Без АИЖК развиваться рынку будет сложно

Все судачат о том, что роль АИЖК должна измениться, ведь кризис прошел. И говорят об этом так, будто бы функции агентства должны свестись к наблюдению за рынком. Ведь чем дешевле и доступнее рыночное фондирование, тем меньше интерес банков к такому финансовому институту как АИЖК. Вся проблема в том, что рынок ипотеки сейчас может быть и демонстрирует активный рост, но представляет собой сегмент разрозненных крупных игроков. Они снижают ставки, смягчают условия для заемщиков. Да так, что средним и мелким индивидуумам такие параметры не потянуть. Они, конечно, пытаются подстраиваться, выдумывать какие-то новые программы – одна ипотека с переменными ставками чего только стоит. Но до основных игроков всему рынку далеко, что по условиям кредитования, что по доступу к собственному финансированию.

Крупные банки на рынке ипотеки могут сами диктовать правила игры – выстраивать свою продуктовую политику, не только не ориентируясь на рынок, но и не оборачиваясь на ипотечного «регулятора». Стоит вспомнить, что в кризис все было иначе. Самостоятельно ипотеку выдавали, в основном, партнеры АИЖК. Все отмечали, как же хорошо, что благодаря агентству на рынке есть «длинная» ликвидность. Пусть искусственно, но АИЖК оживило ипотеку. Люди брали новые кредиты, пусть и не так много. Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) помогало разобраться со старыми долгами, когда заемщики столкнулись с финансовыми проблемами.

Роль АИЖК и его дочерних предприятий определенно велика. Но сейчас все чаще говорят о том, что деятельность института вызывает вопросы. Непонятно, что АИЖК и «дочерним» компаниям делать дальше. Может быть, и нечего. Но это если посмотреть с одной стороны. А вот с другой, кризис или стабильность – это не так важно. Ипотека и жилье – социальное направление, к которому всегда будет привлечено внимание общественности и властей. Всегда будут проблемные заемщики, недоступное жилье, неадекватные кредитные условия. Отсутствие соответствующих институтов развития на рынке лишит уверенности в завтрашнем дне ипотеки. При этом АИЖК продолжает весьма оперативно реагировать на изменение рыночных условий. Так, в 2010 году агентство предложило через своих партнеров ипотечный продукт с переменными ставками, привязанными к ставке рефинансирования ЦБ; возникли новые направления работы у АРИЖК; получила развитие ипотечная страховка.

Головная структура

В 2005–2007 годы активное развитие вторичного рынка ипотеки обусловило активизацию рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, появление новых участников. В этот период, кроме АИЖК, на рынке были представлены как специализированные рефинансирующие организации («ГПБ-Ипотека», «АТТА-Ипотека»), так и крупные ипотечные банки (группа ВТБ, Райффайзенбанк, банк «Дельтакредит»). По планам, за период 2006–2009 годов доля рефинансированных АИЖК кредитов в общем объеме выдачи должна была существенно снизиться.

Однако, начиная с сентября 2008 года, на фоне усиления кризисных явлений в экономике, выкуп ипотечных кредитов был приостановлен большинством рефинансирующих организаций и банков. Именно в этот период АИЖК пришлось оказывать поддержку рынку, что позволило предоставить кредитным организациям, особенно небольшим, необходимое рефинансирование и не допустить полной заморозки ипотечного кредитования.

Динамика выдачи ипотечных кредитов в 2010 году позволяет говорить о прохождении кризисного пика и перехода ипотечного жилищного кредитования в фазу восстановительного роста. И сегодня, наконец, началось снижение доли АИЖК на рынке, что также свидетельствует об улучшении ситуации с ликвидностью в ипотечном секторе, оздоровлении рынка и росте конкуренции среди банков. Это, в свою очередь, влечет за собой смягчение основных условий по ипотечным кредитам и требований к заемщикам, а также способствует дальнейшему восстановлению рынка.

