Ипотека с госпомощью: возможно, но только для избранных
Цены на жилье в России существенно выросли за последние годы, в частности, в Москве средняя стоимость жилого метра увеличилась в разы, достигнув 180 тысяч рублей. В итоге покупка квартиры эконом-класса, даже с привлечением ипотечного кредита, превратилась в несбыточную мечту для многих российских граждан. Особенно трудно приходится молодым семьям и молодым ученым, практически невозможно приобрести жилье учителям, врачам и военным, а очередникам, которым государство номинально готово предоставить квартиры, приходится дожидаться улучшения жилищных условий по 15-20 лет. Именно для граждан, неспособных воспользоваться классическими ипотечными продуктами банков, государство разработало целый ряд программ поддержки. Специалисты рассказали РИА Новости, какие госпрограммы сегодня реализуются в России, кто из счастливчиков потенциально может в них поучаствовать, и на каких условиях гражданам предоставляется жилье.
Невыносимая доступность жилья
Цены на жилье в крупных городах страны серьезно обходят установленные Минрегионом уровни доступности квадратного метра для субъектов РФ.
Средняя стоимость квадратного метра жилья, по данным федерального портала по недвижимости "Мир квартир", составляет в Москве 180,5 тысячи рублей, в Московской области - 71,8 тысячи рублей, в Санкт-Петербурге - 87,8 тысячи рублей, в Екатеринбурге - 61,9 тысячи рублей, в Новосибирске - 51,6 тысячи рублей, в Самаре - 51,6 тысячи рублей, в Уфе - 50,2 тысячи рублей, а в Казани - 46,7 тысячи рублей.
В последние годы в России достаточно много говорится о доступном жилье, при этом в процессе определения степени доступности этого самого жилья было сломано уже немало копий. Эксперты часто задаются вопросом - можно ли считать доступным жилье, на которое требуется копить деньги десятилетиями? В это время официальное понятие доступности жилья в России, определенное в федеральной целевой программе "Жилище", подразумевает совокупный доход семьи из трех человек за четыре года, на который можно приобрести стандартную квартиру общей площадью 54 квадратных метра.
Разберем эту ситуацию на примере столицы нашей Родины - города-героя Москвы. Согласно логике властей двухкомнатная квартира на окраине столицы в типовом панельном доме за 7 миллионов рублей считается доступной для семьи из трех человек (двое взрослых и один ребенок) с ежемесячным доходом в 145,8 тысячи рублей или почти по 90 тысяч рублей на каждого взрослого. Если даже безоговорочно принять предложенный государством алгоритм получится, что немногие российские, да и московские семьи могут похвастаться подобным уровнем благосостояния, не говоря уже про среднестатистических представителей таких профессий как военный, врач, ученый или учитель. Теоретически у государства существуют программы для помощи гражданам с невысокими доходами улучшить жилищную ситуацию, но на практике воспользоваться ими могут очень немногие.
Московский гамбит
Пожалуй, наиболее элегантно вопрос участия государства в ипотечных программах решается в Москве. Департамент жилищной политики и жилого фонда с 2005 года предлагает москвичам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, воспользоваться программой "Социальная ипотека", в рамках которой датируется стоимость "квадрата" жилья. Фактически очередникам предлагают не стоять в очереди еще несколько лет, а самостоятельно приобретать жилье по сниженной стоимости.
Средняя стоимость "квадрата" в рамках этой программы составляет 35-45 тысяч рублей, но итоговая стоимость напрямую зависит от срока, который гражданин уже провел в очереди на улучшение жилищных условий, отмечает руководитель департамента жилищной политики и жилого фонда Москвы Николай Федосеев.
"Если человек находился в очереди 20 лет, то коэффициент будет примерно 0,3, а стоимость "квадрата" - в районе 10 тысяч рублей, но если потенциальный заемщик числится в очереди с 2005 года - в расчете станет применяться коэффициент 1,68, а стоимость квадратного метра возрастет примерно до 50 тысяч рублей", - поясняет чиновник.
По мнению Федосеева, средняя стоимость квартиры по данной программе для московской семьи составляет около одного миллиона рублей.
