Свернуть с ипотечной колеи
В новый цикл развития российский строительный рынок должен войти не со случайным набором мер поддержки отрасли, а с обширной программой воспроизводства жилого фонда.
Крах в финансовой сфере повлек за собой коллапс рынков недвижимости - сначала в США, а затем в Европе и России. Последствия этой драмы могут оказаться особенно болезненными для строительной отрасли нашей страны и российских потребителей из-за неразвитости альтернативных ипотеке финансовых механизмов, слабой государственной поддержки рынка жилья и острой необходимости в обновлении и воспроизводстве массового жилого фонда, построенного в советское время. Решить эту проблему с помощью одной ипотеки, без принятия мер, направленных на государственное стимулирование жилищного строительства, уже невозможно.
Быстро и дешево
В истории развитии рынков жилья ведущих индустриальных стран (мы рассматривали США, Великобританию, Германию и Россию; см. график 1) с середины XX века до сегодняшних дней можно выделить три цикла.
Первый начался в 50-х годах. Активность в строительном секторе и рост объемов ввода был вызван необходимостью восстановления разрушенных после войны городов. Государства активно участвовали в стимулировании жилищного строительства, оказывая застройщикам финансовую и административную поддержку. Жилье преимущественно возводилось по госзаказу, а также на льготных условиях с использованием субсидируемых правительствами схем (кредитных, налоговых, строительно-сберегательных и пр.). Поддержка оказывалась как потребителям, так и застройщикам.
Например, в Германии была запущена специальная программа, в рамках которой выдавались кредиты на строительство жилья под низкий процент, а также предоставлялись налоговые льготы предприятиям, инвестирующим средства в возведение новых домов.
В США были реализованы крупные проекты малоэтажной застройки. Один из самых известных - жилой комплекс Levittown, выросший в 1946-1951 годах на бывших сельскохозяйственных угодьях. Первая очередь домов стоимостью около 7 тыс. долларов предназначалась для ветеранов. Ежедневно возводилось около 30 домов (к слову, в каждом был телевизор и стиральная машина). Стройматериалы представляли собой готовые блоки и модули. К 1950 году Levittawn разросся до 17 тыс. домов. Жилье продавалось в рассрочку на несколько лет с ежемесячным взносом по кредиту около 58 долларов. Низкие процентные ставки обеспечивались благодаря государственным дотациям.
В Советском Союзе в 1959-м стартовал хрущевский проект строительства пятиэтажек: домов с одно-, двух- и трехкомнатными квартирами, совмещенными санузлами и без лифтов. Типовые кирпичные или панельные дома задумывались как временный жилой фонд, рассчитанный на 25-30 лет. Первые хрущобы, как окрестили их жители, появились в подмосковной деревне Черемушки, которая позднее превратилась в крупный столичный микрорайон.
Метро, работа, кровать
Второй цикл развития рынка жилья пришелся на 70-80-е годы. Основным драйвером роста стало возведение социального жилья в рамках масштабных государственных жилищных программ. Например, одним из таких проектов стала шведская государственная программа Miljonprogrammet, в рамках которой к 1975 году был построен 1 млн единиц жилья.
В СССР активно развивалось индустриальное домостроение. Сборные конструкции зданий (панели) монтировались прямо на стройплощадке, что позволяло существенно сократить сроки строительства по сравнению с возведением домов из кирпича и снизить их стоимость. Если в 1960 году крупнопанельное домостроение в общем объеме жилищного строительства в СССР составляло 1,5-2%, то к 1972 году его доля увеличилась до 40%, а к 1975-му достигла 50%. Возросла этажность панельного жилья - с 5 до 12-14 этажей.
Окраины европейских и американских мегаполисов, а также их пригороды активно застраивались мало- и среднеэтажным жильем (в том числе типовым). Этот процесс, не в последнюю очередь связанный с ростом автомобилизации и развитием транспортной инфраструктуры (рабочие места остались в городе), позже назвали субурбанизацией, разрастанием городов.
В целом же строительные проекты того времени в СССР и капстранах роднила общая идея: жилье должно быть доступным, обеспеченным объектами соцкультбыта и транспортной инфраструктурой. Например, французские спальные микрорайоны застраивались по принципу «Metro, boulot, dodo» (метро, работа, кровать).
Позже возникла общемировая мода на строительство не только окраинных микрорайонов, но и новых городов-спутников. При этом власти стали уделять больше внимания архитектурному облику застройки и комфортности жилой среды. Например, во Франции появились градостроительные регламенты, сделавшие затруднительным возведение безликих многоэтажных зданий и стимулировавшие поиск новых архитектурных и проектных решений. Города-спутники зачастую становились полигоном для реализации экспериментальных проектов.
Ипотека вместо госзаказа
В конце 80-х - начале 90-х годов этап бурного роста объемов жилищного строительства в большинстве стран завершился. Отрасль вошла в третий цикл развития. Его характерной чертой стало совершенствование рыночных механизмов строительства и приобретения жилья в противовес схемам, основанным на государственной поддержке и прямых бюджетных инвестициях. Вместо социального жилья основным драйвером развития стали ипотека и дешевые банковские кредиты на реализацию строительных проектов.
