Ипотечная оттепель

Наверстать упущенное

Сложности рынка ипотеки во время кризиса хорошо известны тем, кто следит за ситуацией на рынке жилья. Недостаток ликвидности, который стали испытывать банки в этот период, привел к ужесточению условий ипотечного кредитования. Во многих банках, хоть и существовала формальная возможность взять ипотечный кредит, однако при ставках более 20% и ужесточившихся требованиях к заемщикам такие продукты мало кому оказались интересны. В связи с этим круг потенциальных заемщиков существенно снизился, и, как следствие, сократились объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов. Только в Краснодарском крае, к примеру, по данным консалтинговой компании Macon Realty Group, в 2009 году было выдано в три раза меньше ипотечных кредитов, чем в 2008 году.

Однако, как отмечает Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group, уже с середины 2009 года ситуация стала меняться. Так, среднемесячный прирост объемов жилищного кредитования в Краснодарском крае во втором квартале 2009 года составил 116%. Наращивание объемов ипотечного кредитования продолжилось и в 2010 году: за десять месяцев 2010 года было выдано свыше 5 000 ипотечных кредитов на сумму свыше 5 млрд руб., что в два раза превышает показатель за аналогичный период 2009 года. В Ростовской области объем выдачи банками рублевых жилищных кредитов в 2010 году, по сравнению с предыдущим, вырос на 56%, а валютных — на 18%. Всего в России, по данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), в 2010 году было выдано ипотечных кредитов на сумму 370 млрд рублей (против 152,5 млрд руб. в 2009-м). Таким образом, этот показатель в 2010 году вырос в 2,4 раза.

По сравнению с годами кризиса, существенно расширилась и линейка ипотечных продуктов. "За 2010 год произошло возобновление практически всех видов программ ипотечного кредитования, а именно: кредиты на покупку загородной недвижимости, кредиты на покупку недвижимости в новостройках, целевые и нецелевые кредиты под залог недвижимости, земельные кредиты, рефинансирование кредитов других банков, а также собственных кредитов", — рассказывает Андрей Боднар, кредитный эксперт ростовского филиала ОАО "Бинбанк".

Среди регионов юга России основной вклад в рост ипотечного кредитования в 2010 году, по словам Ильи Володько, внес Краснодарский край. Это произошло за счет более высокого уровня доходов населения, большой его численности, развитого рынка жилья и банковской инфраструктуры. Вслед за ним с небольшим отставанием идет Ростовская область. Свою специфику имеет и рынок Сочи, который, по словам Андрея Огурцова, генерального директора филиала Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV) в Ростове-на-Дону, характеризуется высокой инвестиционной привлекательностью и соответствующими ценами на жилье. Они уже подошли к психологическому рубежу 100 000 рублей за квадратный метр. Рынок Сочи обогнал таким образом Санкт-Петербург и стал вторым по уровню цен на недвижимость рынком в России. По словам Сергея Есенского, начальника управления розничного кредитования банка "Центр-инвест", если в Ростове-на-Дону и Краснодаре покупателями жилья, как правило, являются жители соответствующего региона, то жилье в Сочи приобретается в инвестиционных целях жителями различных регионов, прежде всего, Москвы и Санкт-Петербурга.

Ведущую роль на рынке ипотеки на юге России играет Сбербанк. По словам Ларисы Безделевой, заместителя председателя Юго-Западного банка Сбербанка России, доля банка на региональном рынке жилищного кредитования превысила 48%. "Банк выдал 10,5 тыс. кредитов на сумму 8,5 млрд руб., что в 1,8 раза превышает аналогичные показатели 2009 года", — говорит эксперт. В течение 2010 года на региональном рынке выросло количество банков, которые предлагают ипотечные продукты. Например, только в Краснодарском крае, как отмечает Илья Володько, по состоянию на 1 января 2011 года ипотеку предоставляли 35 ипотечных банков (для сравнения: в январе 2009 года — 19, в январе 2010 года — 29 банков), которые предлагали заемщикам 240 ипотечных программ для приобретения квартир в кредит (в январе 2009 года — 79, в январе 2010 года — 173 программы).

