Круги ипотечного ада
Объем просроченной задолженности по ипотеке растет с огромной скоростью, люди, взявшие кредит на покупку жилья, теряют работу и заработок. Государственная помощь таким заемщикам не стала массовой. «Газета.Ru» выяснила, что ждет ипотечных должников и каким образом можно сохранить приобретенное жилье.
Обещанная государством поддержка ипотечных заемщиков, потерявших работу, пока не реализуется в полной мере. Специально созданное для этого Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) начало претворять в жизнь программу помощи таким гражданам с 5 февраля. С тех пор реструктурировано всего три кредита: в Самаре, Новгороде и Саратове.
А между тем объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам растет с огромной скоростью. Цифры Центробанка свидетельствуют, что за IV квартал 2008 года ее объем в России вырос на 90,6%: с 3,53 млрд рублей на 1 октября 2008 года до 6,73 млрд рублей на 1 января 2009 года. Люди теряют работу и зарплату и оказываются не в состоянии в полной мере покрывать свой долг. Больше всего страдают заемщики, оформившие валютный кредит.
Из-за резкого падения курса рубля и роста доллара и евро гражданам, получающим зарплату в рублях, стало непосильным платить увеличившиеся ежемесячные взносы. Ведь с лета курс американской валюты вырос относительно рубля на 52,7%. Если в июле 2008 года, когда доллар имел минимальное значение к рублю, он стоил 23,40 рубля, то сейчас за него дают 35,74 рубля. Евро в июле прошлого года евро стоил 36,97 рубля, а сейчас 45,96 рубля, то есть вырос на 24,3%.
Чтобы претендовать на обещанную государством помощь, заемщик должен удовлетворять целому ряду требований.
Он должен иметь российское гражданство, а жилье, купленное им по ипотеке, должно быть единственным для проживания. Площадь приобретенного по ипотеке жилья не должна превышать 50 кв. метров для одного, для двоих – 35 «квадратов» на каждого, для семьи из трех человек и больше – 30 кв. м на человека.
Размер ипотечного кредита не должен быть больше максимального размера, установленного стандартами для каждого отдельного региона (для Москвы – 8 млн рублей). При этом доход заемщика должен снизиться до величины, составляющей менее суммы двух прожиточных минимумов на каждого члена семьи за вычетом ежемесячных платежей по ипотечному кредиту и других обязательных платежей – коммунальных услуг, платы за детский сад и т. п. Кроме того, заемщик обязан использовать все имеющиеся активы для выполнения обязательств по кредиту и не иметь ликвидного имущества, а также паев, ценных бумаг, банковских вкладов и других сбережений. И наконец, заемщик может обращаться в агентство только после того, как в реструктуризации ему откажет его банк.
В случае одобрения ему выдадут стабилизационный заем на 12 платежей. То есть фактически на поправку собственных финансовых сложностей есть целый год, в течение которого заемщик будет оплачивать свой кредит средствами АРИЖК.
Пока большинство пострадавших от кризиса заемщиков пытаются пройти стадию реструктуризации в банках-кредиторах. «За последние полтора месяца мы наблюдаем увеличение количества граждан, ходатайствующих о реструктуризации, – говорит заместитель руководителя блока «Розничный бизнес» Альфа-банка Илья Зибарев. – Число желающих осуществить эту процедуру увеличилось в разы. Если раньше таких клиентов было 1–2, то теперь порядка 30 человек».
На реструктуризацию долгов банки идут неохотно. Лишь ВТБ и Сбербанк ввели программы конвертации валютного долга в рублевый. Новый кредит выдается в пересчете по официальному курсу на момент обращения. Процентные ставки также будут новыми – текущими. Банкиры не скрывают, что пока это не слишком выгодно для граждан. Лишь если валюта продолжит и дальше расти, то выигрыш клиента может оказаться очевидным.
Еще ряд банков разрабатывают подобные предложения. Среди тех, кто не исключает такую возможность, Номос-банк, Юниаструм банк, Абсолют банк, Райффайзенбанк и банк « Юникредит». В Альфа-банке сказали, что, возможно, специальная программа, подобная этой, появится через месяц.
Никаких других формализованных программ реструктуризации, которые банки могли бы предложить своим клиентам, нет. Банки не любят говорить о такой возможности открыто. Их страшит то, что клиенты, прознав о такой возможности, будут толпами осаждать офисы.