"За счет этого даже семьи с невысоким доходом могут получить ипотечный кредит", - уверен глава департамента.
Основной причиной относительной дешевизны "московских" квартир является и территориальное расположение домов - ранее квартиры, приобретенные заемщиками по программе, располагались в подмосковных Балашихе, Павшинской пойме и Долгопрудном, говорит Федосеев. Чиновник добавляет, что в 2011 году большая часть квартир в пределах административных границ предоставлялась в Люберецких полях, а желание получить от московских властей квартиру за миллион рублей в пределах МКАД - несбыточно.
Участник московской программы "Социальная ипотека" может выбрать несколько банков для привлечения ипотечного кредита, но как показывает практика, подавляющая часть кредитов (более 14 тысяч кредитов, в то время как остальные банки выдали всего 249 кредитов) пришлась на коммерческий банк "Московское ипотечное агентство" (КБ "МИА"), организованный столичными властями специально для этих целей.
Город не преследует цели извлекать доход от продажи квартир для этой категории граждан, и минимальная ставка по этой ипотечной программе составляет 9,5% в рублях, указывает Федосеев.
Глава департамента отмечает, что на социальную ипотеку тоже существует очередь, так как ресурсы города ограничены, но любой очередник, вставший на учет до 2005 года, написав заявление на ипотеку, может реализовать свою мечту почти со 100% вероятностью в течение года.
По словам Федосеева, по социальной ипотеке в 2011 году будет реализовано 3,733 тысячи квартир.
Уловка 22
Также для улучшения жилищных условий в России существует субсидия с привлечением ипотечного кредита на оставшуюся сумму долга. Данная субсидия выделяется за счет бюджета РФ и, как правило, является безвозмездной и предоставляется в виде сертификата.
Воспользоваться этой опцией могут лишь некоторые государственные служащие. Определяет категории граждан, на которых распространяется субсидия, постановление правительства РФ 1997 года. Среди них военнослужащие в отставке или уволенные в запас, жертвы Чернобыльской аварии или стихийного бедствия, многодетные семьи, молодые семьи, где возраст одного из супругов не превышает 35 лет, рабочие спасательных служб, сотрудники налоговой милиции, лица, работающие в МВД и некоторые другие специалисты.
Размер субсидии зависит от среднемесячного дохода семьи, состава семьи, площади проживания на одного человека и срока пребывания в очереди на улучшение жилищных условий. По наблюдениям заместителя генерального директора КБ "МИА" Лады Красновой, в сделках с участием банка субсидия чаще всего составляет от 50% до 90% стоимости квартиры.
Многие получатели субсидий стараются приобрести квартиру только за счет средств, предоставленных государством, а клиенты "МИА" чаще всего просто "докредитовываются", чтобы приобрести более дорогое жилье, рассказывает Краснова.
"Стоимость квартир в Москве настолько высока, что бюджетной помощи не хватает и заемщикам проще приобрести на субсидию жилье эконом-класса в Подмосковье", - считает руководитель департамента ипотеки компании "Миэль-Новостройки" Кристина Хмель.
Самая большая сложность с субсидиями заключается в том, что далеко не все продавцы на вторичном рынке готовы с ними связываться, так как срок перечисления средств может составить 45 дней.
По мнению Хмель, 45 дней выбрано не случайно - это максимальный срок, который можно выдержать для перечисления средств.
"В последнее время наблюдаются случаи сокращения срока перечисления денег по субсидии, иногда до 10 дней, но это скорее исключение", - добавляет она.
К тому же субсидия перечисляется ее получателю только после оформления на него прав собственности на жилье, а немногие продавцы квартир на вторичном рынке согласятся получить деньги за свой товар лишь после переоформления прав собственности, отмечает Краснова.
Однако продавцы квартир на вторичном рынке жилья нашли весьма оригинальный выход из положения - для снижения рисков, связанных с получением субсидиальных денег, они банально завышают стоимость квартиры. В итоге покупатели, которые хотят жить "здесь и сейчас", вынуждены соглашаться на эти драконовские меры.
Однако чаще всего с помощью субсидий приобретается строящееся жилье, так как застройщики нормально работают с субсидиями, указывает Краснова.
