Рассрочка остается выгодным инструментом привлечения финансирования
В пору исчезновения ипотеки с рынка купли-продажи недвижимости все искали ей адекватную замену. Восстановить поэтапное финансирование средствами покупателя смогли программы рассрочек и скидок, которые застройщики начали предлагать один за другим. Однако рассрочки — механизм творческий. Полностью проблему необходимости привлечения заемных средств она не решит.
Покупатели квартир могут расслабиться — золотые времена скидок уже позади. Кризисный период осенью 2008 — зимой 2009 года отличился тем, что застройщики предлагали неоправданно высокие скидки — в некоторых объектах они порой доходили до 40—50% при условии оплаты всей суммы единовременно.
Однако подобные скидки не перешли в широко распространенное явление. Гораздо чаще предлагаются программы поэтапных платежей без посредника в виде различных кредитных организаций. Причина этого тренда понятна: строителям запрещено предлагать дольщикам псевдоипотечные программы, например длительную пятилетнюю рассрочку.
Налетай, подешевело!
Специалисты отмечают, что в настоящее время большинство застройщиков предлагают квартиры с рассрочкой платежа на срок от двух до шести месяцев. «Это беспроцентная рассрочка, при которой покупатель вносит 30—50% стоимости квартиры, а оставшийся долг погашает за время действия рассрочки равными платежами, — говорит директор департамента продаж и маркетинга компании «Домус финанс» Андрей Глебов. — Инструмент рассрочки в период кризиса был весьма распространен. Девелоперы старались увеличить привлекательность жилья и предлагали рассрочки на срок более года. Во втором-третьем квартале эта тенденция постепенно начала меняться, и сроки рассрочки заметно снизились. При этом девелоперы, несмотря на невыгодность для себя по экономическим причинам данного вида платежей, не отказались от такого маркетингового хода. При этом количество застройщиков, предлагавших рассрочку в кризис и выступающих с таким предложением сейчас, примерно равное».
Что касается покупателей, то для них, безусловно, рассрочка является довольно привлекательным условием покупки недвижимости. «До 15% всех покупателей пользуются таким способом оплаты. При этом стоит отметить, что рассрочка не является альтернативой ипотеке — она доступна только довольно состоятельным людям, поскольку оплату нужно произвести достаточно быстро. Кредитование же предполагает принципиально иной способ оплаты квартиры, при котором срок погашения задолженности растянут на несколько лет, а не месяцев», — говорит Андрей Глебов.
Впрочем, на рынке встречаются и предложения, растянутые на год. Так, компания «НДВ-Недвижимость» и ГК «Настюша» ввели новые условия при реализации квартир — со сроком рассрочки до 12 месяцев. Условия по предоставлению рассрочки платежей зависят от суммы первоначального взноса. Если первоначальный взнос составит 50% от стоимости квартиры, то первые три месяца рассрочка будет беспроцентной, а в течение оставшихся 9 месяцев процент переплаты составит 1%.
При первоначальном взносе в размере 60% беспроцентная рассрочка предоставляется на пять месяцев, при 70%-ном взносе — на семь месяцев, при 80%-ном взносе — на девять месяцев. Если первоначальный взнос составляет менее 50%, то применяются стандартные в компании условия рассрочки с начислением 2% на остаток. «Округление суммы первоначального взноса — в процентах — происходит в меньшую сторону. Например, если у клиентов 59% собственных средств, то они подпадают под условия 50%-ной рассрочки. Данная программа также предполагает возможность досрочного погашения», — дополняет генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев.
Покупателей можно привлечь рассрочками не только на жилье, но и на машиноместа — головную боль новоселов. Как правило, паркинги реализуются при условии беспроцентной годовой рассрочки с первоначальным платежом в 30% от стоимости машиноместа. «Динамика продаж по новым объектам обычно предполагает реализацию основной массы машиномест на высокой стадии готовности объекта, — говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга Ольга Новикова. — На начальном этапе реализации микрорайона Царицыно мы продавали по 5—7 машиномест в месяц. Сейчас первые корпуса уже построены, и ежемесячно мы реализуем более 100 машино-мест».
В общем, все дисконты на жилье разного класса уже озвучены и диапазон скидок определился — от 10 до 30% в зависимости от того, дорогое жилье или дешевое. При этом чем ближе жилье к эконом-классу, тем меньше возможность дисконтирования, поскольку себестоимость сводит выгоду предложения для застройщика на нет. В эксклюзивном жилье скидки будут уменьшаться, поскольку здесь работают законы редкости предложения.
Сегодня значительная часть потенциальных покупателей недвижимости продолжает занимать выжидательную позицию — они ждут дальнейшего снижения цен. Скидки и рассрочки поддерживают интерес потенциальных покупателей, но далеко не все из них в состоянии принять окончательное решение о покупке. Покупателей интересует прежде всего максимальное предоставление скидок, которые по своему размеру адекватны сложной ситуации в стране в целом и на рынке недвижимости в частности. Конечно, полноценной альтернативой ипотеке такие программы не станут. Конкурентные преимущества, предоставляемые программой рассрочки, хотя бы позволяют удержать клиента и дождаться увеличения отложенного спроса.