При этом в банках существуют целые подразделения с людьми, занимающимися только проблемами реструктуризации. «Универсальных программ реструктуризации нет, а конкретные параметры устанавливаются лично для каждого заемщика. В нашем банке действует индивидуальный подход к рассмотрению ситуации каждого из таких заемщиков», – говорит старший вице-президент банка DeltaCredit Лора Файнзилберг.
Счастливчикам, которым банк пойдет навстречу, может быть продлен срок кредита с целью уменьшения суммы ежемесячного платежа или предоставлена временная отсрочка выплат, так называемые «кредитные каникулы». Решение принимается на основании многих факторов: размера задолженности, текущего финансового статуса заемщика, наличия просрочек в кредитной истории.
Желательно обратиться в банк с просьбой о реструктуризации долга до момента наступления просрочки.
«Естественно, что клиент, претендующий на такую схему, должен быть высококачественным, то есть до наступления сложностей с оплатой кредита платить аккуратно, без просрочек», – говорит Зибарев. Положительно отнесутся к заемщику, представившему собственный план выхода из затруднительной ситуации. Человек должен показать банку всю серьезность намерений сохранить за собой купленную в кредит собственность и доказать банку, что он хочет и может в дальнейшем платить.
Но в любом случае стандартная отсрочка по выплатам ни в одном банке не превысит одного года. За этот период человек должен успеть поправить свое материальное положение и возобновить свои взносы. Банк может пойти на списание штрафов и пени за этот период, но, как правило, при этом клиент все же обязан уплачивать хоть какую-то сумму – проценты по кредиту.
Но чаще всего заемщику, потерявшему заработок, в банке посоветуют продать заложенную квартиру. «Если заемщик лишился единственного источника дохода и перспективы найти новую работу в ближайшее время очень и очень туманны, то временное уменьшение ежемесячных платежей ему не поможет.
А скорее это еще больше углубит его проблему. В такой ситуации самым оптимальным является продажа квартиры и полное погашение долга. Банк может помочь ему сделать это с максимальной выгодой, так как тесно сотрудничает с профессиональными риелторами», – говорит Файнзилберг. «Если человек совсем потерял работу, то мы бы посоветовали ему продать квартиру, находящуюся в залоге у банка. Не стоит тянуть с продажей: сегодня недвижимость лучше продать по текущим ценам, чем получить через три месяца за нее гораздо меньше», – соглашается Зибарев.
У банков имеются все основания для таких предложений. «До 2005 года российское законодательство не допускало обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания. В соответствии с действующим законодательством из данного правила сделано исключение в отношении жилых помещений, являющихся предметом ипотеки», – напоминает юрист компании Tua gratia Иван Белоусов. Решение о взыскании будет принимать суд.
Впрочем, эксперты не разделяют мнения, что суд будет однозначно принимать сторону кредитора. «Выселить заемщика, если это единственное жилье, будет не так просто, особенно если есть дети, да еще малолетние. Суд будет обращать внимание банка на этот факт с маниакальной настойчивостью», – надеется независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. В крайнем случае возможны другие послабления.
«Согласно пункту 3 статьи 54 Закона об ипотеке суд при наличии уважительных причин вправе отсрочить реализацию решения о взыскании на срок до 1 года», – напоминает Белоусов. К таким причинам, по его словам, вполне можно отнести потерю работы в связи с экономическим кризисом. «Если должник за время отсрочки удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, суд отменяет решение об обращении взыскания», – говорит Белоусов.
Таким образом, обращение в АРИЖК – фактически альтернатива хождению по судам. Правда, если агентство поможет, спустя год заемщику придется выплачивать уже два займа: АРИЖК и банку, объясняет заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.
Средства, предоставленные АРИЖК, возвращаются в течение всего срока, на который был выдан ипотечный кредит. При этом общий размер платежей заемщика в постльготный период в среднем вырастет на 10–15%.
Если даже банки все-таки начнут выставлять на торги квартиры проштрафившихся в массовом порядке, это мало повлияет на цену квадратного метра, вынуждены констатировать эксперты. «В конце концов, ипотека занимает всего 10% рынка», – прикидывает Бекетов.
