Ипотека: Американские горки

Ипотечный рынок России похож на американские горки, считает Александр Семеняка, гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Он сжался в 4 раза за год, а потом на столько же вырос. Экстремальный аттракцион продолжится, вероятно, и дальше.

Предварительные результаты 2011 г. очень позитивны: объем выданных ипотечных кредитов наконец-то достиг докризисных объемов. По данным ЦБ РФ, на ноябрь было выдано кредитов на 563 млрд руб. По итогам года объем выдачи достигнет 640 млрд руб. Для сравнения: в 2008 г. было выдано 655,8 млрд руб. на цели ипотечного кредитования, в 2009 г. — 152,5 млрд руб. Выросло количество выданных кредитов в рублях — 449 277 против 286 581 за 10 месяцев прошлого года. Всего в 2010 г. было выдано 392 392 кредита.

Объем просроченной задолженности по кредитам составил 7,62% по отношению к общей сумме задолженности. По сравнению с прошлым годом результаты также стали лучше — на конец 2010 г. объем просрочек по платежам составлял 13,71%.

Число кредитных учреждений, выдающих ипотечные кредиты, также увеличилось по сравнению с прошлым годом: было 588 организаций, стало 638.

Средний размер ставки по кредитам, по данным ЦБ, — 11,7%, в конце прошлого года ставки были значительно выше — 13%.

«Когда в 2009 г. не было ипотеки, рынок замер, — вспоминает Григорий Куликов, председатель совета директоров холдинга “Миэль”. — Сейчас начали выдавать кредиты — рынок ожил». Действительно, по данным застройщиков, в Москве в экономклассе ипотека сейчас дает до трети продаж. В компании «НДВ-недвижимость» на сделки с ипотекой приходится 35-40%, по отдельным объектам — до 80%. У компании «Мортон» доля ипотечных сделок на уровне 22%, по некоторым комплексам — до 40% и выше. В бизнес-классе значение ипотеки не так велико — по данным «Миэль-новостройки», 20% от общего числа сделок. В прошлом году доля ипотечных сделок в среднем составляла 21% (данные «Миэль-новостройки»). В I квартале прошлого года и вовсе 7%.

Несмотря на усилия правительства по развитию ипотеки, ее доля по отношению к ВВП остается все та же — 3%. Для стран среднего уровня развития Всемирный банк считает ориентиром долю жилищных ипотечных кредитов в ВВП на уровне 25%. В России же, согласно Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 г., отношение задолженности по ипотечным кредитам к ВВП достигнет 15,5%.

…продолжаем хуже

В странах Европы 60% потенциальных покупателей берут ипотеку, в США — около 95%. В России почти из 1 млн единиц жилья, зарегистрированных сделок, доля ипотечных — 17,8% (данные ЦБ РФ).

Порог вхождения на рынок жилья слишком высок, констатирует Илья Пономарев, заместитель министра регионального развития РФ. По его данным, не менее чем для 30% жителей России предпочтительнее социальный наем жилья или аренда. По данным Института экономики города, только 24% могут купить жилье с помощью собственных или заемных средств. В Москве ситуация и того хуже. По информации ГУП «Московский городской центр арендного жилья», только 9-10% трудоспособных москвичей могут воспользоваться ипотекой.

А согласно стратегии развития рынка ипотеки, разработанной Минрегионом совместно с Минэкономразвития, ипотека через 20 лет должна стать доступной 60% российских семей. Согласно госпрограмме, эта доля должна увеличиваться постепенно: к 2015 г. — до 30%, к 2020 г. — до 50%. В 2015 г. предусматривается выдать уже около 740 000 ипотечных кредитов.

Чтобы улучшить жилищные условия граждан в более краткосрочной перспективе, Минрегионразвития возлагает большую надежду на арендное жилье, заявил Пономарев. Так, можно было бы поддержать моногорода, северные и города, завязанные на добычу нефти, газа и т. д.