В настоящий момент государство активно стимулирует приобретение гражданами квартир в новостройках, выкупая у банков ипотечные кредиты под 11% годовых в рублях сроком до 30 лет (программа «Стимул»). Однако некоторые кредитные организации уже запустили свои ипотечные программы, не хуже государственной. Взять те же госбанки: Сбербанк предложил рынку кредит по ставке 8% годовых, ВТБ24 внедряет программу, где в качестве первоначального взноса можно зачесть материнский капитал. Да и частные банки не отстают, предлагая, например, продукты с переменными ставками. Там ставка также находится на уровне 8–10%.

Теперь участники рынка начали задавать вопросы, что же АИЖК будет делать дальше. Кризис прошел, поддержка рынку особо не нужна. Основные задачи, поставленные перед агентством в 2010 году, были выполнены. «В первую очередь, АИЖК проводило активную политику, направленную на преодоление последствий кризиса, – рассказывает Андрей Семенюк, заместитель генерального директора АИЖК. – Удерживая в первом полугодии 2010 года самую низкую ставку по ипотеке, агентство задало ориентир ведущим игрокам рынка, что, в свою очередь, во втором полугодии положило начало массовому снижению ставок выдачи ипотечных кредитов». По данным за 2010 год ставка выкупа АИЖК по стандартным кредитным продуктам (накопленным итогом с начала года) составила 10,89%. Это значительно ниже среднего уровня ипотечных ставок по России, который составил по данным ЦБ на 1 января 2011 года 13,1%.

Кроме того, в 2010 году наряду со стандартными кредитными продуктами АИЖК активно развивало специальные предложения для отдельных категорий заемщиков, ставки по которым были более привлекательными. Речь идет, к примеру, о военной ипотеке. Всего же за 2010 год АИЖК рефинансировало более 48 тыс. кредитов на сумму свыше 54,7 млрд. рублей, что составляет 16% – в количественном и 14,4% – в денежном выражении от всего объема выданных в 2010 году ипотечных кредитов.

«АИЖК выполнило свою роль в кризис, взять хотя бы насыщение рынка ипотеки ликвидностью, – говорит Вадим Пахаленко, руководитель департамента по работе с финансовыми институтами банка «Дельтакредит». – Агентство предоставило возможность выдавать ипотеку по очень низким ставкам, что помогло банкам заработать, а заемщикам получить кредиты на хороших условиях». Однако, по мнению эксперта, сейчас роль государства на рынке ипотеки должна измениться. Во-первых, фондирование должно быть доступно всем банкам на рыночных условиях. Во-вторых, помощь государства будет более полезной, если она будет адресной. Государству лучше напрямую субсидировать не банки, а непосредственно заемщиков.

Если граждане соответствуют ряду установленных критериев, государство может, к примеру, субсидировать первоначальный взнос на ипотеку. Допустим, можно давать 200–300 тыс. рублей. Да, для Москвы деньги не большие, но для заемщиков в других городах это оказалось бы очень хорошим подспорьем, да и придало бы динамику росту ипотечного рынка. Положительные примеры действия государства есть в некоторых регионах. В Новосибирске администрация возмещала заемщикам по 300 тыс. рублей первоначального взноса на ипотеку. Эта программа действовала в отношении новостроек, то есть власти развивали таким образом первичный рынок. В-третьих, крайне важно стимулировать рост объемов строительства жилья, которое нужно делать доступнее.

«Сейчас, когда банковский рынок чувствует себя стабильнее и налицо избыточная ликвидность, роль агентства не так актуальна. Это позволяет ужесточить стандарты», – считает Наталья Орлова, главный экономист Альфа-банка. Тем не менее, нельзя сказать, что АИЖК совсем ушло с арены. Появляются и приобретают популярность новые продукты. АИЖК все больше занимается стимулированием рынка строительства жилья и повышением его доступности. Да и нельзя сказать, что все проблемы кризиса преодолены.