Технически денежные средства по субсидии перечисляются на специальный блокировочный счет, который можно открыть только при предоставлении документов, подтверждающих право собственности, или договора долевого участия. Процентная ставка по такому кредиту будет рыночной.
В банковской сфере с этой категорией заемщиков работают банки, которые расценивают субсидию как фактор, снижающий риск невозвратов по кредитам.
"Ставки по таким программам могут быть ниже", - считает директор управления розничного кредитования Сбербанка Наталья Карасева.
Молодым везде у нас дорога
Молодые семьи - это настоящая находка для банкира. Молодожены весьма мобильны, как правило, нуждаются в улучшении жилищных условий и способны взять на себя многолетние тяготы по обслуживанию ипотечного кредита. Проблема ровно одна - они зачастую не имеют достаточных доходов для участия в стандартных ипотечных программах. Вот тут на выручку и приходит программа "Молодая семья".
Молодой семьей признаются супруги в возрасте до 36 лет или неполная семья, состоящая из одного родителя и детей. Для того чтобы участвовать в подпрограмме "Обеспечение жильем молодых семей" ФЦП "Жилище" молодая семья должна была стать на учет до 2005 года. Можно подать заявление в местные органы самоуправления и после первого января 2005 года - эти семьи также записываются в очередь на получение субсидий от государства на улучшение жилищных условий, но будут обслуживаться лишь после удовлетворения всех заявок шестилетней давности. Кроме того, молодая семья должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий. Параметры, по которым семья может быть признана нуждающейся, содержатся в Жилищном кодексе РФ.
Согласно программе молодые семьи могут рассчитывать на 42 квадратных метра, а если семья состоит из трех или более человек - то субсидия предлагается из расчета по 18 квадратных метров на человека. Второй раз увеличить площадь квартиры или дома в рамках этой программы молодая семья уже не сможет, даже если количество членов семьи значительно выросло.
Молодая семья может воспользоваться своим правом в течение девяти месяцев с момента получения сертификата. Если этого не происходит, то право теряется, а участники подпрограммы, подав новую заявку, оказываются в начале списка очередников.
Величина субсидии составляла в 2011 году около 30-35% от стоимости квартиры, и ее можно было использовать в качестве первоначального взноса. Власти подсчитали, что использование субсидии в качестве первоначального взноса позволяет уменьшить размер долга.
"Действительно, субсидия в размере 10% первоначального взноса равнозначна снижению ставки по кредиту на 2,25% (для кредита на 15 лет при ставке 13,75%)", - приводит пример Карасева.
Субсидирование процентной ставки может быть выгодно при покупке недорогой квартиры, когда семья может самостоятельно внести первоначальный взнос.
Детское решение жилищного вопроса
Одним из самых популярных и простых способов решения жилищного вопроса в России стало использование материнского (семейного) капитала (МСК) в качестве первоначального взноса или увеличения размера кредита при покупке жилья. По данным социологического опроса, проведенного в 2010 году АИЖК и ГФК Русь, потенциальные заемщики, получившие право на материнский капитал, в 87% случаев хотели бы использовать его на улучшение жилищных условий с помощью ипотеки.
"В 2010 году в агентстве более 18 тысяч кредитов были погашены за счет материнского капитала, при этом всего в 2010 году агентством было рефинансировано 48,277 тысячи кредитов", - отмечает исполнительный директор по инновациям ОАО "АИЖК" Марина Малайчик.
Она указывает, что в 2011 году сумма МСК была увеличена почти до 366 тысяч рублей, а в 2012 году размер этого вида госпомощи планируется проиндексировать до 387,64 тысячи рублей.
По оценке Малайчик, во многих российских регионах материнский капитал составляет 10-30% от стоимости средней квартиры.
"Перспективы использования МСК на ипотеку в регионах впечатляющие, если учесть, что общее количество обладателей сертификатов сегодня составляет уже порядка трех миллионов семей", - констатирует Малайчик.
В АИЖК существует специальный продукт "Материнский капитал", позволяющий направлять средства МСК на отложенный первоначальный взнос по ипотеке, а также увеличивать максимальную сумму кредита на сумму МСК.