«Емкость» спроса
Велико ли число желающих воспользоваться рассрочками и скидками? «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ» изучил планы потенциальных покупателей жилья в Москве и в Подмосковье по использованию ипотечного кредита в течение ближайших трех лет — часть этой аудитории и сможет стать потенциальными клиентами компаний, предлагающих рассрочки. Так, 27% опрошенных респондентов в течение трех лет планировали оформлять ипотечный кредит на покупку жилья. 67% не планировали воспользоваться ипотечным кредитом, а 6% не смогли определиться со своим выбором.
При этом, по данным управления Росреестра по Москве, в реализованном весенне-летнем спросе на вторичном рынке доля ипотечных сделок составляла 22—26%, что с учетом погрешности совпадает с данными исследования. Около двух третей из тех покупателей, которые собираются взять ипотечный кредит, готовы внести в качестве первоначального взноса до 500 тысяч рублей.
По 5% опрошенных выразили готовность внести суммы от 250 до 500 тысяч рублей, а также от 751 тысячи до 1 миллиона рублей. 22% респондентов затруднились оценить размер возможного взноса. При этом около четверти респондентов из тех, кто собирается взять ипотечный кредит, готовы вносить в качестве ежемесячного платежа 9—15 тысяч рублей. 21% затруднились оценить свои финансовые возможности по размеру своих ежемесячных выплат. А вот пятая часть готова вносить лишь до 9 тысяч рублей в качестве ежемесячного платежа.
Этих потенциальных заемщиков можно отнести к группе низкодоходных. Соответственно, они предполагают брать ипотеку на максимальный срок, либо их планируемый ипотечный кредит будет покрывать лишь небольшую часть стоимости объекта, а остальную часть расходов на ипотеку они предполагают оплачивать из других источников. 17% респондентов готовы вносить платеж от 15 до 21 тысячи рублей и 10% опрошенных способны на платеж в размере 21—27 тысяч рублей. Потенциальные заемщики данного уровня кредитоспособности относятся к переходной группе от низкодоходных к среднедоходным. На подобных условиях вполне можно обслуживать среднесрочный или долгосрочный ипотечный кредит на недорогое жилье, при значительном — 30—50%-ном первоначальном взносе. 5% потенциальных покупателей согласны вносить 27—36 тысяч рублей в месяц.
И лишь 2% респондентов могут вносить ежемесячную оплату в размере свыше 36 тысяч рублей. Эта группа относится к среднедоходной, то есть заемщики могут обслуживать разнообразные виды кредитов на коммерческих условиях, начиная от среднесрочного кредита на недорогое жилье, взятого при минимальном первоначальном взносе.
Если вместо слова «ипотека» поставить слово «рассрочка», то несложно понять, что рассрочка — пусть даже небольшая и ненадолго — еще долго будет оставаться инструментом привлечения заемных средств.
Однако подобные скидки не перешли в широко распространенное явление. Гораздо чаще предлагаются программы поэтапных платежей без посредника в виде различных кредитных организаций. Причина этого тренда понятна: строителям запрещено предлагать дольщикам псевдоипотечные программы, например длительную пятилетнюю рассрочку.
Налетай, подешевело!
Специалисты отмечают, что в настоящее время большинство застройщиков предлагают квартиры с рассрочкой платежа на срок от двух до шести месяцев. «Это беспроцентная рассрочка, при которой покупатель вносит 30—50% стоимости квартиры, а оставшийся долг погашает за время действия рассрочки равными платежами, — говорит директор департамента продаж и маркетинга компании «Домус финанс» Андрей Глебов. — Инструмент рассрочки в период кризиса был весьма распространен. Девелоперы старались увеличить привлекательность жилья и предлагали рассрочки на срок более года. Во втором-третьем квартале эта тенденция постепенно начала меняться, и сроки рассрочки заметно снизились. При этом девелоперы, несмотря на невыгодность для себя по экономическим причинам данного вида платежей, не отказались от такого маркетингового хода. При этом количество застройщиков, предлагавших рассрочку в кризис и выступающих с таким предложением сейчас, примерно равное».
Что касается покупателей, то для них, безусловно, рассрочка является довольно привлекательным условием покупки недвижимости. «До 15% всех покупателей пользуются таким способом оплаты. При этом стоит отметить, что рассрочка не является альтернативой ипотеке — она доступна только довольно состоятельным людям, поскольку оплату нужно произвести достаточно быстро. Кредитование же предполагает принципиально иной способ оплаты квартиры, при котором срок погашения задолженности растянут на несколько лет, а не месяцев», — говорит Андрей Глебов.
Впрочем, на рынке встречаются и предложения, растянутые на год. Так, компания «НДВ-Недвижимость» и ГК «Настюша» ввели новые условия при реализации квартир — со сроком рассрочки до 12 месяцев. Условия по предоставлению рассрочки платежей зависят от суммы первоначального взноса. Если первоначальный взнос составит 50% от стоимости квартиры, то первые три месяца рассрочка будет беспроцентной, а в течение оставшихся 9 месяцев процент переплаты составит 1%.
