Ипотека: разбираем случаи из жизни
Старое университетское правило гласит, что у студентов не бывает вопросов в двух случаях: когда им понятно все или когда им непонятно решительно ничего. Второе, к сожалению, встречается гораздо чаще. Работая над очередной подборкой «ипотечных историй» (ответов на вопросы, которые были присланы в редакцию или почерпнуты на бескрайних просторах Интернета), обозреватель журнала Metrinfo.ru преисполнился оптимизма: вопросы у людей есть! Это значит, что не все с ипотекой им понятно – зато они пытаются решить свои проблемы.
Что станет предметом залога в новостройке?
Собираюсь купить новостройку с использованием ипотечного кредита. Объект еще не подобрала. У меня вопрос: если общеизвестно, что квартира в новостройке на момент продажи еще не существует юридически (а часто и физически), то что будет при таком кредитовании предметом залога? Зависит ли это как-то от того, какую юридическую форму договора предлагает продавец: договор долевого участия, предварительный договор или ЖСК?
Вопрос очень популярный: на разные лады он встречается постоянно. Что неудивительно: новостроек продается очень много, а далеко не все покупатели располагают полной суммой – многие хотят взять кредит.
По существу: обеспечением по кредиту в данном случае будет выступать тот договор, который покупатель подписывает с продавцом квартиры. «Если вы заключаете договор долевого участия согласно 214-ФЗ (закон «Об участии в долевом строительстве…». - Прим. авт.), то предметом залога будут выступать права требования на приобретаемую недвижимость, которые у вас возникают после регистрации договора долевого участия, - говорит Юрий Гольдберг, управляющий партнер Национального страхового и кредитного агентства (НСКА). – В случае заключения предварительного договора в качестве залога вы передаете банку документ, на основании которого вы произвели оплату. Например, это может быть вексель».
«Не все йогурты одинаково полезны!» - назойливо уверяла нас телереклама. По аналогии – не все договоры, предлагаемые застройщиками, одинаково нравятся банкам. «Предварительный договор и договоры ЖСК не подлежат государственной регистрации; по ним возможны двойные продажи, что влечет существенные риски как для клиента, так и для банка, - обращает внимание Виктор Козлов, генеральный директор компании «Авгур Эстейт». – А договор долевого участия в рамках 214-ФЗ подлежит обязательной государственной регистрации, к тому же по нему возможно оформление залога квартиры в пользу банка». По этой причине – это мы уже добавляем от себя – банки могут отказаться кредитовать новостройку по «нехорошей» схеме, зато согласиться на ту, которая проводится по 214-ФЗ.
Полезный совет дает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость». Приобретая новостройку, следует посмотреть, одобрен ли проект в банках. Если да – то это избавит покупателя от необходимости объяснять, что это за квартиру он собрался покупать. Можно пойти и с другой стороны – «от банка», т.е. посмотреть, какие новостройки он одобрил, и выбрать квартиру в одной из них. «А если выбранный объект не одобрен ни в одном банке, то получить кредит на его покупку до оформления на квартиру права собственности, скорее всего, не получится», - подводит итог эксперт.
Комната – это недвижимость?
Имеется возможность выкупить комнату в общежитии. Цена – 500-600 тысяч – для меня великовата, нужен кредит. Есть ли банки, которые кредитуют под такой залог? Или, может быть, стоит взять какой-нибудь другой (неипотечный) кредит? Насколько хуже будут его условия по сравнению с нормальной ипотекой с залогом?
Вопрос в чем-то похож на предыдущий (тоже о предмете залога), а в чем-то является его антиподом – приобретение комнат интересует мало кого. Ответ будет таким: теоретически получить кредит можно, но практически – очень сомнительно. Банки считают комнаты не очень хорошим предметом залога – по той причине, что найти на них покупателя будет довольно сложно. Кроме того, напоминает нам Сергей Козлов, директор кредитного департамента СДМ-БАНКА, существует норма закона, требующая при продаже комнаты получать отказ от всех владельцев других комнат в данной квартире. Разыскать их – дополнительная сложность, и это обстоятельство будет затягивать сроки при возможной продаже предмета залога.
Ирина Кажикина («Релайт-Недвижимость») обращает внимание на еще один огорчительный аспект: комната не «простая», а в общежитии. «Я не знаю ни один банк, который бы выдал ипотечный кредит на покупку комнаты в общежитии, - говорит эксперт. – Система общежития устроена так, что комната не является здесь самостоятельным объектом недвижимости. Как правило, это – доля в праве». А при таких документах никакой ипотечный кредит невозможен – с этим согласны все опрошенные нами эксперты.
Так что выход (если приобрести эту комнату все-таки хочется) один, и сам автор вопроса его знает: взять какой-то еще кредит, неипотечный. Но ставки по нему окажутся гораздо выше. «Если у вас нет планов погасить кредит в течение года, максимум полутора – переплата будет очень большой», - предупреждает Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель».