"По сравнению с прошлым годом, когда продукт был только запущен в массовую эксплуатацию, мы видим очевидную положительную динамику - уже сейчас превышение по количеству выданных кредитов ко всему прошлому году составляет почти 1,4 раза", - рассказывает Малайчик.
Однако перечисление средств материнского капитала в счет первоначального взноса по ипотеке занимает до двух месяцев, отмечает директор по инновациям.
Наножилье для молодых ученых
Отдельную тревогу у властей вызывает положение, в котором оказались "мозги нации". Зарплата молодого ученого составляет около 20 тысяч рублей в месяц, сетует заместитель генерального директора АИЖК Андрей Семенюк.
Вполне логично, что заемщик с такими доходами не может взять стандартный ипотечный кредит, так как попадает в группу с высокими рисками - ежемесячный платеж по кредиту будет составлять порядка 60% его дохода, а отсутствие возможности жить в своей квартире является, по мнению властей, одной из причин "утечки мозгов" за границу.
В 2011 году российские власти предложили несколько вариантов решения этого наболевшего вопроса через АИЖК, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) и Российскую академию наук (РАН). Например, в Новосибирске для научных работников РАН агентство в ноябре запускает пилотный проект по ипотечному кредитованию молодых ученых, в рамках которого будут выданы 50 кредитов.
Возраст молодого ученого ограничен 35 годами (для докторов наук - 40 лет), первоначальный взнос начинается с 10% от стоимости приобретаемого жилья, а процентная ставка составляет 10-10,5% годовых. Список участников этой программы определяет Академия наук. Фонд РЖС, в свою очередь, предлагает молодым новосибирским ученым РАН реализовать свою мечту через предоставление единовременной социальной выплаты на строительство жилья через жилищные строительные кооперативы (ЖСК). Однако если семья молодого ученого участвует в ФЦП "Жилище", то единую социальную выплату в рамках пилотного проекта "Каинская Заимка" она уже не получит.
Если продукты будут пользоваться спросом, то состав молодых ученых может расшириться. Например, губернатор Ханты-Мансийского автономного округа Югры Наталья Комарова уже предложила президенту России Дмитрию Медведеву включить в существующую федеральную целевую программу по предоставлению жилья молодым ученым не только специалистов из системы РАН.
Ипотека в погонах
Военная ипотека является специфическим продуктом и позволяет военнослужащим приобрести жилье, не используя собственные средства - все платежи гасит государство.
По словам Малайчик, по продукту "Военная ипотека" партнерами АИЖК в 2010 году было выдано 6,178 тысячи займов на 11,5 миллиарда рублей, а за первые девять месяцев 2011 года агентство рефинансировало 6,465 тысячи ипотечных кредитов на сумму около 12,2 миллиарда рублей.
"Этот продукт был разработан агентством вместе с ФГКУ "Росвоенипотека", за два года работы механизм был отработан до мелочей, поэтому сбоев с ежемесячным перечислением платежей не возникает", - поясняет Малайчик.
В 2011 году собственные программы для военнослужащих стали предлагать сразу несколько банков - Газпромбанк, Связьбанк, банк "Зенит" и банк "Форштадт".
Возможность выделения средств военной ипотеки на новостройки законодательно регламентирована, но по факту средства предоставляется только на оформленные в собственность квартиры.
"Есть интересная тонкость, которая предусматривает, что в рамках военной ипотеки выделение средств возможно лишь после предоставления подтверждения о регистрации права собственности. Таким образом, военная ипотека предоставляется на готовое жилье", - отмечает Хмель.
Итоги
На первый взгляд государство основательно позаботилось о своих гражданах. Однако на практике немногие избранные могут претендовать на поддержку - за девять месяцев 2011 года количество ипотечных заемщиков, использующих государственные субсидии, составило 80 тысяч человек, а доля субсидированных кредитов в общем ипотечном портфеле Сбербанка составила всего порядка 8%.
К тому же далеко не все банки спешат навстречу этой категории заемщиков - ведь размеры субсидированных кредитов небольшие, ставки ниже средних по рынку, а доходы заемщиков низкие. Вот почему только нескольким процентам из наших сограждан удается воспользоваться госпрограммами.
РИА Новости, 25.11.2011
Елена Лыкова