«Я не считаю кризис закончившимся, завершилась лишь рецессия в экономике», – говорит Александр Осин, главный экономист УК «Финам Менеджмент». Поддержка рынка в том или ином направлении еще долго будет необходима. Хотя бы потому, что даже без кризиса, ипотека в России только начала зарождаться, если сравнивать наш рынок и экономики развитых стран. По мнению экономиста, финансовая и банковская система России сохранила свою стабильность и готовность к эволюционной, а не шоковой перестройке. Она должна произойти в средне- и долгосрочном периоде, в том числе благодаря действиям таких институтов развития как АИЖК и АРИЖК.

АРИЖК

Сейчас слабая динамика развития ипотечного кредитования определяется состоянием рынка жилья. Во-первых, цены на недвижимость в России высоки и перспективы их значительного роста в ближайшее время сомнительны. Поэтому возникают дополнительные риски платежеспособности заемщика, которые банк должен принять во внимание. Высокие цены на недвижимость ограничивают спрос. Значит, на таком рынке застройщики должны уделять больше внимания управлению издержками. Во-вторых, есть вопросы юридического оформления и правовых рисков. Они в строительном секторе особенно велики, так как речь идет о долгосрочных проектах.

Эти два фактора, по словам Натальи Орловой, ограничивают привлекательность ипотечного кредитования в России. Есть еще такой момент, как проблемная задолженность. В ипотеке просрочка минимальна, но она максимально сложна к взысканию. Довольно трудно выселить из квартиры грудного ребенка, неработающую маму и потерявшего работу папу-заемщика. А таких историй пруд пруди. Хорошо, что тут на помощь в свое время пришло АРИЖК. Сначала агентство оказывало эдакую «скорую помощь» неудачливым заемщикам, но по жестким стандартам. Позже поддержка распространилась на большее количество категорий должников, столкнувшихся с финансовыми трудностями.

«Как и в 2009 году – задачей АРИЖК в 2010 году было оказание поддержки заемщикам, оказавшимся во временной сложной жизненной ситуации, – рассказал Bankir.Ru генеральный директор АРИЖК Андрей Языков. – Государство в лице АРИЖК еще в 2009 году заняло жесткую позицию и дало понять банкам, что встанет на сторону заемщика и окажет ему поддержку в любом случае, даже без согласия самого банка». Поступило заявлений чуть более 11 тыс., а было одобрено 8,5 тыс. При этом 642 человека получили одобрение, но не стали получать помощь, так как быстро восстановили свои доходы. Это все существенно изменило рынок. Банки, понимая, что могут потерять заемщика, запустили собственные программы реструктуризации, причем часто с лучшими условиями, чем у АРИЖК.

«На сегодняшний день АРИЖК занимается активной разъяснительной работой, в том числе, в банковском секторе, для того, чтобы показать, что реструктуризация гораздо выгоднее самостоятельного взыскания, – продолжает Языков. – Это привело к тому, что многие банки уже стали включать реструктуризацию в свой кредитный договор». Статистика АРИЖК показывает, если грамотно разработать меры поддержки заемщика, то свыше 90% должников, столкнувшихся с проблемами по исполнению своих платежных обязательств, успешно восстанавливаются. Значит, сама острота проблемы заметно снижается. «Мы считаем, что гораздо ценнее предотвратить дефолт заемщика, чем решать проблему, куда его выселять», – подчеркивает глава АРИЖК. По окончании периода помощи восстанавливается порядка 85% заемщиков.

Действия АРИЖК были своевременны и правильны, считают многие участники рынка. «Конечно, наверное, можно было бы реагировать быстрее или еще более правильно, но в целом опыта такого не было, – говорит Вадим Пахаленко. – Так что реструктуризация от АРИЖК сыграла важную социальную роль и вовремя». АРИЖК выполнило не только социальную роль. Оно подтолкнуло банки к запуску собственных программ реструктуризации. «Изначально имея собственную антикризисную программу помощи заемщикам, мы сотрудничали с АРИЖК, – рассказывает эксперт. – У нас в портфеле, к примеру, с помощью АРИЖК реструктурировано 10% всех реструктурируемых ссуд».