Рука государства

Одним из ключевых факторов оживления ипотечного кредитования в стране многие эксперты назвали деятельность АИЖК. "Важным событием на ипотечном рынке в начале 2010 года стало предложение банками ипотечных кредитов по программе АИЖК по ставкам ниже 10% годовых в рублях. Это привело к росту покупательской активности весной 2010 года", — отмечает Артем Кононенко, управляющий операционным офисом ОАО "РосДорБанк" в Ростове-на-Дону. Как подчеркнул Андрей Боднар, в настоящее время АИЖК является единственной организацией, позволяющей осуществлять государственную поддержку кредиторов — участников федеральной системы ипотечного жилищного кредитования за счет рефинансирования ипотечных кредитов. Сергей Есенский отметил, что возобновление спроса на ипотеку можно связать также с достаточно большим процентом государственной поддержки на рынке ипотечного кредитования в 2010 году. "Многие ипотечные сделки проходили с участием государственного капитала, предоставленного заемщикам в виде различных субсидий, а также материнского (семейного) капитала. Антикризисные меры правительства в части поддержки ипотечных заемщиков положительным образом повлияли на общее восстановление финансовой системы страны", — комментирует эксперт.

Конкурс падающих ставок

В течение всего минувшего года наблюдалось постепенное падение процентных ставок по ипотеке. Это стало возможным во многом за счет снижения ставки рефинансирования Центробанком России. Так, один только Сбербанк России, как отметила Лариса Безделева, в течение 2010 года трижды снижал ставки по ипотеке. Дмитрий Шахметов, директор регионального центра "Южный" ЗАО "Райффайзенбанк", рассказал, что снижение ставок произошло в том числе благодаря введению нового подхода к формированию ставок. "Теперь процентная ставка зависит не только от формы подтверждения дохода клиента и валюты кредита, но и от размера собственных средств, а также от срока заключения кредитного договора (после одобрения кредита), что позволяет выбирать индивидуальные условия по ипотеке для каждого клиента", — отметил он. По данным АИЖК, средневзвешенные ставки по кредитам в рублях снизились на 0,9 процентных пункта, а по кредитам в иностранной валюте — на 1,6 процентных пункта. "В среднем падение ставок за 2010 год составило 3-4%, — добавляет Илья Володько. — В России по итогам 2010 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам составила 13,7%. При этом аналогичный показатель за последний месяц года (декабрь 2010-го) составил 12,6%".

Однако снижение процентной ставки — не единственная уступка банков для клиентов, желающих взять ипотечный заем. Так, Лариса Безделева отмечает, что для повышения доступности кредитов для населения Сбербанк почти в два раза снизил срок принятия решений по жилищным кредитам. Теперь решение принимается от пяти до десяти дней. Для сотрудников предприятий, получающих заработную плату на счет в Сбербанке, предлагаются специальные условия кредитования. "В некоторых банках был отменен мораторий на досрочное погашение, а также комиссия за досрочное погашение. Увеличилась максимальная сумма кредита, у некоторых игроков почти в два раза", — описывает ситуацию Андрей Боднар. "Некоторые банки отказались от поручительства в течение 2010 года. Также банк взял на себя функционал, который раньше вынужден был выполнять самостоятельно заемщик. Например, иногда банки оплачивают услуги по оценке из собственных средств", — добавил Александр Федоров, директор департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы "НЭО Центр".

Существенно снизилась и величина первоначального взноса. Именно он, как считает Андрей Огурцов, является одним из главных препятствий на пути у тех, кто берет ипотеку, опираясь лишь на личные сбережения, а не на проданную квартиру меньшего размера: "Сейчас в большинстве банков первоначальный взнос составляет 20%, тогда как еще два года назад был 30% и более. На рынке появляются программы и с 10-процентным взносом, правда, с повышенной ставкой или другими ограничительными условиями".

Сочетание всех этих факторов, как считают эксперты, позволило в 2010 году превратить "отложенный" спрос на покупку жилья, который в России, в том числе и на юге, был довольно высоким, в реальный. Развитие ипотеки было обусловлено и восстановлением российской экономики. "Рост количества ипотечных сделок связан также со стабилизацией экономической ситуации, у многих заемщиков пропадает психологический барьер, вызванные боязнью брать на себя длительные долговые обязательства", — заявляет Дмитрий Шахметов.

