Парадоксы ипотечной ставки: видим 8% годовых, а платим 14%
Сегодня в "ипотечном царстве" наметился тренд на снижение ипотечных процентов, но глобального уменьшения не происходит. В целом же, получается, когда в стране так остро стоит жилищный вопрос, ставка остается высокой. Кто в этом виноват и будет ли у нас ипотека когда-нибудь стоить 3-5%, как в цивилизованных европейских странах? В этих вопросах постарался разобраться журнал Metrinfo.Ru.
Чуть-чуть макроэкономики
Прежде всего ипотечная ставка зависит от стоимости денежных ресурсов, привлекаемых банками. Деньги, которые розничные банки (работающие с людьми) раздают населению в виде кредитов, не извлекаются из хранилищ, а также берутся в долг - у крупных корпоративных банков, финансовых корпораций, инвестиционных фондов, центробанков и т.п. Эти межбанковские займы, естественно, тоже выдаются под определенные проценты, называемые ставкой фондирования. Если деньги одалживаются иностранными финансовыми институтами, то обычно говорят о внешней ставке фондирования, но если речь о внутренних кредитах, выдаваемых Центробанком РФ, то ставка фондирования фактически заменяется ставкой рефинансирования. Чем выше эти ставки, тем дороже кредиты для населения.
Ну а ставки рефинансирования и фондирования, как отмечает Александр Дятчин, начальник управления предоставления и обслуживания кредитов ОАО "Флексинвест Банк", зависят от инфляции. Как известно, в России инфляция немаленькая – в 2010 году, по официальным данным, она составила 8,8%, поэтому и ставка рефинансирования, хоть она и понижалась в течение последних лет и достигла исторического минимума, остается сравнительно высокой – 8,25% (в Евросоюзе аналогичная ставка – 1,25%, в США – 0,25%).
В странах Европы и Соединенных Штатах инфляция - на уровне 1-2%, поэтому там стоимость денег меньше, и возможны ипотечные кредиты под 3-6%. Собственно из-за таких ставок российские банки стремятся занимать деньги за рубежом, но, правда, даже взяв межбанковский кредит под более низкий процент, они не спешат радовать граждан дешевыми кредитами.
Дело в том, что "цена кредитования также зависит от уровня кредитных рисков, который в свою очередь находится в тесной взаимосвязи с общим положением дел в экономике и в частности банковском секторе", - говорит Стефан Буайе, начальник управления стратегического маркетинга и качества "Банка Сосьете Женераль Восток" (BSGV). Ну а в российской экономике проблем много: это и дефицит бюджета, и низкий уровень ВВП, и сугубо сырьевая ориентированность, и проблемы в производстве и агропромышленном комплексе, а главное - отсутствие уверенности в перспективе долгосрочного устойчивого развития. Соответственно, и риск невозврата денежных средств со стороны граждан довольно высок, ведь доходы населения остаются низкими, да и уровень безработицы (с учетом скрытой безработицы) довольно ощутим. Но, конечно, и аппетиты российских банков немаленькие, банковская маржа. Вот проценты и остаются высокими.
"Кроме того, имеет значение наличие на рынке "длинных денег", т.е. кредиторов, готовых вкладывать свои ресурсы на длительную перспективу. В случае отсутствия таковых, что и наблюдается сейчас на российском рынке (так как инвесторы не уверены в устойчивом развитии экономики РФ. - От ред.), даже относительно хорошие экономические показатели не гарантируют низких процентных ставок по ипотечным кредитам", - утверждает Александр Дятчин ("Флексинвест Банк").
