Покупатели новостроек в России считают ипотеку рабством, но кредиты берут
Не первый год россияне слушают рассказы о необходимости строительства доступного и комфортного жилья, призванного улучшить уровень жизни нашего населения. И если комфортность – это, скорее, дело вкуса, то доступность – это вполне реальный показатель, говорящий о том, может ли тот или иной гражданин позволить себе квартиру. Тут возникает тупик: реальные доходы населения не растут, а жить где-то надо. Казалось бы, помочь должна ипотека, хотя бы на первичном рынке, ведь там жилье дешевле, но и она, как оказалось, доступна далеко не всем, выдается под высокие проценты, а значит, переплата по итогам 20-30 лет будет двойной, или даже тройной. Вот это квартирка получается.
Спасает ипотечный рынок, похоже, только понимание россиянами, что ипотека – это единственный способ обзавестись собственным жильем, а дальше на рынке недвижимости будет только хуже, ведь цены уже сегодня имеют растущий тренд. Да и как жить, когда люди женятся, разводятся, дети рождаются – как ни крути, с любыми условиями смиришься, ведь крыша над головой нужна. Пускай, пока эта крыша только на этапе котлована, будет достроена только через год, а заселиться получится и того позже – все равно нужна. О том, как чувствует себя ипотека на первичном рынке с наступлением второго полугодия 2011 года, что о ней думают россияне, как изменился портрет ипотечного заемщика, а также какие программы предлагают банки и девелоперы "РИА Новости – Недвижимость" рассказали участники рынка.
Уверенными шагами вперед
Как уверяют участники рынка жилья, сегодня ипотека на первичном рынке перешла в стадию стабильного развития, и с каждым днем ипотечный рынок наполняется интересными предложениями банков. Активность на рынке проявляют и сами девелоперы, где теперь каждый из них, выпуская в продажу новый проект, старается аккредитовать его нескольких банках, чтобы дать потенциальным покупателям возможность получить ипотеку.
И это, похоже, дает определенные результаты. По информации министра регионального развития Виктора Басаргина, с начала 2011 года российские банки выдали 74,226 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму более чем в 103,3 миллиарда рублей, что в 1,8 раз выше, чем в прошлом году в количественном выражении и в 2,1 раза - в объемах финансирования.
Директор департамента ипотеки компании "Миэль-Новостройки" Кристина Хмель объясняет рост объемов ипотечного кредитования отменой дополнительного обеспечения в виде залога имеющегося жилья, увеличением сроков кредитов до 30 лет, снижением комиссии за рассмотрение заявок от заемщиков и тем, что подтвердить доходы они теперь могут как по форме 2-НДФЛ, так и по форме банка.
Кроме того, добавляет она, на настоящий момент средняя ставка по ипотеке на первичном рынке снизилась до 12,5% по сравнению с 13,1% в 2010 году. Эти данные коррелируются и с цифрами, имеющимися у Басаргина – министр регионального развития в конце июня заявил, что средневзвешенная ставка по кредитам составляет 12,4%.
Рабство, но добровольное
Впрочем, если взглянуть на ипотечный рынок со стороны заемщика, то картина получается не такая радужная. Как посчитали эксперты компании "Финэкспертиза", теоретически в нашей стране с использованием ипотеки купить хотя бы однокомнатную квартиру на вторичном рынке жилья могут 13,2% работающего населения, а на первичном рынке - почти 28%.
При этом за пять лет с 2006 года ипотеку взяли менее 1% всего населения России, то есть даже не каждый сотый. А почему так? Просто нет уверенности, что получится расплатиться за квартиру, что не потеряют источник дохода по причине увольнения с высокодоходного места работы, что не повторится мировой кризис и так далее, считают эксперты "Фосборн Хоум".
При этом, обращает внимание руководитель департамента ипотеки и кредитов компании "НДВ-Недвижимость" Андрей Владыкин, даже несмотря и на некоторое снижение ипотечных ставок, платить 8-14% годовых в рублях под силу далеко не всем.