Смена циклов сопровождалась спадом на строительных рынках. В Германии в 1988 году был достигнут абсолютный минимум ввода жилья: его было построено в четыре раза меньше, чем в прежние годы. Впрочем, из кризиса немецкая строительная отрасль быстро вышла благодаря краху социалистической системы и интеграционным процессам. Рост миграционных потоков привел к повышению спроса на жилье (см. график 1) в 1991-1995 годах, возросла привлекательность инвестиций в строительство, государство вновь стало его стимулировать, финансируя программы модернизации микрорайонов социалистической постройки. К середине 90-х был достигнут локальный пик жилищного строительства, а затем отрасль вошла в очередную полосу затяжного спада, из которой не вышла до сих пор. При этом были сокращены объемы государственной поддержки. Если в 1994 году за счет государства было введено около 35 тыс. квартир, то в 2001 году - уже менее 4 тысяч.
В нашей стране спад в строительстве, начавшийся в 1988 году, затянулся на десять лет из-за череды политических и экономических кризисов. Провал в жилищной сфере оказался самым продолжительным и глубоким. К 2007 году Россия вышла на показатели нового строительства, сравнимые с зарубежными странами. Однако жилье так и не стало доступным: сказался отложенный спрос. Плавный рост объемов жилищного строительства сопровождался резким ростом цен на жилье (так, в 2006 году квартиры подорожали на 65%).
В США и Великобритании, после непродолжительного спада в конце 80-х, уже в начале 90-х возобновился плавный рост рынка жилья, также сопровождаемый ростом цен на недвижимость. С 2001-го по 2007 годы в США жилая недвижимость подорожала на 77,4%, в Великобритании - на 89,8%.
Кризис помешал
Рост рынков жилья в России, США и Великобритании, зафиксированный с 2001-го по 2007 годы, был обеспечен дешевой ипотекой, доступным проектным финансированием и ростом доходов населения. Однако в прошлом году этот тренд оборвался из-за мирового финансового кризиса. Мировая строительная индустрия вновь впала в депрессию.
По данным журнала International Construction, операционная маржа 15 крупнейших американских домостроительных компаний в 2007 году снизилась на 13,7%, застройщики потеряли 10,5 млрд долларов. Ассоциация генподрядчиков (General Contractor of America) прогнозирует, что расходы на жилищное строительство по итогам 2008 года снизятся на 15-20%. Ожидается, что и в 2009 году объемы жилищного строительства продолжат падение. Цены на жилье в США по итогам 2008 года упали на 16,5%.
В Великобритании, по данным Construction Products Association and Ernst & Young, в этом году начато строительство 135 тыс. домов. Это на 33% меньше прошлогодних показателей (203 тыс.). Не так давно премьер-министр Гордон Браун обещал построить 3 млн новых домов к 2020 году, однако в нынешней ситуации этот план многим кажется утопическим. Более того, по прогнозам британских экспертов, в следующем году в стране может быть сдано в эксплуатацию всего 90 тыс. новых жилищ. Многие строительные конгломераты оказались в сложном финансовом положении. Крупнейшие британские строительные компании задолжали банкам астрономические суммы. Цены на жилую недвижимость в Великобритании обвалились на 19%.
Последствия финансового кризиса затронули и российский рынок. В следующем году могут существенно снизиться объемы жилищного строительства. Многие застройщики, особенно в регионах, оказались в крайне тяжелом положении. На грани банкротства находятся несколько екатеринбургских подрядчиков, в том числе привлеченных к реализации проектов комплексной застройки. В Омской области рассматриваются дела о банкротстве сразу двух строительных компаний. Омские застройщики утверждают, что почти треть местных строительных компаний готовы заявить о банкротстве. Слухи о грядущих банкротствах застройщиков будоражат Самару. За последние три месяца в Арбитражный суд Санкт-Петербурга поступило около ста исков в адрес строительных компаний о взыскании долгов. Не исключено, что некоторые судебные разбирательства также могут закончиться банкротством ответчиков. Недавно банк ВТБ обратился в суд о взыскании с крупнейшего в России строительного предприятия - группы ПИК - задолженности в размере 2,7 млрд рублей. Официальная статистика пока не зафиксировала падения цен на недвижимость, однако, по данным игроков рынка, из-за резкого снижения спроса жилье уже подешевело как минимум на 20-30%.
Безальтернативная ипотека
Пока трудно сказать, как долго продлится спад в строительстве и насколько глубоким он будет. Однако, следуя теории цикличности развития рынка жилья, можно предположить, что финансовый кризис совпал с переходным периодом. Новый двадцатилетний цикл развития рынка должен начаться примерно в 2010 году. Каким он будет?