Однако по сравнению с кризисными годами ставки по кредитам, и потребительским, и ипотечным, все-таки снизились. Напомним, средние эффективные (учитывающие банковские комиссии) процентные ставки по ипотеке в 2009 году достигли рекордно высоких значений – 17,71% в рублях и 13,61% в долларах США. Но уже в 2010-м снижение ставки рефинансирования на 1%, как отмечает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании "РЕЛАЙТ-Недвижимость", сопровождалось понижением ставок по ипотечным кредитам до среднего уровня 13% в рублях и 11% в валюте. Более того, за 2011 год ставка рефинансирования поднялась на 0,5%, однако повышения ставок по ипотечным кредитам пока не последовало. Это объясняется сравнительно невысокой стоимостью денег, 4-6% годовых на внешних рынках и около 8% - на внутреннем, и развитием конкуренции. Все больше банков, в том числе средних и небольших, разрабатывают свои ипотечные программы, а степень развития конкуренции вместе с эффективностью работы инфраструктуры рынка, как подчеркивает Андрей Семенюк, заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), тоже влияет на размер процентной ставки.
Средняя и частная. Заемщик неприятно удивлен
"Сегодня средняя ставка по ипотеке в рублях в РФ находится в диапазоне 11-16%", - сообщает Александр Дятчин ("Флексинвест Банк"). Стефан Буайе (BSGV) полагает, что она еще ниже – 11-14%, а Андрей Семенюк (АИЖК) сообщает, что, по данным Банка России, за I квартал средневзвешенная ипотечная ставка снизилась до 12,4%, что стало историческим минимумом для России.
Но, как замечает Ирина Кажикина ("РЕЛАЙТ-Недвижимость"), говорить о средних ставках не совсем корректно: "Ведь есть кредиты на покупку вторичной городской и загородной недвижимости, есть кредиты на покупку строящегося городского и загородного жилья, кредиты с комбинированными и плавающими ставками и наконец специальные продукты, например "Ипотека с государственной поддержкой". Если учесть ставки по всем перечисленным программам, получается очень привлекательный средневзвешенный процент - 10,8%. Но когда потребитель приходит в банк, выясняется, что он может получить кредит лишь под 12-13-14%, и потенциальный заемщик ужасно и неприятно удивляется". Среднее – не значит одинаковое для всех. А ставки по ипотеке в каждом конкретном случае зависят от условий кредитования: суммы и сроков кредита, размера первоначального взноса и способа подтверждения доходов. При этом банки делают скидки для своих постоянных клиентов, участников зарплатных проектов, покупателей жилья в новостройках, строительство которых инвестируется банком.
Чем меньший кредит берет заемщик и чем меньше срок, тем больше шансов, что долг вернется вовремя и без проблем, поэтому ставки по ипотеке на срок до 10 лет при первоначальном взносе 50% от суммы кредита минимальны. Например, в Сбербанке РФ такой кредит можно взять даже под 9,5 - 10%. А с увеличением срока кредита и уменьшением размера первоначального взноса ипотечная ставка растет.
Также важно, каким образом заемщик подтверждает свой доход – по справке 2-НДФЛ или по форме банка. Если доход заемщика подтвержден справкой 2-НДФЛ, то, значит, он гарантированно получает столько, сколько заявляет, а в иных случаях заемщик может оказаться и обманщиком. Еще банки обращают внимание на наличие иждивенцев, заключение договоров страхования жизни-здоровья заемщика и приобретаемого имущества (от стихийных бедствий и пр. рисков и от потери титула), привлечение поручителей и т.п. Чем больше иждивенцев, тем больше вероятность невозврата долга, поэтому проценты выше. А если нет договоров страхования, то в случае несчастья с имуществом или заемщиком выплаты по кредиту могут быть приостановлены, и никто не возместит банку его потери. Если же клиент страховался, то выплату долга производит страховая компания, поэтому без страхования процент по ипотеке увеличивается на 0,5 - 1,5 пункта.
Кроме того, ставки разнятся в зависимости от объекта ипотеки. Кредиты на приобретение загородного жилья дороже, чем на городские квартиры, а кредиты на новостройки, во всяком случае пока дом не сдан ГК, а квартира не перешла в собственность заемщика, стоят больше, чем кредиты на вторичное жилье. При самом неблагоприятном раскладе – кредит на новостройку на 30 лет при первоначальном взносе 10-15% при подтверждении доходов по справке банка и отказе от страхования – ипотечная ставка может достигать 16-17% годовых в рублях.