"Сравните со ставками, например, в Европе – 1-4% годовых в евро для граждан Евросоюза, и это при более стабильной экономике и прогнозируемых доходах. В настоящий момент страновые риски России настолько велики, что даже банки с западным капиталом не могут выдавать кредиты по ставке много ниже существующей", - поясняет Владыкин.
Что же заставляет брать ипотеку? Артем, один из сотрудников РИА Новости, который недавно взял ипотеку на 15 лет, говорит, что его гораздо больше бы устраивал бы механизм ипотечного кредитования, если бы ставки были меньше – хотя бы 7-9%, но "куда деваться, жить где-то хочется".
"А дальше будет только хуже: инфляция растет, цены на все (продукты, услуги, недвижимость, нефть) растут, квартиры, которые год назад стоили меньше, стоят сейчас на 1-,1,5 миллиона дороже. Есть друзья, которые тоже взяли ипотеку, им тоже не нравится, но если хочется свое жилье – приходится мириться", - отмечает он.
Пользователь социальной сети LiveJournal xacanoff поясняет, что он взял ипотеку после "элементарного расчета".
"Ежемесячный платеж был примерно тот же, что и платеж за съем жилья. Сейчас с ипотекой живу уже пятый год", - добавляет он. Кроме того, xacanoff рассчитывает и на определенный выигрыш при покупке жилья по ипотеке.
"Я считаю, что ставки по ипотеке снизятся, спрос на жилье возрастет, соответственно, вырастут цены, и мои потери по банковскому проценту компенсируются рынком жилья. С первой квартирой я даже в плюс вышел, за четыре года удорожание по рынку превысило удорожание по кредиту", - добавляет он.
С фактом, что с постепенным снижением ипотечной ставки будет расти и цена на недвижимость, причем рост стоимости квартир будет с лихвой компенсировать все платежи по кредиту, соглашается и Владыкин.
"У нас распространены такие клиенты, кто начинает свою инвестиционную деятельности с приобретения квартир на рынке строящегося жилья в кредит", - приводит пример эксперт.
В то же время, xacanoff обращает внимание на принцип аннуитета, то есть погашения кредита равными суммами, который, по его словам, никак не вяжется с социально ориентированной ипотекой, которая "должна выглядеть несколько иначе".
"Смотрите, в аннуитете первые платежи за год примерно таковы: при кредите в 2,5 миллиона рублей из 30 тысяч ежемесячных платежей 29 тысяч идут в уплату процентов, и только 1 тысяча в погашение основного долга. То есть за год, таким образом, уплачивается 348 тысяч по процентам и 12 тысяч в погашение собственно кредита. Таким образом, получается, что заемщик предоплачивает банку прибыль в убыток себе, а через год он имеет долг за квартиру всего на 12 тысяч меньше. Это попахивает кабалой, но, к сожалению, узаконенной", - сетует он.
Пользователь galavolomka в свою очередь поясняет, что половина ее офиса (вторая половина думает и планирует) взяли ипотеку, потому что у молодых людей в возрасте от 25 лет и дальше "шансов заработать и купить сразу квартиру без долговых ям, пап, мам, любовников, любовниц (нужное подчеркнуть) нет и не предвидеться".
"Ипотека – это добровольное рабство, надолго и за дорого, но за СВОЕ. Ипотека – это шанс жить так, как хочется и иметь право устанавливать свои правила и порядки, потому что ты на своей территории", - поясняет она.
С тем, что выбора при покупке квартиры у простых смертных нет, и им просто приходится брать ипотеку, согласна и пользователь meduniza.
"Конечно, купить выгодней жилье в той же Болгарии, но не все готовы уехать. Да, это кабала, но выбора, подчеркиваю, нет. Это просто обдираловка. Весь мир удивляется нашим ставкам и не понимает, как мы это выносим", - подчеркивает meduniza.
А вот пользователь dolbodrev, соглашаясь с несправедливостью условий ипотечного кредитования, надеется на то, дикость российской ипотеки будет нивелирована инфляцией.
