июля по октябрь 2007 года даже сократилась почти в два раза – с 1,3 млрд до 735 млн рублей. Но в целом ряде других российских регионов государство вынуждено отказаться выкупать кредиты, выданные гражданам местными коммерческими банками в рамках национального проекта «Доступное жилье». Причина – огромный по российским меркам процент просрочки. И в этом прежде всего виноваты сами банки, решившие, что коль скоро государство несет все риски по невозврату (как это предполагается по условиям нацпроекта), то и серьезно проверять заемщиков не стоит. Таким образом, корни проблемы те же, что и в Америке, – перераспределение кредитных рисков привело к утрате ответственности за андеррайтинг, что развращает не только банки, но и их партнеров – кредитных брокеров. В результате программа «Доступное жилье» забуксовала, а некоторых региональных операторов АИЖК проверяют ревизоры.

Сегодня главная мозоль российского кредитования – наличие значительного числа граждан, получающих «серые» зарплаты. Если в Америке в липовых справках нуждаются преимущественно маргинальные заемщики, то в России круг людей, испытывающих сложность с подтверждением дохода, гораздо шире и нередко включает тех, кого можно причислить к средним слоям общества (по оценкам экспертов, только 40% от общего числа заемщиков в состоянии подтвердить доход справкой по форме 2−НДФЛ).

Когда подтверждение дохода является проблемой, возникает потребность в услугах специалистов, берущихся за ее решение. Эту проблему можно решить двумя способами – помочь предполагаемому заемщику собрать и предоставить в банк доказательства платежеспособности либо сфальсифицировать кредитное досье. В том, какими именно методами решается проблема, и заключается разница между «белыми» и «черными» брокерами. При этом низкий уровень финансовой грамотности потенциальных заемщиков порождает у них безразличие к тому, какого рода помощь будет оказана, поскольку им важен только сам результат, то есть получение кредита. Бороться с этим одними запретительными мерами неэффективно. Более реальный путь – влиять на формирование потребительского спроса. Что, по сути, и является одной из главных задач программы повышения финансовой грамотности населения.

Подделать документы много проще и дешевле, чем добросовестно оказывать брокерские услуги. Это обстоятельство делает мошеннические схемы экономически привлекательными и конкурентоспособными сравнительно с «белыми» технологиями. Честность поощряется предоставлением брокерам комиссионных и преференций для клиентов, но при этом банкам непросто отличать одних от других. Помочь в этом разобраться призваны общественные организации, первые из которых, едва успев возникнуть, провозгласили целью очищение рынка от «черных» брокеров.

Подобно тому как это происходило в США, на российском рынке недвижимости идет резкое повышение стоимости жилой недвижимости. Причем это повышение значительно опережает рост доходов населения (например, в Петербурге, по прогнозам риэлторов, в 2008 году ожидается подорожание на 20−40%). Рост цен вызван, помимо прочего, почти ажиотажным спросом, причиной которого являются не столько повышение покупательской способности населения, сколько спекулятивные факторы. В частности, граждане с целью выгодного вложения направляют свои накопления в недвижимость, выкупают жилье по городским программам и все больше рассматривают ипотечное кредитование в качестве средства, позволяющего приобретать то, что подорожает завтра. Не оспаривая мнения аналитиков о малой доле вероятности ипотечного кризиса, тем не менее нельзя не отметить, что и в России есть зародыши американских проблем, в том числе в сегменте брокериджа.

Отголоски заокеанских проблем

Большинство отечественных банков уже отменили ипотеку без первоначального взноса, существенно расширили перечень документов на получение кредита и увеличили сроки рассмотрения заявок. Также от ипотечных программ отказались банки, у которых нет длинных денег и для которых увлечение ипотекой было данью моде. Это создало проблемы для посредников, ориентированных на узкий круг кредитных организаций. В свою очередь, повышение требований по андеррайтингу заемщиков застало врасплох тех брокеров, кто не обеспечивал высокий уровень квалификации своих сотрудников.

Кризис сделал более осторожным АИЖК, вследствие чего руководство агентства приняло решение ужесточить стандарты выдачи, сопровождения и выкупа кредитов. С 15 мая вступили в силу новые стандарты, предусматривающие, что АИЖК отказывается от подтверждения доходов заемщиков в свободной форме по справке банка, а также отказывает в регистрации сделок между взаимозависимыми лицами, ограничивает число созаемщиков по одному кредитному договору. Есть и многие другие неприятные для населения сюрпризы.

И, что примечательно, АИЖК предполагает наказывать банки-партнеры за небрежное отношение к выдаче ипотечных кредитов. В этой редакции даже прописано право агентства возвращать банку ранее купленный кредит не только при возникновении просрочек, но и в случае выявления фактов некачественной оценки заемщика, предоставленных им документов, объекта залога, небрежного подхода к сопровождению кредита. Эти нововведения, безусловно, положительно скажутся на минимизации рисков АИЖК, поскольку заставят банки тщательнее подходить к проверке заемщиков. В свою очередь, это ведет к увеличению отказов в кредитовании, что сделает еще более востребованными услуги профессиональных посредников.

Сегодня на рынке брокериджа представлено множество моделей бизнеса. Между ними уже разгорается конкурентная борьба, в которой победят наиболее эффективные участники. Но, несмотря на конкуренцию, общие потребности подталкивают брокеров к поиску путей сближения друг с другом. Это происходит через развитие партнерских сетей и создание общественных организаций, в том числе и тех, которые уже заявляют о намерении заняться регулированием рынка. Но далеко не все участники разделяют мнение о необходимости с этим торопиться, ссылаясь на то, что рынок еще мало прозрачен и структурирован, а проблемой «черного» брокериджа должны заниматься правоохранительные органы. Так или иначе, процесс развития брокериджа набирает обороты и все идет к тому, что крупнейшим игрокам вскоре предстоит между собой договариваться и вырабатывать приемлемые для всех правила игры.

Государство наконец обратило внимание на проблемы кредитного брокериджа, вознамерившись делегировать функции регулирования самим участникам рынка. Вопрос лишь в том, как это будет прописано в законе и не приведет ли к появлению легиона «карманных» организаций. Поэтому одна из главных задач для профессионального сообщества на сегодняшний день – это продвижение законопроекта, предписывающего участникам рынка обязательное членство в соответствующих саморегулируемых организациях.

Эксперт, 23.06.2008
 Иван Янушкевич