Причины недоступности ипотеки в России
В предвыборный период интерес к насущным проблемам электората со стороны государственных структур резко возрастает. И так получается, что раз в четыре года в правительственных кругах словно «вспоминают» о том, чем и как живут те люди, голоса которых становятся так дороги власти. Как всегда бывает в подобных случаях, «вдруг» обнаруживается, что проблемы-то у россиян от одного предвыборного периода до другого практически не меняются, как, скажем, «квартирный вопрос», который в России носит чуть ли не вековую печать нерешенности.
«Бизнес-план» кредита
Есть несколько подходов в оценке развития ипотеки как банковского продукта. Один из важных показателей, по которому можно говорить о степени «освоенности» и распространенности данной услуги в стране, – это отношение общего размера ипотечной задолженности к ВВП страны. Дмитрий Шапочкин, вице-президент по развитию жилищного кредитования ЗАО «Банк ЖилФинанс», провел следующие расчеты: ВВП России в 2010 году составил 44,9 трлн рублей, а объем ипотечной задолженности за аналогичный период составил около 1,1 трлн рублей. Сравнивая эти цифры, легко прийти к выводу, что доля ипотечной задолженности в ВВП РФ равна 2,5%. А в развитых странах, согласно данным эксперта, этот показатель может превышать 100%. Следовательно, можно говорить о том, что ипотека в России находимся на ранней стадии развития.
Этот факт подтверждают и последние, опубликованные в мае текущего года исследования доступности ипотеки для населения различных стран. Согласно проведенным специалистами компании Penny Lane Realty расчетам, Россия занимает лишь 47-е место в списке из 60 стран по выбранным критериям жилищного кредитования. При этом большинство государств Европы сосредоточено в первой двадцатке списка, а лидируют Дания, Швеция и Испания, занимающие первые три места соответственно.
«Данные рейтинга еще раз показывают недостаточность мер, предпринимаемых правительством для развития рынка ипотечного кредитования, – заявил в пресс-релизе, посвященном выходу рейтинга, Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty. – Уже более 10 лет рынок ипотеки стоит на месте и не становится более доступным для подавляющего большинства населения. В России 70% от суммы ежемесячной выплаты по кредиту составляет стоимость процентов, в то время как в европейских странах дело обстоит с точностью до наоборот. Даже в Москве, где уровень дохода как минимум в три раза выше, чем в среднем по стране, люди вынуждены отдавать более 50% ежемесячного дохода при выплате ипотеки. На мой взгляд, Центробанк РФ должен выдавать коммерческим банкам дешевые целевые займы для выдачи населению ипотечных кредитов. При ставке 6–7% годовых до 70% населения страны могло бы решить квартирный вопрос с помощью ипотеки. Привлеченные в банки деньги могут придать дополнительный стимул для развития строительного комплекса страны, производства, сферы услуг и экономики в целом».
Высказанная точка зрения и предложенный выход в форме кредитования под 6–7% звучат весьма оптимистично, однако вряд ли имеют что-то общее с реалиями жизни в России. Для того чтобы можно было предлагать кредиты под такие низкие ставки, макроэкономическая ситуация в стране должна измениться в лучшую сторону. Прежде всего, речь идет о темпах инфляции, которые имеют прямое отношение к банковским стратегиям выдачи кредитов. Инфляция в России с начала 2011 года по 6 июня составила 4,8% (на аналогичную дату прошлого года цены выросли лишь на 4,1%). «По официальному прогнозу правительства, годовая инфляция составит 7,5%, но, исходя из текущих темпов роста, можно ожидать значений, близких к прошлому и позапрошлому годам, то есть около 8,8%, – считает Александра Лозовая, аналитик «Инвесткафе». – В Сбербанке ждут инфляцию на уровне 8,3–8,9%». В таких условиях предлагать кредиты под 6–7% годовых банкам без специальной поддержки со стороны или каких-то особенных причин просто невозможно.
«Золотые» квадратные метры
Мнение Романа Строилова, конечно, весьма аргументированное, однако для понимания того, какой путь проделала ипотечная система в России, нужно рассматривать поднятый вопрос и в хронологической последовательности. Далеко не все эксперты согласны с тем, что за 10 лет в нашей стране ситуация с ипотекой не изменилась. Даже если и строчка в рейтинге доступности ипотеки у нашей страны и не особенно повысилась, то сами по себе требования и структура ипотечного продукта стали иными. «Ипотека – это не только размер процентной ставки по кредиту, – напоминает Дмитрий Шапочкин. – На развитие отрасли и доступность ипотечного кредита влияет огромное количество факторов: степень развития рынка недвижимости (объем рынка, в том числе жилья экономкласса, объем ввода нового жилья в эксплуатацию, стоимость недвижимости), уровень доходов населения (стабильность и прозрачность доходов), регулятивные факторы (законы и нормативные акты, устанавливающие правила поведения участников рынка), уровень развития банковской системы и рынка капитала (доступность для банков долгосрочных ресурсов на внешних и внутренних рынках, стоимость привлечения пассивов), и другие внутри- и внешнеэкономические факторы». По мнению аналитика, за десять с небольшим лет существования ипотеки в нашей стране (закон об ипотеке был принят в России в 1998 году) системой был проделан огромный путь.
Если вспомнить, скажем, 2000 год и задаться вопросом о доступности ипотеки, можно увидеть, что, несмотря на огромные в то время ставки (около 20% годовых в валюте), жесткие требования к первоначальному взносу (не менее 30% от стоимости недвижимости), строгие условия пользования и возврата кредита (запреты и штрафы на досрочное погашение) и многое другое, за ипотечным кредитом в двухтысячных выстраивались огромные очереди. Заявления о выдаче кредита рассматривались банками месяцами. Сегодня значительным образом улучшились условия ипотечного кредита: средняя ставка по кредиту в рублях – 12–13% годовых, срок кредита – до 30 лет и более, первоначальный взнос от 10%, возможность досрочного погашения без штрафов и комиссий и т. д. Стали более либеральными требования к заемщикам и объектам залога.
При сравнении «доступности» жилья и «недоступных» условий ипотечного кредита 2000 года с сегодняшней картиной становится очевидным, какой из факторов (стоимость недвижимости или условия кредита) является первостепенным. Здесь Дмитрий Шапочкин упоминает индекс доступности жилья (HАI – Housing affordability index). Этот показатель рассчитывает, какое количество лет потребуется семье для накопления средств, достаточных для покупки квартиры, при условии, что все доходы семьи направляются на сбережение. «Существует много видов расчетов, давайте прикинем сами, – продолжает эксперт. – Если доход семьи составляет 80 000 рублей, для покупки квартиры стоимостью 8 млн рублей придется копить 100 месяцев, или 8,3 года – очень грубо (без учета инфляции, ставки по депозиту и т. п.), но похоже на правду. В США, к примеру, этот показатель равен 3,7, в Германии – 5,9, в Армении – 6,8 (в 2006 году). Давайте признаем, что стоимость недвижимости в России запредельна. Почему, и что с этим делать – это тема для отдельной дискуссии».
Таким образом, становится понятно, что недоступность ипотеки для населения нашей страны связана не столько с условиями и структурой самого банковского продукта, сколько с макроэкономическими факторами, а также проблемами, в том числе и коррупционной составляющей, рынка недвижимости. Следовательно, и меры по расширению доступности ипотечных кредитов должны затрагивать не только банковский сектор, но и весь рынок недвижимости в целом.
РБК.Личные Финансы, 05.07.2011
Наталия Трушина