«Даже если вся недвижимость в связи с просрочкой, существовавшей в российской ипотеке на конце IV квартала 2008 года , будет продана с молотка (по средней в РФ цене 56 тыс. рублей за 1 кв. м), ее объем в составит 120 180 кв. м, и это для рынка капля в море», – признает главный экономист УК «Финам менеджмент» Александр Осин. При средней площади квартиры 60 кв. м вся просрочка тянет на 2 тыс. квартир по всей России, подсчитал Осин.
А между тем объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам растет с огромной скоростью. Цифры Центробанка свидетельствуют, что за IV квартал 2008 года ее объем в России вырос на 90,6%: с 3,53 млрд рублей на 1 октября 2008 года до 6,73 млрд рублей на 1 января 2009 года. Люди теряют работу и зарплату и оказываются не в состоянии в полной мере покрывать свой долг. Больше всего страдают заемщики, оформившие валютный кредит.
Из-за резкого падения курса рубля и роста доллара и евро гражданам, получающим зарплату в рублях, стало непосильным платить увеличившиеся ежемесячные взносы. Ведь с лета курс американской валюты вырос относительно рубля на 52,7%. Если в июле 2008 года, когда доллар имел минимальное значение к рублю, он стоил 23,40 рубля, то сейчас за него дают 35,74 рубля. Евро в июле прошлого года евро стоил 36,97 рубля, а сейчас 45,96 рубля, то есть вырос на 24,3%.
Чтобы претендовать на обещанную государством помощь, заемщик должен удовлетворять целому ряду требований.
Он должен иметь российское гражданство, а жилье, купленное им по ипотеке, должно быть единственным для проживания. Площадь приобретенного по ипотеке жилья не должна превышать 50 кв. метров для одного, для двоих – 35 «квадратов» на каждого, для семьи из трех человек и больше – 30 кв. м на человека.
Размер ипотечного кредита не должен быть больше максимального размера, установленного стандартами для каждого отдельного региона (для Москвы – 8 млн рублей). При этом доход заемщика должен снизиться до величины, составляющей менее суммы двух прожиточных минимумов на каждого члена семьи за вычетом ежемесячных платежей по ипотечному кредиту и других обязательных платежей – коммунальных услуг, платы за детский сад и т. п. Кроме того, заемщик обязан использовать все имеющиеся активы для выполнения обязательств по кредиту и не иметь ликвидного имущества, а также паев, ценных бумаг, банковских вкладов и других сбережений. И наконец, заемщик может обращаться в агентство только после того, как в реструктуризации ему откажет его банк.
В случае одобрения ему выдадут стабилизационный заем на 12 платежей. То есть фактически на поправку собственных финансовых сложностей есть целый год, в течение которого заемщик будет оплачивать свой кредит средствами АРИЖК.
Пока большинство пострадавших от кризиса заемщиков пытаются пройти стадию реструктуризации в банках-кредиторах. «За последние полтора месяца мы наблюдаем увеличение количества граждан, ходатайствующих о реструктуризации, – говорит заместитель руководителя блока «Розничный бизнес» Альфа-банка Илья Зибарев. – Число желающих осуществить эту процедуру увеличилось в разы. Если раньше таких клиентов было 1–2, то теперь порядка 30 человек».
На реструктуризацию долгов банки идут неохотно. Лишь ВТБ и Сбербанк ввели программы конвертации валютного долга в рублевый. Новый кредит выдается в пересчете по официальному курсу на момент обращения. Процентные ставки также будут новыми – текущими. Банкиры не скрывают, что пока это не слишком выгодно для граждан. Лишь если валюта продолжит и дальше расти, то выигрыш клиента может оказаться очевидным.
Еще ряд банков разрабатывают подобные предложения. Среди тех, кто не исключает такую возможность, Номос-банк, Юниаструм банк, Абсолют банк, Райффайзенбанк и банк « Юникредит». В Альфа-банке сказали, что, возможно, специальная программа, подобная этой, появится через месяц.
Никаких других формализованных программ реструктуризации, которые банки могли бы предложить своим клиентам, нет. Банки не любят говорить о такой возможности открыто. Их страшит то, что клиенты, прознав о такой возможности, будут толпами осаждать офисы.
При этом в банках существуют целые подразделения с людьми, занимающимися только проблемами реструктуризации. «Универсальных программ реструктуризации нет, а конкретные параметры устанавливаются лично для каждого заемщика. В нашем банке действует индивидуальный подход к рассмотрению ситуации каждого из таких заемщиков», – говорит старший вице-президент банка DeltaCredit Лора Файнзилберг.
