В борьбе за клиента банки активно улучшали параметры ипотечного кредитования
Ипотечный рынок остается для российских банков очень привлекательным сегментом. Почти 70% опрошенных «Эксперт РА» фининститутов считают ипотечное кредитование одним из приоритетных направлений своего развития. С начала 2011 года две трети опрошенных банков уже запустили новые программы кредитования, а 75% планируют расширить спектр ипотечных продуктов до конца года.
Неудивительно, что рынок ипотеки продолжает активно расти. С января по июнь коммерческие банки предоставили населению ипотечных кредитов на общую сумму 268,6 млн рублей. Это вдвое превышает результаты первого полугодия прошлого года и составляет почти 70% объема рынка за весь 2010 год. Динамика рынка остается очень высокой, хотя темп прироста выданных кредитов несколько снизился (в первом полугодии 2010 года — 2,4 раза).
Итоги первого полугодия свидетельствуют о стабилизации качества ипотечных кредитов. За первые шесть месяцев 2011 года объем просроченной задолженности вырос всего на 1,5%, а благодаря росту ипотечного портфеля ее доля даже снизилась — с 3,7 до 3,5%.
Ипотечные гонки
Участники рынка отмечают существенное ужесточение конкуренции. «Сейчас работать на рынке сложнее, чем, например, до кризиса 2008 года, — полагает Иван Веденисов, начальник управления ипотечного кредитования Юникредитбанка. — В связи с ростом популярности ипотечных кредитов количество участников рынка увеличивается как в результате возвращения опытных игроков, так и за счет агрессивных новичков, которые пробуют предложить клиентам новые технологии получения кредитов». Неудивительно, что по итогам первого полугодия 2011 года основные участники рынка продемонстрировали взрывные темпы роста ипотечного кредитования. В результате по итогам первого полугодия по сравнению с аналогичным периодом прошлого года доля топ-10 банков по объему выдачи выросла с 68 до 74%.
Лидер рынка — Сбербанк России — в первом полугодии выдал ипотечных кредитов на 129 млрд рублей, почти в два раза превысив прошлогодние результаты. При этом доля госбанка сохранилась на уровне конца 2010 года и составила 48%. Два других госбанка — ВТБ24 и Газпромбанк — росли более быстрыми темпами (139 и 183% соответственно), увеличив долю рынка в среднем на 1,5 п. п.
Замыкают пятерку лидеров по темпам роста два банка с иностранным участием. Впечатляют результаты Абсолют-банка: несмотря на то, что он фактически выставлен на продажу, объемы ипотечного кредитования с начала 2011 года выросли в пять раз. Схожие темпы (почти 450%) продемонстрировал Райффайзенбанк, оказавшийся в результате на пятом месте. Высокие темпы роста показали и другие банки с иностранным участием, в частности БСЖВ (236%), Нордеа Банк (110%) и Юниаструм-банк (142%).
Среди основных участников высокие результаты у Ханты-Мансийского банка (225%) и банка «Возрождение» (244%). Несколько хуже рынка росли «Жилфинанс» (79%) и Росевробанк (89%). Следует особо отметить успехи банка «Уралсиб»: в первом полугодии он сделал значительный рывок, и в результате объемы кредитования выросли в 10 раз. Пример Автоградбанка наглядно демонстрирует, что даже относительно небольшой фининститут способен занимать высокие строчки в ренкингах. Находясь на 20-м месте по объему ипотечного кредитования, банк входит в пятерку лидеров по числу выданных кредитов. Подобный результат достигнут за счет значительного числа относительно небольших по размеру кредитов (банк выдает кредиты до 3 млн рублей).
Не в ставке счастье
Как и год назад, стремительный рост рынка бы в основном обеспечен двумя факторами — снижением процентных ставок и корректировкой условий кредитования банками. Еще в декабре 2010 года средневзвешенные ставки по ипотеке (по кредитам с начала месяца) достигли докризисного уровня, однако 2011 год показал, что это не предел. С начала года ставки по кредитам в рублях дополнительно снизились на 0,7 п. п. и впервые опустились ниже 12% (11,9%), по валютным кредитам они приближаются к 9%.
Вместе с тем возможности наращивания ипотечного портфеля путем снижения ставок практически исчерпаны. «Возможности для ценового маневра у подавляющего большинства участников рынка ограничены, ставки по ипотеке у ведущих игроков почти не отличаются», — комментирует ситуацию Илья Филатов, заместитель председателя правления банка «Уралсиб». 80% опрошенных «Эксперт РА» ипотечных банков полагает, что до конца года ставки по ипотеке останутся на текущем уровне, а если изменятся, то незначительно. «Наибольшие резервы для снижения есть у банков, предлагающих сегодня ставки выше среднерыночных, — полагает Ольга Докучаева, заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Росбанка. — Скорее всего, мы увидим тенденцию к сужению диапазона между наименьшими и наибольшими ставками». Опрошенные «Эксперт РА» банки также ожидают небольшого снижения ставок по программам АИЖК, однако считают их влияние на рынок несущественным.
Сегодня, как отмечают банкиры, конкуренция все более явно переходит в сферу маркетинга и технологий. Ведь в то время как крупные госбанки выдают кредиты с максимально жестким отбором, но по минимальным ставкам, остальные участники вынуждены искать баланс между лояльностью к заемщику (быстрота оценки и вероятность положительного решения) и уровнем кредитного риска. Следовательно, при прочих равных условиях сервисная составляющая продукта играет все большую роль.
