Сравнительный анализ: ипотека, рассрочка, ЖНК
Сегодня на рынке с разной степенью успешности действуют несколько инструментов финансирования покупки жилья – ипотека, рассрочка, жилищно- накопительный кооператив. Корреспондент БН разбиралась, насколько затратен каждый из них для покупателя.
Бытует мнение, что если покупать квартиру в ипотеку, то цена на нее повышается в два-три раза. Оговоримся сразу: если речь идет о дорогостоящем жилье, минимальном первоначальном взносе и сроке погашения кредита свыше 20 лет, то все так и есть. Купленная с привлечением ипотечного кредита на таких условиях квартира стоимостью 10 млн руб. действительно дорожает практически в два раза. Но, как утверждают строительные компании и банки, покупка подобного объекта на таких условиях – отнюдь не общий случай. Среднестатистические заемщики стараются заплатить максимальный первоначальный взнос, берут заем в размере 1-1,3 млн руб. сроком на десять лет (а выплачивают за семь) и покупают однокомнатную квартиру. Или – переезжают из «однушки» в «двушку». На этой предпосылке и базировались дальнейшие расчеты.
По легенде, молодая петербургская семья мечтает купить однокомнатную квартиру. Совокупный доход супругов тоже вполне среднестатистический – 50 тыс. руб. в месяц (по данным Росстата, в I полугодии 2011 года средняя начисленная заработная плата в нашем городе составила 27,6 тыс. руб.). В активе у героев есть 1,5 млн руб. (допустим, комната в коммуналке, доставшаяся от двоюродной тети, что отнюдь не редкость в нашей коммунальной столице). Привлечь в качестве займа придется как минимум 1 млн руб., ведь, по уверениям риэлторов, 2,5 млн руб. – сумма, за которую можно что-то выбрать как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.
Недешевый вариант
Выбирая банки для участия в сравнительном анализе, исходили из двух предпосылок. Они, во-первых, должны быть максимально активными участниками ипотечного рынка. Во-вторых, предлагаемые ими ставки должны находится на среднерыночным уровне, а по данным АИЖК, этой осенью средневзвешенная годовая процентная ставка опустилась до 11,9%.
Начнем с попытки купить квартиру на вторичном рынке. Специалисты DeltaCredit, специализированного ипотечного банка, рассчитали условия кредита (см. таблицу). В таблицу не внесены общие для всех сделок с недвижимостью затраты на нотариальное заверение документов (2-3 тыс. руб.), а также расходы на риэлтора, так как некоторые покупатели стремятся сэкономить и обходятся без помощи профессионалов. Тем не менее дополнительные затраты на этапе получения кредита составили 25 тыс. руб.: 6 тыс. руб. – первый взнос за страхование жизни и здоровья заемщика, предмета залога и титула; 10,5 тыс. руб. (1% от суммы кредита) – комиссия за выдачу займа; 5 тыс. руб. (0,5% от суммы кредита) – за обналичивание денег. Еще 3,5 тыс. руб. заложено на проведение оценки покупаемого жилья.
Переплата по кредиту оказывается довольно высокой: 720 тыс. руб., или 72% от величины займа. Но можно несколько снизить расходы. «Для данного клиента самый оптимальный вариант в рублях – кредиты «DeltaЭконом 5» с комбинированной ставкой. В течении пяти лет по нему предоставляется фиксированная ставка 11,25%, затем – плавающая, привязанная к ставке MosPrime», – пояснил менеджер по связям с общественностью банка DeltaCredit Иван Баринов. В таком случае переплата по кредиту уменьшается до 670 тыс. руб. Это сопоставимо с величиной переплаты при покупке жилья в ипотеку на первичном рынке. Расчеты по программе приобретения строящегося жилья сделали специалисты банка ВТБ24. Затраты на «входе» значительно ниже – комиссия составляет всего 2,5 тыс. руб. за перевод средств на расчетный счет юридического лица. Тратиться на оценщика также не придется, так как ВТБ24 выдает кредиты на покупку квартир у застройщиков-партнеров (с другой стороны, это ограничивает выбор покупателя).
Расчеты базировались на двух предпосылках: что заемщики имеют доход, подтвержденный справкой 2НДФЛ и что они согласились застраховать жизнь и здоровье. Отсутствие каждого из этих пунктовподнимает стоимость заемных денег на 0,5-1,5%. В итоге мы видим, что за пользование кредитом, если он не будет погашен досрочно, придется выложить 60-70% его величины. Стоимость квартиры, «благодаря» существенному первоначальному взносу, возрастает не вдвое, а на 26-31%.
Затеи от застройщика
Вариант покупки, считающийся самым экономичным – рассрочка от застройщика. Диапазон предложений весьма широк – от «до окончания строительства», то есть на 6-24 месяца, до десяти лет. «Наибольшей популярностью пользуются рассрочки платежей сроком на три года. Во-первых, они чаще всего беспроцентные. Во-вторых, после ввода объекта в строй квартира остается в собственности застройщика до полной оплаты ее стоимости, что не комфортно ни для одной из сторон», – комментирует генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.
