Серебряный век "ипотечников"
В последнее время банкиры заговорили о возвращении золотого века ипотечного кредитования. Действительно, купить квартиру при помощи ипотеки можно дешевле, чем пару лет назад. Но выгода будет небольшая.
Пережив кризис, банкиры поняли, что нужно как-то жить дальше и строить бизнес. А что, как не кредиты, его основа? Медленно, но верно они начали вновь возвращать ипотечные программы, снижать размер первоначального взноса, ставку, вводить специальные условия. Впрочем, конечно, не все и не сразу. Когда Сбербанк чуть ли не первым на рынке начал понижать ставку, частные банкиры жаловались, что госбанк пользуется своим преимуществом доступа к дешевым ресурсам и что они так же поступить никак не смогут. Однако, немного поворчав и посетовав на горькую судьбу в России частного банкира, они покорно снижали ставки. "Ставки падали в 2010 году, и одной из основных причин уменьшения ставок является конкуренция среди банков", — вспоминает аналитик "Инвесткафе" Антон Сафонов. Сейчас же они дошли до дна, как нас уверяют. Согласно мониторингу Центробанка, ставка по ипотечным кредитам, выданным в течение месяца, к 1 апреля 2011 года снизилась до минимума — 12,5%. К сожалению, данные ЦБ по кредитам с начала месяца доступны лишь с начала 2009 года, поэтому это рекорд лишь за последние два года. Банкиры уверяют, что, если принимать во внимание доходы населения и стоимость квадратного метра, то сейчас отличное время для расширения жилплощади с помощью ипотеки чуть ли не во всей новейшей истории России. "Столь низкие банковские ставки никогда не пересекались со столь низкой стоимостью недвижимости. И при этом у нас сейчас вполне стабильная экономическая ситуация", — говорит председатель совета директоров коллекторского агентства "Центр ЮСБ" Александр Федоров.
Последний вагон уходящего поезда
Первым нынешнее время окрестил "золотым" для ипотечников глава Сбербанка Герман Греф. Как бы в подтверждение этого тезиса в банке даже снизили ипотечную ставку до 8%. Другой активный государственным игрок на рынке — ВТБ 24 — предложил ипотеку с материнским капиталом в качестве первоначального взноса. Такую же программу запустили КБ "МИА" и Балтинвестбанк.
Частные банки также пытаются всеми доступными силами завлечь заемщиков. "Процентные ставки вышли на уровень докризисных и составляют в среднем 11—13% годовых", — говорит Ирина Градович, начальник управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка. Тем, кому можно, банки готовы идти навстречу. "С точки зрения требований к заемщикам и, как следствие, доступности ипотеки для разных сегментов клиентов, можно сказать о расширении круга потенциальных ипотечных клиентов. Банки научились правильно оценивать различные категории клиентов — и наемных служащих, и собственников бизнеса — и учитывать доходы других членов семьи. Помог этому и кризис, показав, кредиты каких заемщиков стали проблемными, а кто справился с временными финансовыми трудностями", — отмечает эксперт.
Но "ипотечный рай" оказался ограниченным по времени. Герман Оскарович предупредил потенциальных заемщиков, чтобы не тянули с принятием решения, поскольку распродажа не будет длиться вечно. Сбербанк, по словам Грефа, собирается поднимать в ближайшее время ставки вслед за увеличением ставки рефинансирования ЦБ (с 3 мая регулятор поднял ее с 8 до 8,25% — "Ф."). Так что изо всех сил спешите запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда, намекают заемщикам банкиры.