Так что в борьбе за клиента банки активно улучшали параметры кредитования и требования к заемщикам. «В частности, выросли сроки кредитования и снижен размер первоначального взноса с 30–35 процентов в 2010 году до 10–20 процентов в первом полугодии 2011-го, — говорит Вячеслав Лясевич, директор департамента розничного бизнеса Нордеа Банка. — Кроме того, многие банки снова стали принимать к рассмотрению доходы, подтвержденные не только справкой по форме 2-НДФЛ, но и справкой по форме банка». Несмотря на то что стоимость ипотечного кредита зачастую играет решающую роль при выборе кредитора, банки уделяют все больше внимания качеству и быстроте обслуживания ипотечных клиентов. Ведь при наличии двух банков с одинаковыми ставками по кредиту заемщик пойдет туда, где более гибкие требования к платежеспособности, к объекту залога и так далее.
В то же время участники рынка отмечают, что растет требовательность клиента и к самому процессу получения и последующего обслуживания кредита. Например, особое внимание уделяется согласованности действий банка на всех стадиях получения кредита, наличию прозрачных правил предоставления заемных средств. Все большее значение приобретает качество дальнейшего банковского обслуживания: ведь ипотечный кредит берется на длительный срок, поэтому заемщику важно изначально получать качественный сервис. Здесь значимые конкурентные преимущества у банков с развитой сетью пунктов погашения кредитов (в том числе в рамках партнерства с другими кредитными организациями).
Дополнительный рост объемов кредитования смогут обеспечить фининституты, готовые развивать новые каналы продаж и предлагать клиентам инновационные ипотечные продукты. В частности, участники рынка пока не уделяют достаточного внимания предложению ипотеки непосредственно в местах продаж недвижимости, то есть в офисах риэлтерских агентств и девелоперов. Именно здесь сосредоточен значительный резерв потенциальных заемщиков: покупатели недвижимости часто имеют поверхностное представление об ипотеке. А ведь даже в рамках обычной консультации по объекту недвижимости менеджер вполне способен предложить клиенту различные условия кредитования. «Традиционно считается, что ипотека может продаваться только в банковских отделениях, однако это далеко не так, — говорит Светлана Шаипова, директор департамента по связям с общественностью Страхового дома ВСК. — Наша компания запустила совместный с банком проект по реализации ипотечных займов через отделения и дополнительные офисы ВСК, а также через риэлтерские агентства».
Однако эффективность подобного сотрудничества во многом зависит от уровня квалификации менеджеров (зачастую просто невыгодно держать отдельного банковского служащего в офисах продаж недвижимости) и правильно выстроенной бонусной политики. «Большое значение имеет сервисная составляющая — прежде всего организация документооборота и срок рассмотрения документов, — продолжает тему Илья Филатов. — Не стоит забывать и о проведении совместных рекламных и маркетинговых акций с компанией-партнером. С одной стороны, это позволяет банку продвигать именно его продукт, а с другой — выгодные акционные условия помогают строительной компании продать квартиру».
Небольшим банкам, не готовым вступать в жесткую ценовую схватку с ипотечными гигантами, есть смысл активно развивать инновационные ипотечные продукты. В качестве интересных инструментов можно рассматривать «обратную» ипотеку (пилотный проект в ближайшее время запустит АИЖК), а также образовательную ипотеку (предоставление образовательных кредитов под залог существующего жилья). Массовый интерес к таким продуктам, скорее всего, проявится не ранее чем через год-полтора, когда будут исчерпаны резервы роста «классической» ипотеки за счет продаж в офисах риэлтеров и девелоперов. Поэтому те участники рынка, которые готовы инвестировать в развитие этих продуктов уже сейчас, в среднесрочной перспективе могут получить значимые конкурентные преимущества.
К новым вершинам?
По прогнозам «Эксперт РА», по итогам 2011 года объем ипотечного кредитования составит 650–680 млрд рублей, превысив рекордные результаты 2008 года (656 млрд рублей). В 2012-м нас ожидает дальнейшее замедление темпов роста ипотечного рынка, как вследствие исчерпания эффекта низкой базы, так и в связи с прогнозируемым снижением объемов ввода нового жилья. Так, в 2010 году на рынке появилось меньше жилья, чем даже в кризисном 2009-м. При этом последние данные Росстата свидетельствуют о дальнейшем замедлении: с января по май 2011 года было введено на 7% меньше квадратных метров жилья, чем за аналогичный период прошлого года.
Рассчитывать на поддержку рынка со стороны спроса на кредиты банкирам тоже не следует: большинство тех, кто в период кризиса накопил достаточные сбережения, уже либо успели инвестировать их в «твердые» активы, либо сделают это до конца 2011 года. Дальнейшее улучшение условий кредитования (снижение первоначального взноса, требований к залогу, соотношение «платеж по кредиту/доход» и т. п.) может быть связано с принятием повышенных рисков, на что банки в нынешних условиях (отток капитала из страны, локальные проблемы с ликвидностью) не пойдут.
Более того, нестабильность на финансовых рынках способна не только дополнительно снизить темпы роста ипотечного кредитования, но и отразиться на качестве портфеля. Ключевой риск для рынка сегодня несут кредиты в валюте и с плавающей процентной ставкой, на которые в крупных банках может приходиться до 20–30% портфеля. В частности, на середину года доля валютных кредитов составила 12% совокупного ипотечного портфеля. Хотя это в два раза меньше показателя осени 2008-го, в случае дальнейшего обесценения рубля качество обслуживания ипотечного портфеля может заметно ухудшиться.
Вместе с тем в случае второй волны кризиса мы не ожидаем повторения ситуации трехлетней давности, когда банки массово свернули ипотечные программы вследствие закрытия внешних источников фондирования. Зависимость сектора от иностранных денег в кризис существенно снизилась, а новые сделки по привлечению капитала на международном рынке в 2010–2011 годах носили единичный характер.
Эксперт, 10.10.2011
Михаил Доронкин