Вместе с тем Минрегионразвития не оставляет надежды на развитие рынка новостроек. «Стройка — главный локомотив развития территорий», — говорит Пономарев. Важно поддержать спрос в большинстве регионов рынков, продолжил он. «Ипотека — один из базовых инструментов развития экономики, деньги ипотеки идут на первичный рынок и стимулируют развитие других рынков», — добавил он.

Меры для стимулирования

Минрегионразвития делает ставку на инвестиционный спрос: «Не было бы счастья, да несчастье помогло, — проговорился Пономарев. — Нестабильность на финансовых рынках поможет нам». Сейчас снова появились инвестиционные стройки, как в 2007-2008 гг., когда покупатели приобретали квартиры в расчете на будущий рост цен. «Для нас это не худший вариант для развития сегодня», — полагает он.

По программе правительства «Жилище» до 2015 г. надо построить 370 млн кв. м жилья (по 74 млн кв. м в год). В этом году, по данным Минрегионразвития, будет введено 63 млн кв. м.

Но инвестиционный спрос не сделает погоды. По данным АИЖК, 46% населения оценивают свой доход как «хватает на еду и одежду, но купить бытовую технику без кредита сложно». Еще 12% находятся даже за этой чертой. Машину в кредит могут купить 33% россиян — и только 9% могут позволить приобрести квартиру.

Для того чтобы вовлечь в ипотечный круг бо́льшую часть населения, необходимы более низкие цены и ставки, отметили участники II ежегодной конференции «Развитие ипотеки России», проходившей в рамках III Финансового форума России. Если стоимость жилья уменьшить на 30%, покупательная способность людей возрастет в 2-2,5 раза, отмечал ранее Андрей Шелковый, исполнительный директор АИЖК.

Но пока ничто не предвещает снижения цен. С начала года рост цен на жилье в России составил 4,5%, по данным портала «Гдеэтотдом.ру». В прошлом году за январь — октябрь цены увеличились на 1,8%. В Москве средняя стоимость 1 кв. м превышает 150 000 руб. В Санкт-Петербурге и Московской области средняя цена примерно в 2 раза ниже.

Своего исторического минимума этой осенью достигли и ипотечные ставки — 11,6%. В ноябре 13 банков — крупнейших игроков рынка тоже повысили ставки или прекратили действие промоакций со сниженными процентами, отметил Семеняка. Как писали «Ведомости», в октябре ставки по ипотеке уже повысили Райффайзенбанк — в среднем на 1,25% годовых, «Юникредит» — на 0,5-1 п. п. по отдельным программам, Альфа-банк — на 0,2-0,5 п. п. Банк «Возрождение» увеличил ставку по программе «Квартира на вторичном рынке» на 1 п. п. до 11% годовых, а по программе «Квартира-новостройка» — на 0,25 п. п. до 12% — в обоих случаях при кредитовании с первым взносом от 50%.

«В мире ставки начали расти — и до какого уровня они будут расти, неизвестно», — сказал Семеняка. Сможем ли мы удерживать фиксированные ставки, задал он вопрос — и сам же на него поспешил ответить: «Управлять неопределенностью, фиксируя ставку, достаточно сложно». АИЖК предложило комбинированную ставку по кредитам. «Страны, которые импортируют долгосрочный капитал, вынуждены предлагать инвесторам более выгодную плавающую ставку», — отметил Семеняка. Фиксированную ставку как более понятную и предсказуемую для заемщиков могут позволить себе страны, которые накопили сбережения и экспортируют их на внешний рынок. К ним относятся Нидерланды, Германия, США (см. инфографику на этой странице).