Соблазны ипотечного рынка
Безусловно, на ипотечном рынке сегодня присутствуют соблазнительные продукты. Так, совсем недавно Сбербанк заявил о продлении и расширении акции "888". Напомним, такой кредит рассчитан на 8 лет, дается он под 8% годовых и заявку рассматривают в течение 8 дней. Программу банк запустил к 8 марта этого года, она была рассчитана до 30 июня 2011 года, ее продлили до октября, причем если раньше эта программа была предназначена только для клиентов аккредитованных застройщиков, то с 1 июля она будет действовать и для всех остальных покупателей недвижимости, даже на "вторичке".
А буквально вчера АИЖК объявило о снижении минимальных ставок по ипотечной программе "Новостройка" и продуктам "Малоэтажное жилье" и "Материнский капитал" для первичного рынка жилья с 10,5% до 7,9% годовых.
Что здесь сказать? У Сбербанка эта программа - по сути акция, а цель акции – привлечь как можно больше клиентов, к тому же акция всегда ограничена во времени. Кроме того, чтобы получить кредит по минимальной ставке, надо соответствовать стольким разным условиям и требованиям, что вряд ли можно найти такого реального человека, подходящего по всем параметрам. Так, по программам АИЖК на "минимум" можно рассчитывать, если вы берете кредит не более чем на 7 лет, первоначальный взнос у вас – не менее 50% от стоимости жилья, плюс вы обязательно заключаете договор личного страхования. Ну и понятно, что банкиры будут смотреть на доход, профессию, количество иждивенцев (короче, надо читать предыдущую главку с начала).
Возможности влияния
Но большинство экспертов считает нынешние ставки справедливыми и адекватными для российского рынка кредитования. "Сейчас ставки находятся в соответствии с рыночной конъюнктурой и отражают уровень банковских рисков", - говорит, например, Стефан Буайе (BSGV).
Ну а чтобы их снизить, нужно, как утверждает Александр Дятчин ("Флексинвест Банк"), государственное участие: "Либо точечное – на рынке ипотечного кредитования: государственное субсидирование, предоставление банкам денежных средств по ставкам ниже рыночных, например через АИЖК, и т.п. Либо масштабное - преобразования в экономике для повышения ее устойчивости и конкурентоспособности, а также деловой активности предпринимателей и т.п., что, конечно, чрезвычайно сложно в исполнении, особенно в предвыборный период".
Точечное же влияние все-таки оказывается – ставка рефинансирования удерживается на низком уровне, поддерживается ликвидность банковской системы, осуществляется поддержка небольших и средних банков через АИЖК. Кроме того, как отмечает Андрей Семенюк (АИЖК), разрабатываются специальные ипотечные программы для льготных категорий граждан – молодых семей, военнослужащих, инвалидов и т.п., где ставки ниже 11%. "Конечно, такие программы носят ярко выраженный социальный характер и рассчитаны на помощь определенным узким категориям потребителей, поэтому не могут оказывать выраженного влияния на рынок", - уверяет Стефан Буайе (BSGV), тем не менее они позволили решить квартирный вопрос отдельным гражданам, что тоже большой плюс. "Кроме того, в рамках спецпрограмм для отдельных категорий граждан (молодых ученых, молодых семей, военных) ставки можно снижать и дальше, - говорит Андрей Семенюк (АИЖК), - однако объем таких программ ограничен возможностями федеральных и региональных бюджетов". И тем более ими ограничены более радикальные меры по снижению ипотечных процентов: "Теоретически у государства есть возможность "сбить" ставку путем предоставления "дешевых денег", однако оно ей не пользуется", - говорит Александр Дятчин ("Флексинвест Банк").