Кое-кто, видимо, поверил им. Об этом красноречиво говорит другая статистика Банка России: за первые три месяца 2011 года общая сумма выданных кредитов оказалась в 2 раза больше, чем за аналогичный период 2010 года. При этом с каждым месяцем она увеличивалась. В январе банки выдали ипотеку на сумму 19,6 млрд рублей, в феврале — на 53,5 млрд рублей, в марте — более чем на 100 млрд рублей. Докризисного уровня мы, конечно, еще не достигли. Так, если в 2008 году объем выданных ипотечных кредитов составлял около 656 млрд рублей, то в 2009 году этот показатель сократился где-то в 5 раз, отмечает Антон Сафонов. Хотя отдельные банки уже неплохо себя чувствуют даже по сравнению с кризисной ситуацией. По словам директора департамента разработки и продвижения продуктов Росевробанка Елены Кавериной, они уже вышли на докризисные объемы выдачи. В каких-то кредитных учреждениях уже выдают больше, чем раньше. "Мы использовали кризис как новую возможность. Возобновили выдачу ипотеки в середине 2009 года на обновленных технологиях, что обеспечило нам ежемесячный рост выдач по банку к середине 2010 года в 2 раза по отношению к уровню ежемесячных выдач в начале 2008 года, то есть до кризиса", — говорит руководитель проекта "Ипотека" банка "АБ "Финанс"" Татьяна Шваб.
Впрочем, это лишь отдельные примеры на рынке. Пока средний размер займа составляет всего 1,4 млн рублей, тогда как в докризисном 2008 году он был равен 1,9 млн рублей. Однако на новостройки, по данным агентства "Миэль", средняя сумма привлекаемого кредита составляет 3 млн рублей. "Сегодня доля ипотечных сделок от общего числа сделок купли-продажи квартир в новостройках Москвы и Московской области составляет в среднем 37%", — отмечают в агентстве.
А был ли мальчик?
Если все так радужно, то почему же еще не все нуждающиеся в жилплощади побежали в банки за кредитами? С одной стороны, конечно, доходы населения все еще не такие высокие, чтобы позволить брать кредиты. "Если рассматривать с точки зрения доступности ипотеки, то, как и до кризиса, так и сейчас, ипотека по-прежнему доступна для ограниченного числа граждан", — говорит Шваб. Кроме того, мало кто из банков сейчас отказывается от первоначального взноса по ипотеке, как в первой половине 2008 года: все-таки кризис не прошел даром. "Сейчас оценка клиента более жесткая, требуется первоначальный взнос 15—20% (хотя снова появились несколько программ со взносом 0%, но это только акции и кредиты на короткий срок). В целом я бы сейчас оценил ипотеку менее доступной по сравнению с предкризисными годами. В первую очередь, за счет высоких первоначальных взносов", — комментирует вице-президент Первого республиканского банка Дмитрий Орлов.
С другой стороны, не прошел кризис даром и для заемщиков. Эксперты компании W-City community research вспоминают, как банки вели себя в кризис, когда государство выделило более триллиона рублей на их поддержку. Между тем, простые заемщики не только не вкусили от этих щедрот, но еще и попали под мощный посткризисный банковский прессинг. "Именно банки, а не обанкротившиеся работодатели, вбивали гвозди в гроб с эпитафией "российская ипотека", лишая последних иллюзий, казалось бы, совсем недавно благополучных менеджеров, коммерсантов и рантье", — отмечает эксперт компании Ольга Артеменко. В результате крах надежд ожидал как минимум 30% состоятельных заемщиков-ипотечников, которые, так и не получив своевременных и грамотных антикризисных реструктуризационных программ, под давлением ведущих банков вынуждены были в пожарном порядке распродавать свою залоговую недвижимость за бесценок, считают в компании W-City community research. Те, кто решается на ипотеку, как тогда, так и сейчас, должны понимать, что они играют с огнем, отмечает эксперт.
Кроме того, на самом деле и соотношение "ставка/стоимость недвижимости" сейчас не "золотое", а, как минимум, "серебряное", если не "бронзовое". Лучшее время, по мнению большинства опрошенных "Ф." экспертов, было в конце 2007-го — первой половине 2008 года. "Наиболее привлекательные условия по ипотечным кредитам и цены на недвижимость были в "докризисный" период, основной объем выдач ипотечных кредитов приходится на первую половину 2008 года", — говорит начальник управления банковских продуктов Русь-банка Герман Белоус.