Счастливчикам, которым банк пойдет навстречу, может быть продлен срок кредита с целью уменьшения суммы ежемесячного платежа или предоставлена временная отсрочка выплат, так называемые «кредитные каникулы». Решение принимается на основании многих факторов: размера задолженности, текущего финансового статуса заемщика, наличия просрочек в кредитной истории.
Желательно обратиться в банк с просьбой о реструктуризации долга до момента наступления просрочки.
«Естественно, что клиент, претендующий на такую схему, должен быть высококачественным, то есть до наступления сложностей с оплатой кредита платить аккуратно, без просрочек», – говорит Зибарев. Положительно отнесутся к заемщику, представившему собственный план выхода из затруднительной ситуации. Человек должен показать банку всю серьезность намерений сохранить за собой купленную в кредит собственность и доказать банку, что он хочет и может в дальнейшем платить.
Но в любом случае стандартная отсрочка по выплатам ни в одном банке не превысит одного года. За этот период человек должен успеть поправить свое материальное положение и возобновить свои взносы. Банк может пойти на списание штрафов и пени за этот период, но, как правило, при этом клиент все же обязан уплачивать хоть какую-то сумму – проценты по кредиту.
Но чаще всего заемщику, потерявшему заработок, в банке посоветуют продать заложенную квартиру. «Если заемщик лишился единственного источника дохода и перспективы найти новую работу в ближайшее время очень и очень туманны, то временное уменьшение ежемесячных платежей ему не поможет.
А скорее это еще больше углубит его проблему. В такой ситуации самым оптимальным является продажа квартиры и полное погашение долга. Банк может помочь ему сделать это с максимальной выгодой, так как тесно сотрудничает с профессиональными риелторами», – говорит Файнзилберг. «Если человек совсем потерял работу, то мы бы посоветовали ему продать квартиру, находящуюся в залоге у банка. Не стоит тянуть с продажей: сегодня недвижимость лучше продать по текущим ценам, чем получить через три месяца за нее гораздо меньше», – соглашается Зибарев.
У банков имеются все основания для таких предложений. «До 2005 года российское законодательство не допускало обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания. В соответствии с действующим законодательством из данного правила сделано исключение в отношении жилых помещений, являющихся предметом ипотеки», – напоминает юрист компании Tua gratia Иван Белоусов. Решение о взыскании будет принимать суд.
Впрочем, эксперты не разделяют мнения, что суд будет однозначно принимать сторону кредитора. «Выселить заемщика, если это единственное жилье, будет не так просто, особенно если есть дети, да еще малолетние. Суд будет обращать внимание банка на этот факт с маниакальной настойчивостью», – надеется независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. В крайнем случае возможны другие послабления.
«Согласно пункту 3 статьи 54 Закона об ипотеке суд при наличии уважительных причин вправе отсрочить реализацию решения о взыскании на срок до 1 года», – напоминает Белоусов. К таким причинам, по его словам, вполне можно отнести потерю работы в связи с экономическим кризисом. «Если должник за время отсрочки удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, суд отменяет решение об обращении взыскания», – говорит Белоусов.
Таким образом, обращение в АРИЖК – фактически альтернатива хождению по судам. Правда, если агентство поможет, спустя год заемщику придется выплачивать уже два займа: АРИЖК и банку, объясняет заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.
Средства, предоставленные АРИЖК, возвращаются в течение всего срока, на который был выдан ипотечный кредит. При этом общий размер платежей заемщика в постльготный период в среднем вырастет на 10–15%.
Если даже банки все-таки начнут выставлять на торги квартиры проштрафившихся в массовом порядке, это мало повлияет на цену квадратного метра, вынуждены констатировать эксперты. «В конце концов, ипотека занимает всего 10% рынка», – прикидывает Бекетов.
«Даже если вся недвижимость в связи с просрочкой, существовавшей в российской ипотеке на конце IV квартала 2008 года , будет продана с молотка (по средней в РФ цене 56 тыс. рублей за 1 кв. м), ее объем в составит 120 180 кв. м, и это для рынка капля в море», – признает главный экономист УК «Финам менеджмент» Александр Осин. При средней площади квартиры 60 кв. м вся просрочка тянет на 2 тыс. квартир по всей России, подсчитал Осин.
Газета.Ру, 03.03.2009
Сюзанна Камара