Жилье или нежилье?
Есть квартира, купленная в ипотеку. Платим по кредиту регулярно, никаких конфликтов с банком по этому поводу нет. А сейчас хотим перевести эту квартиру (она находится на первом этаже) в нежилой фонд. Возможно ли это сделать до завершения выплат по кредиту, можно ли получить (и как) согласие банка на такой перевод?
Весьма сомнительно – таков был общий тон ответов. Ольга Гусева («Домостроитель») обращает внимание на то, что в случае чего банку будет сложнее реализовать объект нежилой недвижимости, чем жилую квартиру, – соответственно, давая подобное согласие, он ухудшает собственный залог. А Ирина Кажикина («Релайт-Недвижимость») добавляет, что кредиты на покупку коммерческой недвижимости дают не все банки, и ставки по этим кредитам, как правило, выше, чем для квартир.
Попробовать, конечно, можно. «В любом случае, рекомендую поговорить с юристами того банка, в залоге у которого находится ваша квартира, - говорит Светлана Марочкина, заместитель исполнительного директора ООО «Кредит-Центр недвижимость». – Может быть, они пойдут вам навстречу». С другой стороны (это автор уже от себя), самим фактом такого обращения вы сообщите банку, что используете квартиру не для собственного проживания, а для извлечения прибыли. А банки этого очень не любят, включают в кредитные договоры пункты, прямо запрещающие заемщикам недвижимость сдавать. Так что нужно ли вам «светиться» - решайте сами…
Слишком молодой?
Обращался в несколько банков, и мне отказали в кредите на том основании, что мне еще нет 20 лет. Почему так? Много раз слышал, что у банков есть верхние ограничения по возрасту (потому что заемщик должен расплатиться с кредитом до выхода на пенсию), но почему не дают «слишком молодым»? Мне до пенсии еще далеко…
Опрошенные нами эксперты подтвердили: такие ограничения действительно есть, в большинстве банков минимальный возраст составляет 21 год. В некоторых случаях, правда, его снижают до 18 лет – но тогда банк потребует дополнительное обеспечение в виде поручительства близких родственников.
«Практика показывает, что молодые люди заканчивают вузы, когда достигают возраста 21-22 лет, - разъясняет Анна Пантелеева, региональный директор банка DeltaCredit в Нижнем Новгороде. – После получения высшего образования выпускник может устроиться на работу на полный рабочий день и не будет отвлекаться на сложности учебного процесса. Вы уже близки к порогу, который есть у многих банков – это 21 год, поэтому ждать вам осталось недолго».
Муж и жена – одна ли сатана?
Живем с мужем в гражданском браке, отношения не оформлены. Ждем второго ребенка, после рождения которого рассчитываем получить материнский капитал. Собираемся купить квартиру в ипотеку, и оформлять будем на мужа, поскольку только у него есть подтвержденные источники дохода. Можно ли будет использовать для погашения кредита этот самый материнский капитал? Его ведь получает женщина, которая – говоря строго формально – не является женой плательщику по ипотечному кредиту?
Для начала – маленькая справочка. Законодательство не знает понятия «гражданский брак», с точки зрения закона вы – сожители. Понятно, что для многих чувствительных натур (особенно женских) это грубое определение неприятно, и хочется заменить его каким-нибудь изящным эвфемизмом. Но мы ведем серьезный разговор, и здесь нужно называть слова своими именами.
Варианта, собственно, три. Первый – оформляем брак, становимся полноценный семьей. Если это по каким-то причинам не годится, остается два других:
- кредит оформляется только на мужчину. Юридических препятствий для этого нет – он в браке не состоит. Но гасить кредит материнским капиталом не получится, поскольку (как совершенно справедливо замечает сама автор письма) она и плательщик по кредиту – совершенно посторонние люди;
- сожители выступают созаемщиками по кредиту. Некоторые банки допускают, что эти люди могут не быть формально родственниками. В этом случае использовать материнский капитал будет можно, да и квартира в итоге окажется в совместной собственности. Правда, напоминает Ольга Гусева («Домостроитель»), созаемщик несет высокую ответственность по кредиту и в критических случаях (отказ платить основного заемщика) будет вынужден платить самостоятельно.
Мы строили, строили и… не построили
Имеется участок земли, а на нем – недостроенный частный дом. Хотим получить кредит на завершение строительства. Как это сделать? Ситуация осложняется тем, что юридически этот объект оформлен на тестя, а ему 60 лет – банки в кредитах отказывают. Нам с женой около 30 лет, есть подтвержденные доходы, положительная кредитная история – нам кредит, скорее всего, дадут. Но дом – формально не наша собственность… Придется ли для получения кредита оформлять дом на мою жену (или на меня) или без этого можно будет обойтись?