Однако беспроцентная рассрочка вовсе не означает отсутствия роста стоимости квартиры. Как правило, в строительных компаниях есть две цены на объект – при стопроцентной оплате и при покупке в рассрочку, которая может оказаться на 15-20% выше. При этом предлагается сложная система расчета окончательной стоимости. Так, менеджер «Петербургской недвижимости», продающий объекты компании Setl Group, сообщил, что цена на «однушку» в случае оплаты в рассрочку повышается с 2,45 млн руб. до 2,9 млн руб. Но одновременно предоставляется скидка по акции в 100 тыс. руб. (если покупатель успеет оформить покупку в срок) и скидка в размере 10% от первоначального взноса. В итоге цена квартиры выше базовой почти на 170 тыс. руб., на 6,7%.
«Есть два основных преимущества рассрочки перед ипотекой. Первое: покупателю не нужно предоставлять массу документов, подтверждающих его доход – для оформления рассрочки достаточно паспорта. Второе – до сдачи дома в эксплуатацию рассрочка является беспроцентной», – говорит менеджер по связям с общественностью компании «Эталон» («ЛенСпецСМУ») Игорь Семенов. Первое обстоятельство действительно немаловажно – для людей, которые уверены в своих доходах, но не могут их ничем подтвердить. Или для заемщиков с «подмоченной» кредитной историей.
Что касается второго преимущества перед банковскими займами – отсутствия процентов за пользование кредитом, то после достройки дома оно теряется. Большинство застройщиков на этот период предлагают рассрочку под 1% в месяц, начисляемый на остаток долга. То есть под 12% в год, практически сравниваясь в стоимости денег с банками. Однако расходы на страховку и банковские комиссии отсутствуют. Но так как застройщик, как было показано выше, изначально поднимает цены на квартиры, продаваемые в рассрочку, стоимость объекта вырастает в итоге на 20-22%. Это чуть меньше, чем при покупке с привлечением ипотеки.
На стыке интересов
Самые интересные предложения формируются на стыке взаимодействия банков и застройщиков. На рынке периодически появляется реклама о выдаче ипотечных кредитов под процент, который ниже ставки рефинансирования ЦБ. Правда, распространяются сладкие посулы только на покупку квартир в определенном доме от определенного застройщика, как правило – на начальном этапе строительства. Как предполагают эксперты, секрет «экономического чуда» прост: строительная компания компенсирует потери кредитной организации для активизации продаж.
Самое интересное предложение из этого разряда сейчас делает Setl Group по своим комплексам «Семь столиц», More и «Атланта-2». Судя по рекламе на сайте, Татфондбанк готов кредитовать покупателей квартир в этих комплексах под 7% годовых, а Балтинвестбанк – вообще под 5,9%. В пресс-службе Балтинвестбанка говорить на эту тему отказались, сообщив, что в продвижении акции не заинтересованы, так как она заканчивается 30 ноября. Менеджеры «Петербургской недвижимости» оказались разговорчивее. По их словам, банк выдает кредиты даже под 3,9% годовых – безо всяких дополнительных комиссий. Правда, всего на пять лет. Предложение получается сказочное: несмотря на расходы на страховку, квартира оказывается на 70 тыс. дешевле, чем при долгосрочной рассрочке от застройщика. И при этом – сразу оформляется в собственность покупателя.
Минус у этого варианта, как и у других способов оплаты, предлагаемых застройщиками, только один. Погасить долг надо в довольно короткий срок, от 6 до 60 месяцев. Следовательно, ежемесячные платежи оказываются сравнительно высокими. В рассматриваемых случаях это соответственно 33-36 тыс. руб. и 24 тыс. руб. в месяц.
Накопи – и купи
Плюсы жилищного накопительного кооператива – отсутствие претензий к подтверждению дохода и кредитной истории покупателя. Кроме того, этот вариант оставляет полную свободу выбора: можно купить квартиру и на первичном рынке, и на вторичном, а также дом, участок, комнату, долю.
Декларируемая эффективная ставка по выдаваемой ЖНК ссуде вполне европейская – 5-6%. Но без навыка полностью подсчитать расходы довольно сложно. Как пояснила генеральный директор ЖНК «Элитный» Галина Микк, к дополнительным расходам относятся вступительный взнос в размере 2% от стоимости желаемого объекта (в нашем случае он составляет 50 тыс. руб.). Кроме того, это отчисления в Неделимый фонд и Резервный фонд (250 тыс. руб.), которые должны быть накоплены до покупки квартиры, сверх половины ее стоимости. «После достижения 50% порога пайщик попадает в очередь на подбор жилья, которая по практике длится от двух до девяти месяцев. В режиме ожидания пайщик платит 0,1% от желаемого объекта, то есть 2,5 тыс. руб. в месяц. Берем максимальный срок – девять месяцев, итого 22,5 тыс. руб.», – перечисляет Галина Микк.
Остальные отчисления в фонды производятся на стадии погашения ссуды. Совокупная переплата, таким образом, составляет 573,75 тыс. руб. Квартира дорожает на 22%, что сопоставимо со строительством в «долевку», с привлечением ипотечных средств или с длительной рассрочкой от застройщика. Зато ежемесячный платеж в данном случае оказался самым щадящим – 12 тыс. руб.
Резюмируем
В среднестатистическом случае разница между ипотекой и иными формами финансирования покупки некритична. По совокупности факторов (размер месячного платежа, сопутствующие расходы, переплата по кредиту) самым интересным показался вариант «застройщик плюс банк». Но такие щедрые совместные акции случаются, нечасто, их надо «ловить». Да и распространяются они не на самые популярные у покупателей объекты, находящиеся в самой начальной стадии строительства.
Бюллетень Недвижимости, 25.11.2011
Анна Васильева