«Ни качество заемщиков, ни структура экономики за последние годы не изменились. Сохраняется глобальная долговая проблема. Доля проблемных кредитов российских банков по оценкам рынка и ведущих рейтинговых агентств составляет 20–50%, – продолжает Александр Осин. – В результате, в случае нового витка кризиса, под влиянием, прежде всего, ускорения инфляции в ближайшие годы перед государством вновь могут встать вопросы о необходимости, как поддержки потенциальных заемщиков-банкротов, так и о новых финансовых инъекциях в капитал банков». Эта ситуация уже сейчас отражается на активности в сфере ипотеки. По словам эксперта, рост накопленного объема ипотечных кредитов, составивший 7,62% в 2010 году, является отрицательным в реальном выражении. Задолженность же по предоставленным кредитам выросла в прошлом году до 1,271 трлн. рублей – это уровень января 2009 года.

«Создание АРИЖК на ранней стадии развития кризиса помогло банкам в борьбе с просроченной и проблемной задолженностью физических лиц по ипотечным кредитам. Выкуп проблемных и просроченных кредитов агентством помог заемщикам. Они получили возможность менять график платежей и порядок погашения ипотечных кредитов при ухудшении финансового положения», – говорит Ирина Градович, начальник управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка. По ее мнению, государство должно решать сразу несколько задач на рынке ипотеки. Во-первых, нужно создать условия для развития конкуренции и снижения доли банков с госучастием. Во-вторых, чиновники обязаны развивать инфраструктуру рынка жилищного кредитования: сформировать маневренный фонд и усовершенствовать механизмы обращения взыскания на предмет ипотеки в судебном и досудебном порядке. В-третьих, государству важно обеспечить развитие внутреннего рынка секьюритизации.

В конце 2010 года АРИЖК говорило о продвижении активной реструктуризации на рынке. В спектр этого сервиса входило не только постоянное сопровождение проблемных долгов банков, но и программа, которая позволила бы переселить заемщика (разумеется, по его согласию) из шикарной квартиры в обычную или объект меньшей площади. Почему-то этот сервис пока не начал предлагаться на рынке. Хотя, со стороны как заемщиков, так и банков к тому есть явные посылы. Возможно, некие законодательные препоны мешают работе таких инструментов на рынке ипотеки. Но вполне возможно, что мы еще увидим этот сервис в действии.

СК АИЖК

Страховая компания АИЖК получила лицензию в 2010 году, и сразу же попала, что называется, «в гущу событий» на ипотечном рынке. Тут же у участников рынка возникли вопросы как по функционалу ипотечного страховщика, так и по возможности управления рисками в рамках рынка такого масштаба. Ведь все прекрасно помнят несчастные Fannie Mae и Freddie Mac. Напомним, СК АИЖК предложила рынку такой продукт как страхование рисков дефолта заемщика для кредитора. Такой тип страхования направлен на защиту кредитора от убытка, который может возникнуть в результате дефолта заемщика и недостатка денежных средств от продажи предмета залога для покрытия оставшейся задолженности.

В настоящее время ипотечное страхование реализуется посредством заключения договоров страхования ответственности заемщика по кредитам. Страхование ответственности заемщика, как эффективный механизм защиты банка от рисков, используется при выдаче ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом. Претендующие на полис кредиты должны соответствовать определенным параметрам: зарегистрированное право собственности на предмет ипотеки; фиксированная ставка; первоначальный взнос по кредиту не менее 10%. Как правило, срок страхования равен сроку кредитного договора. По замыслу, этот вид страхования позволяет повысить доступность ипотеки. Ведь такой полис позволит банку снизить требования к размеру первоначального взноса за приобретаемое жилое помещение и ставку по кредиту.

Ипотечного краха пока не произошло, да и вряд ли стоит его ждать. Страховых случаев пока что не было. «Как показывает зарубежная практика и опыт российских банков, вероятность дефолтов (отказов заемщиков продолжать платежи) по ипотечным кредитам растет в первые несколько лет после выдачи кредита и достигает своего пика на 3–4 год с момента выдачи кредита, – рассказывает Наталья Козлова, заместитель генерального директора СК АИЖК. – В России кредиты с ипотечным страхованием начали выдаваться лишь во втором полугодии 2010 года. С учетом этой статистики и длительности процедуры обращения взыскания, мы не ожидаем выплат в ближайший год».