Заемный интерес

Эксперты отмечают, что смягчение условий по ипотеке внесло коррективы и в структуру спроса. В 2009 году, по словам Ильи Володько, из-за высоких ставок ипотечные кредиты брались, в основном, только покупателями, которым не хватало относительно небольшой суммы для заключения сделки купли-продажи (то есть с первоначальным взносом 60-80%). В 2010 году активизировались группы заемщиков с первоначальным взносом от 30 до 50%. Это повлияло на рост средней суммы кредита, которая составила, по данным АИЖК, 1,25 млн руб. в 2010 году.

Среди самых востребованных категорий жилья, которое предпочитают брать заемщики по ипотечным программам, — квартиры эконом-класса на вторичном рынке. По-прежнему не очень высок спрос на новостройки: у всех на слуху еще банкротства девелоперов и заморозка строек, из-за которых многие дольщики до сих пор остаются без собственного жилья. Только в Ростовской области, например, насчитывается более 2 000 таких семей. Правда, в конце 2010 года эксперты заметили возобновление интереса к первичному рынку. По словам Ольги Проценко, исполнительного директора НП "Союз риэлтеров Кубани", в Краснодаре объем сделок на первичном рынке вырос на 40%. Тем не менее, как отмечает Илья Володько, объем кредитования новостроек все еще на 45-50% ниже докризисных значений.

По словам Елены Лопуховой, управляющей ДО "Сочинский" ЮниКредит Банка, наиболее популярными по-прежнему остаются программы с фиксированными ставками. "Большинство людей предпочитают планировать свои расходы, рассчитывать на определенную сумму ежемесячного платежа и не думать о его изменении в результате колебаний на рынке, — сообщает она. — Кредиты с плавающими и комбинированными ставками занимают небольшую долю нашего кредитного портфеля".

Еще одна характерная черта ипотечного рынка образца 2010 года — возобновление интереса к нему тех, кто покупает жилье прежде всего с инвестиционными целями. До кризиса рынок недвижимости рассматривался как один из главных инвестиционных инструментов, однако в кризис в связи с падением цен на жилье инвесторы обратились к другим возможностям. Сейчас уровень цен на недвижимость постепенно растет, а это значит, что ипотечные продукты будут востребованы не только у стремящихся решить жилищный вопрос, но и у тех, кто хочет приумножить свои сбережения. "Рост цен на недвижимость вызывает повышенный интерес у покупателей, причем все эксперты в один голос предсказывают дефицит на рынке новостроек, который может дополнительно подстегивать спрос: ведь в 2009 году многие объекты были заморожены, сегодня они достраиваются, начинается возведение новых. Однако в 2009-2010 годах новых объектов не закладывалось, а значит, уже в этом и следующем годах мы почувствуем дефицит на этом рынке", — считает Андрей Огурцов.

Оборотная сторона ипотеки

Ипотечные продукты сегодня выгодны многим банкам. "Для банков ипотека — один из самых привлекательных продуктов. Долгосрочный ипотечный кредит позволяет поддерживать стабильность и доходность кредитного портфеля. Наш банк рассматривает ипотечное кредитование как одно из наиболее перспективных направлений деятельности", — подчеркивает Елена Лопухова. "Ипотечные кредиты наиболее надежные из всех розничных кредитов, процент просрочки по данному виду кредитования, как правило, самый низкий из всего розничного портфеля любого банка, — комментирует Артем Кононенко. — Заемщик заинтересован в сохранении объекта залога в своей собственности и поэтому предпринимает все усилия для обслуживания кредита по согласованному графику". При этом, как считает эксперт, необходимо в первую очередь говорить не о выгоде для банка в привычном смысле этого понимания (разнице между ценой привлечения ресурсов и стоимостью кредитного продукта минус затраты банка на рассмотрение кредитных заявок), а о возможностях банка работать с ипотечными кредитами на финансовых рынках. "Речь идет о диверсификации кредитных рисков, возможности секьюритизации портфеля ипотечных кредитов, формировании стабильного потока платежей от заемщиков при умеренном уровне риска и надежном обеспечении ликвидными объектами жилой недвижимости", — объясняет Артем Кононенко.