При первоначальном взносе в размере 60% беспроцентная рассрочка предоставляется на пять месяцев, при 70%-ном взносе — на семь месяцев, при 80%-ном взносе — на девять месяцев. Если первоначальный взнос составляет менее 50%, то применяются стандартные в компании условия рассрочки с начислением 2% на остаток. «Округление суммы первоначального взноса — в процентах — происходит в меньшую сторону. Например, если у клиентов 59% собственных средств, то они подпадают под условия 50%-ной рассрочки. Данная программа также предполагает возможность досрочного погашения», — дополняет генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев.
Покупателей можно привлечь рассрочками не только на жилье, но и на машиноместа — головную боль новоселов. Как правило, паркинги реализуются при условии беспроцентной годовой рассрочки с первоначальным платежом в 30% от стоимости машиноместа. «Динамика продаж по новым объектам обычно предполагает реализацию основной массы машиномест на высокой стадии готовности объекта, — говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга Ольга Новикова. — На начальном этапе реализации микрорайона Царицыно мы продавали по 5—7 машиномест в месяц. Сейчас первые корпуса уже построены, и ежемесячно мы реализуем более 100 машино-мест».
В общем, все дисконты на жилье разного класса уже озвучены и диапазон скидок определился — от 10 до 30% в зависимости от того, дорогое жилье или дешевое. При этом чем ближе жилье к эконом-классу, тем меньше возможность дисконтирования, поскольку себестоимость сводит выгоду предложения для застройщика на нет. В эксклюзивном жилье скидки будут уменьшаться, поскольку здесь работают законы редкости предложения.
Сегодня значительная часть потенциальных покупателей недвижимости продолжает занимать выжидательную позицию — они ждут дальнейшего снижения цен. Скидки и рассрочки поддерживают интерес потенциальных покупателей, но далеко не все из них в состоянии принять окончательное решение о покупке. Покупателей интересует прежде всего максимальное предоставление скидок, которые по своему размеру адекватны сложной ситуации в стране в целом и на рынке недвижимости в частности. Конечно, полноценной альтернативой ипотеке такие программы не станут. Конкурентные преимущества, предоставляемые программой рассрочки, хотя бы позволяют удержать клиента и дождаться увеличения отложенного спроса.
«Емкость» спроса
Велико ли число желающих воспользоваться рассрочками и скидками? «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ» изучил планы потенциальных покупателей жилья в Москве и в Подмосковье по использованию ипотечного кредита в течение ближайших трех лет — часть этой аудитории и сможет стать потенциальными клиентами компаний, предлагающих рассрочки. Так, 27% опрошенных респондентов в течение трех лет планировали оформлять ипотечный кредит на покупку жилья. 67% не планировали воспользоваться ипотечным кредитом, а 6% не смогли определиться со своим выбором.
При этом, по данным управления Росреестра по Москве, в реализованном весенне-летнем спросе на вторичном рынке доля ипотечных сделок составляла 22—26%, что с учетом погрешности совпадает с данными исследования. Около двух третей из тех покупателей, которые собираются взять ипотечный кредит, готовы внести в качестве первоначального взноса до 500 тысяч рублей.
По 5% опрошенных выразили готовность внести суммы от 250 до 500 тысяч рублей, а также от 751 тысячи до 1 миллиона рублей. 22% респондентов затруднились оценить размер возможного взноса. При этом около четверти респондентов из тех, кто собирается взять ипотечный кредит, готовы вносить в качестве ежемесячного платежа 9—15 тысяч рублей. 21% затруднились оценить свои финансовые возможности по размеру своих ежемесячных выплат. А вот пятая часть готова вносить лишь до 9 тысяч рублей в качестве ежемесячного платежа.
Этих потенциальных заемщиков можно отнести к группе низкодоходных. Соответственно, они предполагают брать ипотеку на максимальный срок, либо их планируемый ипотечный кредит будет покрывать лишь небольшую часть стоимости объекта, а остальную часть расходов на ипотеку они предполагают оплачивать из других источников. 17% респондентов готовы вносить платеж от 15 до 21 тысячи рублей и 10% опрошенных способны на платеж в размере 21—27 тысяч рублей. Потенциальные заемщики данного уровня кредитоспособности относятся к переходной группе от низкодоходных к среднедоходным. На подобных условиях вполне можно обслуживать среднесрочный или долгосрочный ипотечный кредит на недорогое жилье, при значительном — 30—50%-ном первоначальном взносе. 5% потенциальных покупателей согласны вносить 27—36 тысяч рублей в месяц.
И лишь 2% респондентов могут вносить ежемесячную оплату в размере свыше 36 тысяч рублей. Эта группа относится к среднедоходной, то есть заемщики могут обслуживать разнообразные виды кредитов на коммерческих условиях, начиная от среднесрочного кредита на недорогое жилье, взятого при минимальном первоначальном взносе.
Если вместо слова «ипотека» поставить слово «рассрочка», то несложно понять, что рассрочка — пусть даже небольшая и ненадолго — еще долго будет оставаться инструментом привлечения заемных средств.
Известия, 24.02.2011
Татьяна Лапина