Похоже, что западные страны пока не готовы изменить вектор развития жилищного сектора и по-прежнему намерены делать ставку на ипотеку. Во всяком случае антикризисные меры зарубежных правительств нацелены на восстановление ипотечных механизмов. Новых путей никто не ищет.
Так, американское правительство получило полномочия предоставлять гарантии по ипотечным кредитам в целях изменения условий кредитования и повышения доступности ипотеки. Принята программа поддержки домовладельцев (Hope for Homeowners) сроком действия до 2011 года. Она рассчитана на 400 тыс. семей и предоставляет возможность рефинансирования кредита на срок до 30-40 лет с фиксированной ставкой, а также сокращения ежемесячных выплат. Стоит заметить, что пока эта схема не пользуется спросом из-за жестких условий участия в ней.
В Великобритании одной из мер поддержки рынка недвижимости является программа HomeBuy Direct, предназначенная для покупателей первого жилья. Она финансируется в равных долях правительством и девелоперами, которые предлагают гражданам беспроцентную ссуду сроком на пять лет в размере 30% от стоимости приобретаемой недвижимости. Этот депозит может быть использован как рычаг для привлечения ипотечного кредита на оставшиеся 70% стоимости. Для финансирования проекта, в который планируется вовлечь около 18 тыс. семей, выделено 400 млн фунтов. В программе участвует более 130 девелоперов (в их числе крупнейшие компании) из разных регионов и 1 тыс. строительных проектов. Также британское правительство намерено оказывать помощь должникам по ипотечным кредитам, которые не могут расплатиться по обязательствам. Соответствующая программа помощи стоимостью 200 млн фунтов охватит около 6 тыс. домохозяйств. Обсуждается вариант выкупа домов, заложенных по дефолтным ипотечным кредитам, с финансированием проекта за счет дополнительной эмиссии гособлигаций.
Нужна новая волна
Российские власти, как это уже случалось не однажды, пытаются слепо клонировать западные рецепты, концентрируясь на реанимации ипотечного кредитования и поддержке крупных строительных компаний. В помощь сектору они намерены направить около 500 млрд руб. Из них около 300 млрд руб. из федерального, регионального и местных бюджетов выделяется на выкуп остатков готового жилья у частных застройщиков для последующей реализации в рамках государственных жилищных программ. Около 200 млрд руб. достанется федеральному Агентству ипотечного жилищного кредитования, на базе которого создается «дочка» - Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. АРИЖК займется реструктуризацией плохих ипотечных долгов, будет выплачивать компенсации банкам-кредиторам.
Однако слишком многое указывает на то, что американские лекала нам уже не подходят. В Америке уровень развития ипотеки таков, что способствует решению жилищной проблемы. Технологии быстровозводимого домостроения позволяют регулярно обновлять жилой фонд, не допуская его морального и физического старения.
Что у нас? Во-первых, масштабы ипотечного кредитования по западным меркам мизерны. Ипотечная задолженность оценивается примерно в 1 трлн руб. - 31 млрд долларов по нынешнему курсу. (Для сравнения: задолженность американцев по ипотечным кредитам в 2008 году составляла 10,6 трлн долларов). За последние несколько лет ипотечными кредитами воспользовалось всего около 800 тыс. российских семей. При этом большинство из них купили жилье советской постройки на вторичном рынке.
Во-вторых, из-за глубокого спада 90-х годов жилая среда сильно деградировала. Застопорился процесс воспроизводства жилого фонда. Стремительно нарастает технический износ зданий 60-70-х годов постройки, не говоря уже о довоенных строениях. Около 4 млн квартир (246 млн кв. м) в нашей стране построено более 60 лет назад. Кроме того, насчитывается около 16 млн квартир (порядка 986 млн кв. м) в домах 70-80-х годов постройки, которые уже требуют капитального ремонта.
Потребности страны только для воспроизводства хрущоб и более поздних, но тоже отслуживших свое брежневок - панельные дома советской постройки имеют весьма непродолжительные нормативные сроки эксплуатации - на ближайшее десятилетие составляют не менее 12 млн единиц жилья. То есть в год надо строить более 1 млн единиц жилья.
Возможно ли раскрутить строительную индустрию на такие объемы, только лишь способствуя развитию ипотеки, а также поддерживая АИЖК и доморощенных частных девелоперов? Вряд ли. Во всяком случае, несмотря на снижение ставок по кредитам, в последние годы не произошло значительного подъема в отрасли. Скорее, дефицит квартир лишь обострился, о чем свидетельствуют бурные темпы роста цен на недвижимость с 2001-го по 2007 год (см. график 2).
Запустить очередной виток обновления жилого фонда можно только при обширной государственной поддержке застройщиков, потребителей, общественных жилищных инициатив. Требуется масштабная государственная программа по кардинальной замене жилищного фонда и повышению доступности жилья, включая широкий диапазон социальных проектов. Программа, аналогичная той, которая развивалась в строительной отрасли в послевоенные годы.
Эксперт, 26.01.2009
Илья Ступин
