Сделки по продаже залоговых квартир будут расти

Сделки по продаже залоговых квартир будут расти, однако цены на такие квартиры будут не ниже рыночных.

Сегодня в активах банков оказалось множество залоговых квартир. Рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам растет, поэтому очень остро стоит вопрос о том, что будет с недвижимостью, купленной в кредит по ипотеке, оказавшейся у банков в залоге.
 
Анатолий Аксаков, президент Ассоциации региональных банков России, выступая на бизнес-встрече Московского бизнес-клуба, считает, что по мере возрастания объемов просроченной задолженности по ипотеке банки будут активизировать работы по ее взысканию. «Возрастет количество изъятых по суду квартир, – заявил он. – Многие заложенные квартиры выставят на продажу. Безусловно, увеличение количества выставленных на рынке квартир приведет к снижению цен». Хотя никаких даже приблизительных оценок (каково ожидание по просроченной задолженности и действительно ли доля квартир реализуемых банками, такова, что может привести к снижению цен) г-н Аксаков не привел.
 
По словам генерального директора компании «ФинессКо» Надежды Мозгалевской, обычно цена залоговых квартир ниже среднерыночной стоимости. Временной фактор для собственника залоговой недвижимости играет важную роль. Выгоднее снизить цену и быстрее реализовать объект, чем наращивать всю задолженность. В случае реализации залоговой недвижимости банком ему также необходимо погасить задолженность заемщика в более сжатые сроки.
 
Иного мнения насчет цены залоговых квартир придерживается Анна Козловская, старший юрист консалтинговой компании «Перспектива». По ее данным, цены, по которым банки продают недвижимое имущество, оказавшееся в залоге, не ниже рыночных, а в некоторых случаях и выше. «Это объясняется тем, что банк, хотя и не является непосредственным участником сделки купли-продажи, принимает активное участие в согласовании цены и заинтересован в том, чтобы вернуть выданный кредит. Продавец (должник) в свою очередь рассчитывает получить какие-либо средства от вынужденной продажи недвижимости», – объясняет Анна Козловская.
 
До кризиса сделки по продаже квартир, находящихся в залоге у банков, были большой редкостью. Сегодня ситуация кардинально изменилась: многие российские банки стали предлагать для открытой продажи на своих интернет-сайтах недвижимость, оказавшуюся у них в залоге. К примеру, на сайте ВТБ 24 можно посмотреть базу по объектам недвижимости, находящимся в залоге у банка и выставленным собственниками на продажу на рыночных условиях. Кроме того ВТБ 24 разработал специальную ипотечную программу для покупки залоговых квартир: ставка 11% в рублях и первоначальный взнос всего 20%. Максимальный срок кредита составляет 50 лет. По словам Анатолия Печатникова, члена правления ВТБ 24, у этих займов отсутствует комиссия за рассмотрение заявления и выдачу кредита.
 
Как продать залоговую квартиру
 
Порядок реализации заложенной квартиры регулируется общими положениями о залоге ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ФЗ «Об исполнительном производстве».
 
В случае отсутствия у заемщика возможности надлежащим образом обслуживать ипотечный кредит возможно два варианта развития ситуации: либо банк обращает взыскание на заложенное имущество, либо заемщик с согласия банка реализует заложенную недвижимость с погашением банку суммы кредита за счет полученных от продажи денежных средств, рассказывает Андрей Лебедев, руководитель проектов юридической компании «Юков, Хренов и партнеры».
 
Обращение банком взыскания на заложенное имущество по общему правилу может быть реализовано либо в судебном, либо во внесудебном порядке. «При этом обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, возможно только в судебном порядке, – подчеркивает Андрей Лебедев. – Судебный порядок обращения взыскания предполагает проведение в ходе исполнительного производства торгов по продаже предмета ипотеки. Обязанность по проведению торгов возлагается на органы, осуществляющие исполнение судебных решений». Извещение о предстоящих торгах размещается в периодическом издании, а также в Интернете не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения.
 
Лицо, выигравшее торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести на счет организатора торгов покупную цену, после чего организатор торгов в течение пяти дней заключает с ним договор купли-продажи.
 
Реализация квартиры самим заемщиком
 
Реализация заложенного имущества возможна во внесудебном порядке – по соглашению сторон. Поэтому заемщик сегодня не может самостоятельно продать заложенную квартиру без согласия банка.
 
Первым делом заемщик должен согласовать с банком-залогодержателем возможность продажи заложенного имущества. Рассмотрение заявки займет от 2–3 рабочих дней до недели. Если кредитная история заемщика чиста, то проблем возникнуть не должно.
 
Обычно банки не возражают против продажи квартир самими заемщиками, говорит Надежда Мозгалевская. Собирается необходимый пакет документов на объект недвижимости, согласовывается договор между сторонами сделки и банком. Чаще всего готовят договор и сдают документы на государственную регистрацию сотрудники банка. Средства либо помещаются в банковскую ячейку, либо перечисляются на счет продавца. Из них идет погашение задолженности перед банком, разницу получает продавец. При оплате действуют две основные схемы.
 
Самая распространенная схема – покупатель вперед выплачивает сумму задолженности продавца перед банком, затем снимается обременение, и квартира переоформляется на нового собственника.
 
Вторая схема предусматривает договор купли-продажи на нового собственника, при этом остается обременение (квартира находится в залоге у банка, выдавшего кредит), то есть покупатель приобретает квартиру с обременением. Затем производятся взаиморасчеты покупателя с банком, и залог снимается. Вторая схема менее комфортна для банка. Хотя он полностью контролирует сделку, возникает момент, когда банком средства еще не получены, а обременение уже снято.
 
Надежда Мозгалевская советует обратить внимание на следующий момент. Если заемщик принял решение о продаже залоговой недвижимости, то он не должен прекращать платежи, установленные кредитным договором. Другими словами, принятие решения о продаже недвижимости не освобождает заемщика от исполнения обязательств по кредитному договору. «Если заемщик не вносит в банк установленные в кредитном договоре платежи в течение трех месяцев, независимо от суммы просроченной задолженности, то банк имеет право обратиться в суд для ее взыскания. После того как суд вынесет решение о реализации квартиры с торгов, пройдет еще 2-3 месяца до выставления ее на торги. Надо иметь в виду, что если заемщик выплачивает проценты по кредиту, но не может оплачивать само «тело» кредита, то эту ситуацию банк, как правило, не считает просрочкой», – объясняет эксперт.

РБК.Личные Финансы, 17.07.2009
 Людмила Виноградова