"Радует только наша дикая инфляция, которая быстро сжирает суммы и, надеюсь, сожрет сумму нашего платежа, сделав его через тройку лет менее существенным. То есть, платеж-то останется, но вот зарплаты и цены будут уже сильно выше", - пишет он.
На докризисном уровне
Получается, что отношение к ипотеке не самое положительное, но безысходность заставляет людей соглашаться на условия банков. Кстати, по статистике пресс-секретаря компании "Сити-XXI век" Сергея Лядова, доля ипотечных сделок среди всех сделок по купле-продаже квартир в новостройках Москвы на сегодняшний день составляет в среднем 26%, а по отдельным проектам может доходить и до 35%.
Данные Хмель говорят, что доля ипотечных сделок в общем объеме покупок на рынке новостроек равна 30-35% в сегменте эконом-класса и не превышает 20% в бизнес-классе, где "солидные высокодоходные клиенты пока не желают рисковать". А ведь это докризисный уровень, вспоминает руководитель отделения "Третьяковское" компании "Пересвет-Недвижимость" Наталья Алиханова: по ее словам, до кризиса на долю ипотечных покупок в Москве приходилось 25-30% сделок.
При этом, добавляет Владыкин, есть объекты, где доля ипотечных покупок из-за того, что кредитные предложения максимально выгодны для клиента, доходят до 80%.
"Что касается Подмосковья, то раньше на долю ипотечных покупок приходилось до 40-50%, а сейчас выходят в среднем на 25-30%. Кроме того, в области стоимость квартир существенней ниже – стоимость однокомнатной квартиры в новостройке эконом- и комфорт-класса в Москве начинается от 5-6 миллионов рублей, а в ближнем Подмосковье – 3-4 миллиона рублей, а значит, и кредитное бремя для покупателей не столь высоко", - поясняет Алиханова.
Молодеющие заемщики
Владыкин называет покупателей жилья на первичном рынке достаточно рисковыми гражданами, ведь они вынуждены ждать полгода - год до окончания строительства и оформления собственности на квартиру.
Лядов же рассказывает, что сегодня, как и полтора – два года назад, основными покупателями квартир с использованием ипотечного кредита являются семейные люди с высшим образованием.
"Что касается возраста ипотечных заемщиков, то тут наблюдается омоложение среднего заемщика, ведь снижение первоначального взноса сделало доступными заемные средства для семей без значительных накоплений. Кроме того, на погашение ипотечного кредита (как на погашение основного долга, так и на первоначальный взнос) есть возможность использования материнского капитала", - указывает Лядов.
Хмель приводит статистику, согласно которой большинство ипотечных заемщиков (59%) – это покупатели в возрасте 26-35 лет, причем среди них преобладают мужчины – 58%, а женщин 42%.
Изменилась за последнее время и сфера деятельности заемщиков. Отныне, утверждает Лядов, топ-менеджеров, сотрудников крупных коммерческих предприятий и государственных корпораций сменили ритейлеры и работники бюджетных организаций (здравоохранение, образование, госуправление).
Что касается предпочтений, продолжает Хмель, наибольшим спросом у ипотечных заемщиков пользуются двух- и трехкомнатные квартиры, где доля двухкомнатных квартир составляет 38% от общего числа ипотечных квартир, а доля трехкомнатных – 28%. В оставшиеся 34% входят однокомнатные и четырехкомнатные квартиры.
Банки расширяют линейку спецпредложений
Как мы и говорили выше, предложение различных ипотечных программ в настоящий момент на рынке новостроек достаточно велико, ведь их стараются разработать и банки, и девелоперы.
Как уточняет Владыкин, кредит сейчас можно взять на срок до 50 лет, по большинству объектов первоначальный взнос требуется в размере от 20 до 30% от общей стоимости квартиры. Запросы же потенциальных заемщиков, делится наблюдениями эксперт, несколько другие: 90% клиентов предпочитают срок в диапазоне 10-15 лет, а первоначальный взнос – от 10%.
Алиханова приводит в пример реальные программы. Например, в Сбербанке, по ее словам, предлагают для покупателей программу "101010", где первоначальный взнос 10 %, процентная ставка 10% и количество лет - 10.