Ипотечная страховка распространяется по российским банкам, правда, не так быстро. Сейчас 57 кредитных и некредитных организаций (29 кредиторов, работающих по стандартам АИЖК, 26 региональных операторов, а также банк ВТБ24) в 60 регионах России выдают ипотеку со сниженным первоначальным взносом при условии страхования заемщиком своей ответственности по кредитному договору. 17 страховых компаний России работают на рынке ипотечного страхования, 11 из них ведут активную работу по страхованию ответственности заемщика. Выбор страховщиков, которые будут продавать «антидефолтные» полисы заемщикам, остается за банками. При увеличении числа таких страховщиков, будет увеличиваться и число партнеров СК АИЖК.

«В 2010 году, начиная с августа, более 700 семей приобрели жилье с помощью ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом и ипотечным страхованием. Такие кредиты были выданы на общую сумму более 1 млрд. рублей, – рассказывает Наталья Козлова. – Эти данные можно считать показателем повышения доступности и востребованности ипотечного кредита со сниженным первоначальным взносом». По ее словам, основным результатом деятельности СК АИЖК в 2010 году является качественное изменение рынка ипотечного кредитования. Доступные ссуды с низким (от 10%) первоначальным взносом выдаются практически на всей территории России. Это стало хорошей базой для роста объемов рынка ипотечного кредитования в 2011 году.

В 2011 же году СК АИЖК будет активно предоставлять перестраховочную защиту страховым компаниям – партнерам, а также займется популярной нынче инновационной деятельностью. В качестве института развития рынка ипотечного страхования компания создает, осваивает, распространяет и использует накопленные знания и технологии. «В рамках этой деятельности СК АИЖК разрабатывает новые кредитно-страховые продукты, – рассказывает Наталья Козлова, – ведет деятельность по стандартизации условий страхования на рынке, разработанных с учетом баланса интересов кредиторов, заемщиков и страховщиков; расчету и применению обоснованных тарифов; формированию требований по андеррайтингу и созданию специализированных ИТ-программ для автоматизации бизнес-процессов и технологических стандартов обмена данными; формированию единого информационного пространства». Кроме того, СК АИЖК собирается направить свою активность на совершенствование нормативно-правовой базы в целях развития рынка страхования ипотечных обязательств.

«Поскольку начало внедрения продуктов ипотечного страхования на рынке страховых и кредитных услуг пришлось только на вторую половину 2010 года, 2011 год — это год становления рынка, то основную роль в этом должна сыграть СК АИЖК», – уверены в компании. И потому ставят себе глобальные цели: увеличить количество ипотечных кредитов, выданных с минимальным первоначальным взносом при условии заключения договора ипотечного страхования, а также сформировать предложения по внесению изменений в нормативную базу, направленных на развитие рынка ипотечного страхования. Таким образом ипотечный страховщик хочет поддержать рынок ипотечного страхования с точки зрения методологии и провести общественную популяризацию ипотечного страхования параллельно с обучением специалистов страховых компаний.

А вот участники рынка настроены не так оптимистично. «Кредиты с ипотечными страховками выдаются, количество их растет, но пока медленно, – рассказывает Вадим Пахаленко. – Дело в том, что стоимость полисов довольно высокая, так как их необходимо оплачивать перед получением кредита целиком». Например, если заемщик берет ипотеку и ему не хватает на первоначальный взнос 200 тыс. рублей, то стоимость полиса может составить порядка 70 тыс. рублей. Это дорого, ведь это, по сути, премия за 10 лет, но уплаченная сразу. А вот если бы можно было платить по 8 тыс. рублей каждый год в течение этих 10 лет, это было бы более интересно потенциальным заемщикам.

ipocredit.ru, 24.04.2011
 Фаина Филина