В России комбинированная ставка появится в 2012 г. В первые пять лет ставка фиксируется на уровне 11% годовых, потом устанавливается плавающая ставка. Пока АИЖК не определилось, к каким именно показателям привязать плавающую ставку по ипотеке. На рынке есть три основных индикатора: инфляция и ставки — LIBOR на Западе и в России Mosprime, говорит Семеняка. При определении индикатора надо ориентироваться, по его мнению, на предпочтения инвесторов. «Если привязать ставку к уровню инфляции и если сбудутся прогнозы Минэкономразвития по инфляции в стране, то заемщик может получить после пятилетнего срока ставку ниже фиксированной, в районе 6% годовых», — добавил гендиректор АИЖК.

«Но нельзя исключать, что мы будем импортировать те проблемы, которые сегодня есть в Европе», — предупреждает он. Тогда ставка будет расти, и важно установить предельный уровень роста ставок, чтобы риски перекладывались только на заемщиков. «Не должны снова появиться ставки, как в 2009 г., 15-18% и даже 19%. Важно придумать продукт, который защитит заемщика от шока платежей, который мы наблюдали в США в 2007-2008 гг.», — резюмировал он.

По мнению Сергея Кадука, начальника управления долговых рынков «ВЭБ капитала», «нельзя в текущей ситуации опускать ставку по ипотеке ниже 12%» — стоимость заимствований на рынке уже выросла в среднем на 1,5-2%, спрос на средние и длинные выпуски крайне ограничен, отмечает он.

«Не должно снова произойти резкого сжатия рынка ипотеки, — убеждает Семеняка. — Надо попробовать договориться с заемщиком». Плавающая ставка может оказаться проблемой для заемщиков, предупреждает Шейла Бэйр, глава Федеральной корпорации по страхованию депозитов США (FDIC) с 2006 по 2011 г., прежде чем ее вводить, необходимо точно просчитать, чем она может обернуться.

Ипотека для своих

У части банков хорошо получается договариваться с заемщиками, но через посредничество девелоперов. Участники прошлого финансового форума активно обсуждали пример США, где банк финансирует проект и полностью его контролирует. Покупатели жилья оплачивают первоначальный взнос, но не платят по ипотеке, пока дом не будет полностью построен. Ожидания не оправдались, в России соответствующего закона не было и нет.

Инициатива пошла снизу. В этом году многие банки активно выдавали кредиты на новостройки через партнеров-застройщиков. «Количество банков-партнеров у нас росло на протяжении всего года, и сегодня их число составляет 16 банков», — говорит Алена Анцышкина, руководитель отдела ипотеки и субсидий ГК «Мортон». «НДВ-недвижимость» сотрудничает более чем с 60 банками. С января по ноябрь компания помогла оформить кредиты на сумму примерно в 4,5 млрд руб. Компания «Миэль-новостройки» работает более чем с 30 банками-партнерами.

Несмотря на выросшую волатильность финансовых рынков, проценты по таким кредитам обычно ниже на 0,5-1,5 п. п. — на столько же можно получить скидку у застройщика при оплате наличными всей квартиры сразу. В октябре банк «ВТБ 24» снизил ставки на 1% для партнерских домов, в ноябре Райффайзенбанк — на 0,5-0,75% от стандартных значений. Та же ситуация в банках, с которыми сотрудничает «Миэль-новостройки». В частности, в банке «Возрождение» можно взять кредит на покупку квартиры у компании под 12-12,75% вместо стандартных 13,5%.

«Мы видим заинтересованность банков в ипотеке», — утверждает Анцышкина. Все больше и больше банков хотят поучаствовать в ипотечном кредитовании, добавляет Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов «НДВ-недвижимости». В следующем году, надеется он, при участии компании будет выдано кредитов на сумму 7-8 млрд руб.

Несмотря на особые условия для отдельных групп покупателей, по данным опроса IRN.ru, более 92% москвичей ответили отрицательно на вопрос, хотели бы они купить квартиру с помощью ипотечного кредита. В 2012 г. из-за ограниченности числа семей, которым доступна и интересна ипотека, темп роста рынка может снизиться на 15-25%, прогнозирует директор аналитического центра «Гдеэтотдом.ру» Александр Пыпин.

Ведомости, 21.12.2011
 Светлана Данилова