Чем опасно государственное регулирование
Впрочем, командно-административные меры всегда чреваты серьезными последствиями. "Рыночная ипотека должна отражать рыночные условия: ставки должны снижаться за счет конкуренции между банками и развития ипотечной инфраструктуры. Уже сегодня многие банки запустили специальные кредитные продукты с низкими ставками для отдельных групп клиентов: это и зарплатные проекты, и приобретения жилья в аккредитованных банком объектах недвижимости и др. Ресурсом для снижения ставок является уменьшение издержек и рисков банков. Сделать это можно, например, перейдя к электронному обороту закладных или усовершенствовав процедуру взыскания", - высказывает свое мнение Андрей Семенюк (АИЖК).
И чем меньше вмешательство государства в данный процесс, тем лучше. Ведь "искусственную" дешевизну ипотечных кредитов нужно будет чем-то компенсировать, например, государственными гарантиями, а это довольно весомая нагрузка, - рассуждает Стефан Буайе (BSGV). Кроме того, низкие ипотечные ставки подстегнут волну спроса на кредиты, что в свою очередь заставит цены на недвижимость взлететь вверх и сформирует дефицит предложения, при котором стоимость жилья будет стремительно увеличиваться. А по мнению Ирины Кажикиной ("РЕЛАЙТ-Недвижимость"), если ипотечная ставка будет регулироваться государством, на рынке останется не более двух-трех банков, выдающих ипотечные кредиты. Ведь если ипотека перестанет приносить банкам прибыль, они просто перестанут ей заниматься. А это при низких процентах чревато ажиотажным спросом и дефицитом кредитных средств. И чем жестче будет политика государства, тем острее будет дефицит.
«Чтобы ипотечный рынок функционировал, необходимо развивать систему рефинансирования. Искусственное снижение ставок и массовое внедрение программ различного рода субсидирования просто напросто убъет рынок ипотечного кредитования, в силу того, что эти кредиты будет невозможно рефинансировать. Массовая ипотека должны быть рыночной», - заключает Альберт Ипполитов генеральный директор ООО «РУСИПОТЕКА».
Курс на 8%
Тем не менее руководители нашего государства периодически заявляют о том, что ставка по ипотеке должна быть ниже 8% годовых. Но представители банковского сообщества к таким перспективам относятся скептически.
Так, Александр Дятчин ("Флексинвест Банк") считает, что потенциал существенного снижения после резкого "взлета" ставок в кризис уже исчерпан, поэтому если ставка и будет снижаться, то незначительно.
Стефан Буайе (BSGV) также прогнозирует незначительное колебание ставок. Солидарен с коллегами и Андрей Семенюк (АИЖК), и полагает, что в целом уровень процентных ставок относительно стабилен. В 2011 году средневзвешенные ипотечные ставки в рублях будут на уровне 11,8 - 13%, а в валюте - 10,2 - 11,2%.
Впрочем, для истории российской ипотеки это все равно низкие показатели, а задумываться о европейских-американских ставках нам рано. "Европейскому рынку ипотечного кредитования не один десяток лет, соответственно, банковские риски там совсем другие. Уровень инфляции в странах Европы может составлять 1-2% или вовсе иметь отрицательные значения, в то время как у нас это практически всегда двузначная цифра. Экономическое развитие России и Европы слишком различно в стратегическом и тактическом отношении, чтобы говорить о появлении у нас "европейских" ставок по ипотеке в 3-6%", - выражает общее мнение всех экспертов Стефан Буайе (BSGV). Так что даже если будут достигнуты обещанные правительством 8% - это уже будет прорыв.
Резюме журнала
В большинстве случаев ипотека стоит 12-16% в рублях и 10-13% в валюте, в то время как в Европе и США можно взять кредит под 3-6% годовых. Но российские ставки вполне соответствуют положению дел в российской экономике, а их снижение возможно, только если наша экономика будет развиваться, снизится уровень инфляции и повысится благосостояние населения. Остается только надеяться, что те, кто ответственен за эти процессы, будет действовать грамотно, справедливо и честно.
metrinfo.ru, 30.06.2011
Ольга Агуреева
