Рефинансирование ипотеки: стоит ли менять кредитора?

Ипотечное кредитование с каждым днем становится все популярнее в России. На какие только риски не идут банки, чтобы сохранить своих клиентов и привлечь новых, предлагая актуальную на сегодняшний день услугу – рефинансирование или перекредитование ипотеки. Что же это такое?

Лицам, оформившим ипотеку и имеющим хорошую кредитную историю, предприимчивые банки предлагают расторгнуть договор о займе со старым залогодержателем в пользу своего продукта с более низкими процентными ставками, тем самым делая акцент на существенной экономии клиентов. Однако, несмотря на то что процедура рефинансирования ипотечного кредита в России успела прижиться, многие банковские клиенты относятся к ней с осторожностью. И аргументы их выглядят вполне убедительно. Согласно мнению аналитиков, наиболее выгодна процедура рефинансирования клиентам, оформившим ипотeку в 2003–2004 годах.

Еще 3–4 года назад ипотечные кредиты в долларах выдавались под 15–17% годовых, а сегодня ипотечный рынок России радует нас возможностью получить аналогичный кредит под 9,5–11% годовых. Как видите, разница существенная. И у заемщиков, которые кредитовались до 2004 года, возникает очевидный соблазн воспользоваться новыми процентными ставками. Но перед тем, как принять решение о рефинансировании, необходимо сопоставить потенциальную выгоду с расходами по переоформлению кредита, рекомендует Екатерина Правдина, советник по связям с общественностью Городского ипотечного банка.

Эксперты оценивают риски

Расторжение договора с банком и заключение нового заведомо предполагает, что клиенту придется понести некоторые издержки. А именно – потратиться на открытие банковского счета и ячейки, валютную конвертацию, страховку недвижимости, услуги нотариуса и оценщика – и это далеко не все. Поэтому некоторые аналитики полагают, что переход из одного банка в другой не выгоден, если новая процентная ставка незначительно ниже прежней, поскольку оформление самой процедуры не позволит заемщику на этом сэкономить.

Подобного мнения придерживается и Лора Файнзилберг, старший вице-президент банка DeltaCredit: «Рефинансирование имеет смысл лишь в случае, когда разница между ставкой действующего кредита и предлагаемой превышает как минимум 3%. По нашим данным, сегодня эта услуга не пользуется реальным спросом, поскольку невыгодна большинству современных заемщиков. В банки часто обращаются клиенты других банков с просьбой о перекредитовании только из-за того, что об этом много говорят».

По ее словам, еще в конце прошлого года некоторые банки активно рекламировали услуги по перекредитованию, а сегодня количество предложений резко сократилось. «Финансовый кризис заставил банки стать более консервативными в оценке своих рисков, а рефинансирование рассматривается как рискованный продукт. Кроме того, ставки по ипотеке стали выше, что уменьшило интерес к этой услуге со стороны клиентов», – отмечает Лора Файнзилберг.

Слабым звеном в системе перекредитования ипотеки в России остается отмена права на налоговый вычет. При смене кредитора льготы на налоговые выплаты автоматически перестают действовать, что, существенно увеличивает сумму общего долга.

В то же время наиболее заманчиво предложение по рефинансированию выглядит при оформлении долгосрочных кредитов, когда заемщик обязуется оплачивать услуги банка в предоставлении ипотеки, к примеру, на протяжении 10 лет.

Еще один способ избавиться от лишних процентных выплат – переоформить кредит в том же банке, если такой продукт имеется в перечне оказываемых им услуг. В сегодняшних условиях рыночной конъюнктуры банки все чаще запускают систему по рефинансированию ипотечного кредита, пытаясь отстоять своих клиентов в конкурентной борьбе.

Условия рефинансирования

Как правило, условия, на которых процедура рефинансирования является возможной, у всех банков схожи. В среднем они выглядят следующим образом.

Срок кредитования – от 1 года до 30 лет.

Валюта кредита – доллары, рубли.

Годовая процентная ставка – от 9% в долларах и от 11% в рублях.

Размер кредита – от 20 000 до 1 500 000 долларов, от 474 000 до 23 700 000 рублей.

До 75% от оценочной стоимости квартиры/индивидуального жилого дома.

Залог – ранее заложенная по рефинансируемому кредиту квартира в многоквартирном доме /индивидуальный жилой дом (жилой дом/коттедж/часть дома/блок в жилом доме блокированной застройки (таунхаус), с зарегистрированным на момент предоставления кредита правом собственности.

Погашение ежемесячными аннуитетными (равными) платежами.

Наличие положительной кредитной истории по ипотечному кредиту – не менее 12 месяцев.

На первый взгляд, предложение звучит заманчиво, и понять, принесет ли оно выгоду в действительности, возможно с помощью обычного калькулятора. Между тем процесс перекредитования вызывает опасения не только у клиентов, но и у самих банков, поэтому прежде, чем получить «нового клиента», потенциальный кредитор должен взвесить все «за» и «против», тщательно изучив кредитную историю заемщика.

Кто-то теряет, а кто-то находит…

Прежде чем стать кредитором для «новосела», банк вынужден застраховать себя от возможных и весьма существенных потерь. Особенно уязвимым для залогодержателя, оказывающего услугу по рефинансированию, бывает период документального оформления перевода клиента от конкурента под «свое крыло». Банк погашает задолженность нового заемщика перед прежним кредитором и ждет, когда с потребителя снимут обременение. К этому отрезку времени банки готовятся с особой тщательностью, страхуя себя от потенциальных рисков.

В то же время сделать процедуру ипотечного кредитования более безопасной для банковского сектора пытается Ассоциация российских банков, предлагая все новые поправки в закон «Об ипотеке». Не так давно, в мае 2008 года, АРБ выступила с очередным подобным предложением на Петербургском ипотечном форуме, разработав проект федерального закона «Об ипотеке», который предусматривает возможность использования внесудебных процедур для обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом залога.

РБК.Личные Финансы, 10.07.2008
 Дарья Жданова