Формально, почтенный возраст вашего тестя – не повод для отказа в кредите. Как напоминает Виктор Козлов («Авгур Эстейт»), например, Сбербанк выдает жилищные кредиты физическим лицам в возрасте до 75 лет (на момент возврата кредита). Так что в данной ситуации возможно оформление кредита на срок до 15 лет – при условии, что найдутся созаемщики. С другой стороны, ипотечный кредит предполагает, что человек обладает определенным уровнем дохода. Смеем предположить, что у тестя автора письма таких доходов нет – иначе вопрос не возник бы.
Все прочие варианты сводятся, в сущности, к тому, чтобы переоформить участок. Скорее всего, на дочь, а супруг этой дочери станет созаемщиком по будущему кредиту. И хотя банки обычно кредитуют под залог загородной недвижимости менее охотно, чем под городские квартиры (снова все те же проблемы – сложности с возможной реализацией залога), можно подобрать программу, более привлекательную, чем потребительское кредитование. Как говорит Светлана Марочкина («Кредит-Центр недвижимость»), например, у Сбербанка существует программа кредитования под залог имеющегося имущества сроком до 7 лет и суммой до 70% от закладываемого имущества. Процентные ставки значительно ниже, чем по кредиту на потребительские нужды.
Несогласованная перепланировка: преодолимо ли это препятствие?
Хотим получить кредит под залог имеющейся квартиры (деньги нужны для покупки загородного дома, под него кредит не дают). Проблема с квартирой в том, что в ней имеется перепланировка, не узаконенная надлежащим образом. Является ли этот факт непреодолимым препятствием для получения кредита? Как долго идет согласование? Нам сказали, что оформить перепланировку займет не менее трех месяцев. Так что сделать это до получения кредита нам нельзя – наш продавец (загородного дома) не соглашается ждать так долго.
Вопрос оказался не таким простым, как кажется на первый взгляд. В принципе, банки не возражают категорически против несогласованной перепланировки – они лишь требуют от заемщика узаконить ее в течение шести месяцев. Однако здесь имеется две тонкости.
Во-первых, обычно речь идет о классических ипотечных кредитах – тех, где деньги используются для приобретения той же самой квартиры. А в данном случае автор письма хочет получить кредит ломбардный – под залог имеющегося имущества. К ним банки относятся более подозрительно. Не исключено, что под объект с перепланировкой «нормальный» кредит бы дали, а ломбардный – нет. Во-вторых, далеко не все перепланировки вообще возможно узаконить. Довольно часто «невинные» улучшения, которые люди проводят у себя в квартирах, наталкиваются на категорический отказ Жилинспекции и не менее категорическое требование привести квартиру в первоначальный вид. В этом случае вы попадаете в очень неприятную ситуацию: Жилинспекция знает о перепланировке, на вас начинают «капать» всевозможные штрафы, а привести квартиру в первоначальный вид не на что: деньги ведь потрачены на приобретение загородного дома, и кредит банку надо обслуживать.
Что касается сроков, то названные вам три месяца – вариант реалистичный, можно даже сказать, оптимистичный. Быстрее не получится – во всяком случае, в Москве.
Так ли страшен Моспрайм?
Хотим взять ипотечный кредит, и обратили внимание, что плавающие ставки выглядят выгоднее, чем фиксированные. Но знающие люди объяснили нам, что это – в ситуации стабильности, а в случае каких-то кризисных явлений эти ставки, привязанные к индексам вроде Моспрайма, могут прыгнуть вверх очень сильно. Вопрос, собственно, вот в чем: стоит ли сегодня брать кредит с плавающей ставкой? Велик ли риск повторения кризиса?
Насчет «велик ли риск повторения кризиса?» - это вопрос явно не к нам. На него пытаются ответить многие очень серьезные игроки рынка – такие как Центральные банки разных стран, международные аналитические компании – и не особенно успешно. Так что пытаться ответить нам было бы чересчур самонадеянно.
Что до «стоит ли брать», то тут ясности больше. Обратите внимание: даже если ставка плавающая, она все равно фиксируется на некоторое время. Год, два, три – столько-то процентов, далее – некий индекс (Моспрайм, Либор) плюс еще что-то сверху. Посему (мнение сугубо наше, никому его не навязываем) ответ тут такой: если вы собираетесь гасить кредит досрочно – лучше выбрать плавающую ставку. За первые несколько лет, пока она зафиксирована, вы основательно уменьшите кредит, и дальнейшие колебания индексов будут для вас не страшны. Если же в ваших планах взять кредит, например, на 20 лет, и выплачивать его действительно эти 20 лет – тогда эксперименты с плавающими ставками могут оказаться рискованными.
metrinfo.ru, 20.09.2011
Владимир Абгафоров