"ВТБ предлагает покупателям ипотечный кредит от 8,45% годовых. Максимальный размер кредита: до 80% от оценочной стоимости квартиры", - добавляет эксперт.
В свою очередь эксперты Фосборн Хоум констатируют, что сейчас одно из самых привлекательных предложений - продленная до сентября акция Сбербанка "8-8-8", где кредит выдается под 8% годовых, на 8 лет и с первоначальным взносом не менее 50%.
Есть свои специальные ипотечные предложения и у девелоперов. Например, как рассказывает руководитель департамента реализации объектов недвижимости ЗАО "Дон-Строй Инвест" Ирина Постовалова, в ее компании в рамках совместной программы с ВТБ 24 все объекты заранее аккредитованы банком, отсутствуют комиссия за рассмотрение заявки и за услуги по выдаче ипотечного кредита, а также требование дополнительного обеспечения на период строительства.
Кроме того, по ипотеке на квартиры от "Дон-Строя" на весь период кредитования действует единая процентная ставка, без обычной надбавки на период до оформления права собственности. Как результат – на сегодняшний момент порядка 15% жилья компании реализуется с использованием ипотечного кредита, что, по словам Постоваловой, является достаточно большой долей для новостроек класса "бизнес" и выше.
Есть интересные ипотечные предложения и у "Главстроя". Генеральный директор компании ОАО "Главмосстрой-недвижимость" (риелтор "Главстроя") Татьяна Решняк отмечает, что недавно застройщиком было подписано соглашение со Сбербанком, согласно которому для одного из проектов компании – "Подольские просторы" (Московская область) – предусматриваются кредиты в размере до 85% от стоимости квартиры. Ставка по ним – от 8%, кредит можно взять на срок от восьми до 30 лет.
"В качестве залогового обеспечения принимаются имущественные права на приобретаемую недвижимость по договору долевого участия, а при оформлении ипотечного кредита банк не взимает комиссии и не предъявляет требования по обязательному страхованию жизни и здоровья заемщика", - поясняет Решняк.
Кстати, добавляет глава "Главмосстрой-недвижимости", о возрождении ипотеки можно судить все по тому же проекту "Подольские просторы", где после того, как в декабре 2010 года ряд банков аккредитовал три корпуса в этом проекте, доля сделок с использованием ипотеки к мю 2011 года достигла 50% от общего количества продаж в этих корпусах.
Действуют ипотечные программы и в "Ренова-СтройГруп". По словам генерального директора Михаила Семенова, озвученная выше программа с 8% от Сбербанка работает в микрорайоне "Богородский" (Щелково), а в Апрелевке и Лосино-Петровском купить квартиры застройщика можно по акции Сбербанка "В десятку". Кроме того, добавляет он, компания также работает по программам АИЖК "Военная ипотека" и "Материнский капитал", сотрудничает с ОАО Банк "Открытие".
"Как показывают аналитические данные нашей компании, за 2010 и первое полугодие 2011 года, больше половины покупателей жилья в наших объектах доверяют ипотеке", - делает вывод Семенов.
И все-таки, хотя вариантов с ипотечными кредитами много, пока получается, что развитием этого сегмента банковского кредитования население не слишком довольно. Ведь если подумать, что ипотекой привязываешь себя к кассе банка на 20-25 лет, то можно и сознание потерять от страха. А если опять кризис через пять лет? А если, не дай Бог, несчастье какое в семье? И что тогда делать с нашими квартирами, взятыми по бешенной стоимости на баснословных условиях по ипотеке? Так что многие россияне по-прежнему предпочитают ютиться в своих малогаборитках и смотреть на запад, на их 1-4% по ипотеке и на 30 тысяч долларов за виллу. Одно радует: глядя на такой подход к доступности жилья, нашему государству есть куда и к чему стремиться, а это значит, что все мы можем рассчитывать на лучшее будущее.
РИА Новости, 12.08.2011
Дмитрий Чернов