Вместе с тем увеличение потока клиентов влечет за собой также и потенциальный риск просрочек и неплатежей, особенно если экономическое положение в стране резко ухудшится, как это было, например, в 2008 году. "Риск просрочки по ипотечным кредитам при снижении первого взноса существенно увеличивается, особенно если первый взнос устанавливается ниже 20%", — подчеркивает, в частности, Андрей Боднар. Поэтому при общем смягчении условий для заемщиков банки все же стремятся к максимально полной оценке платежеспособности клиента. Как рассказал Александр Федоров, в 2010 году в практику вошло привлечение двух оценщиков для оценки одного закладываемого жилого объекта. "До кризиса эту схему банки применяли, только если объектом залога выступала элитная квартира, стоимость которой превышала $30 000 за квадратный метр, — отмечает эксперт. — Сейчас банки заказывают оценку у двух оценщиков, если стоимость квадратного метра превышает $15 000. Помимо этого, сотрудники банка стали чаще выезжать на осмотры предполагаемых объектов залога. Почти в каждом банке есть собственная служба оценки, которая проверяет достоверность информации в отчетах, предоставленных заказчиком".

По мнению некоторых экспертов, определенную сложность для рынка ипотеки представляет не совсем удобный механизм отчуждения собственности в случае хронических неплатежей заемщика. Существующая сегодня громоздкая схема передачи прав собственности через суд затягивает срок реализации квартир банком. Это превращает невыкупленные ипотечные квартиры в "тяжелый" непрофильный актив, на содержание и охрану которого банк вынужден тратить дополнительные средства в течение всего срока судебного процесса. Поэтому в случае ухудшения финансового положения заемщика банки готовы предоставить ему все возможные рассрочки и реструктуризации кредитных платежей и лишь в самом крайнем случае обращаются в суд.

В ожидании роста

Большинство экспертов сходятся в оптимистичной оценке перспектив ипотечного рынка в этом году. "В 2011 году следует ожидать сохранения положительной динамики по объему выданных ипотечных кредитов, в том числе за счет повышения спроса у населения и оживления на рынке строительства жилья", — прогнозирует Артем Кононенко. "Спрос растет хорошими темпами, это позволяет делать оптимистичные прогнозы на 2011 год — об удвоении (в худшем случае) объемов кредитования", — считает Андрей Огурцов. Лариса Безделева отметила, что "в 2011 году Сбербанк ожидает постепенное восстановление рынка, повышение спроса на ипотеку и усиление конкуренции между банками". "Планируем при сохранении существующих темпов роста к концу года достичь объемов продаж жилищных кредитов, превышающих докризисные", — поделилась госпожа Безделева. "Объем выдачи ипотечных кредитов в РФ в 2011 году увеличится на 45,9-56,8% и достигнет 540-580 млрд рублей", — говорится в материалах АИЖК.

Банки рассматривают возможность дальнейшего смягчения условий для заемщиков. Например, РосДорБанк, по словам Артема Кононенко, разрабатывает предложения по некоторым ипотечным продуктам без первоначального взноса. Дмитрий Шахметов отмечает, что клиентам, уже доказавшим свою платежную дисциплину, "банки будут готовы предоставлять кредиты на более крупные суммы, с более низкими ставками, требуя при этом минимальный пакет документов и максимально быстро принимая решение". Расширяются и линейки продуктов. Так, в Бинбанке уже в 2011 году планируется разработка и внедрение кредитования под залог сертификата на материнский капитал, развитие кредитования покупки новостроек на этапе строительства, военная ипотека. Финансово грамотным клиентам, адекватно оценивающим свои силы, Райффайзенбанк предлагает программу с плавающими процентными ставками с верхним порогом ставки.

Впрочем, тем, кто рассчитывает на дальнейшее снижение процентных ставок по ипотеке, слишком сильно надеяться на это не стоит. По мнению Ильи Володько, вопрос о дальнейшем снижении ставок пока неясен. "При прогнозируемой высокой инфляции их снижение является проблематичным", — считает он. С этим согласна и Елена Лопухова: "В 2011 году не стоит ожидать серьезного снижения ставок по кредитам, так как к настоящему моменту они уже достигли докризисного уровня". "Дальнейшее изменение процентных ставок будет происходить под влиянием изменения стоимости денежных средств на финансовом рынке и во многом отразит тенденции, связанные с изменением ставки рефинансирования Центрального банка РФ", — добавляет Сергей Есенский. Некоторые эксперты отмечают также, что ресурсы роста ипотечного рынка за счет внутренних условий (ставок, взносов, сроков кредитов, вероятности их одобрения и т. д.) уже практически исчерпаны. "Сегодня рынок зависит в большей степени от цен на жилье и готовности покупателей приобретать или менять свои квартиры", — резюмирует Андрей Огурцов.