Почему же эксперты так пессимистичны? Согласно мониторингу ЦБ, средневзвешенная ставка по выданным кредитам с начала года снизилась к 1 апреля 2008 года до 12,5% (1 апреля 2011 года, по данным ЦБ, средневзвешенная ставка упала до 12,5% лишь по кредитам, выданным с начала месяца; по кредитам, выданным с начала года, она составила на эту дату 12,6% — "Ф."). При этом эксперты говорят, что кредит на недвижимость в конце 2007 года можно было получить и по ставке 11,7% годовых в рублях, и по ставке 10% в долларах. И хотя доходы у населения были ниже, цены на недвижимость также были меньше. По данным мониторинга компании "Инком", стоимость квадратного метра на вторичном рынке в 2007 году составляла 138,1 тыс. рублей, в 2008 году — 188,8 тыс. рублей. К концу 2007 года этот показатель оценивался в 149,6 тыс. рублей (+5,5% по отношению к концу 2006 года). Кроме того, в 2007-м — первой половине 2008 года банки были более лояльны к клиентам, добавляют эксперты еще один довод в пользу того, что доступность ипотеки была выше именно тогда, чем сейчас.
Впрочем, в компании "Миэль" полагают, что наиболее выгодным периодом покупки квартиры в Москве с привлечением ипотечного кредита можно назвать конец 2005-го — начало 2006 года. "В этот период банковские ипотечные продукты нашли своего потребителя, а цены на жилье оставались еще достаточно низкими, так как в течение 2006 года цена предложения на новостройки в Москве выросла более чем в 2 раза (с 68,5 тыс. рублей/кв. метр до 140 тыс. рублей/кв. метр), а на вторичном рынке — на 66% (с 76,5 тыс. рублей/кв. метр до 126,9 тыс. рублей/кв. метр)", — отмечают в агентстве. При этом средний уровень ставок тогда был еще не самым низким: около 16,5% годовых по кредитам в рублях и 11,7% годовых по кредитам в долларах при покупке квартиры на вторичном рынке, говорит генеральный директор "Аналитического консалтингового центра "Миэль" Владислав Луцков.
По словам директора центра экономических исследований МФПА Сергея Моисеева, при нынешней ставке по ипотеке и ценах на недвижимость привлекательной ипотеку можно назвать скорее для регионов, чем для столицы. "Там это реальный механизм решения жилищных проблем", — говорит он. Кстати, риэлторы считают, что сейчас выгодно, например, покупать с помощью ипотеки недвижимость в Подмосковье, где цены ниже, чем в 2008 году. Так, по данным агентства "Инком", в 2008 году средняя стоимость за "квадрат" в Московской области составляла 79,9 тыс. рублей. В апреле же 2011 года метр оценивался в сумму до 74 тыс. рублей. При этом подмосковная вторичка растет в цене. Так, в феврале и марте ее стоимость увеличилась на 0,7 и 1,5% соответственно.
Туманное будущее
Хотя Герман Греф и пугает тем, что скоро банки повысят ставки, мнения на этот счет расходятся. Премьер-министр Владимир Путин, например, не так давно пообещал, что в скором будущем ипотечный займ будет обходиться гражданам в 5—6% годовых. Не менее трети "российских семей (сейчас порядка 12%) должны иметь возможность приобрести жилье с помощью собственных или заемных средств уже к 2015 году", — сообщил он в апреле. Это, по его словам, будет достигнуто, в том числе, "за счет жилищных кредитов, социальных субсидий, материнского капитала".
Впрочем, это уже не первое подобного рода обещание премьера. Сбудется ли оно? Как заявил недавно руководитель Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка, чтобы снизить ставки по ипотеке, надо уменьшить инфляцию, снизить банковскую маржу и поддерживать конкуренцию на рынке. В 2011 году, по его мнению, ставки могут снизиться еще на 1%.
Впрочем, Сергей Моисеев сильно в этом сомневается. По его мнению, ставка по ипотеке будет, скорее всего, только расти. Банки не будут сейчас брать на себя такие высокие риски, уверен эксперт. К концу года ставки по ипотеке могут вырасти на 0,5%, полагает Моисеев.
Схожего мнения придерживаются и другие эксперты. По их словам, брать ипотеку сейчас стоит также и из-за постоянно растущих цен на недвижимость. "Сокращение объемов строительства в Москве и уже наметившейся дефицит предложения позволяют прогнозировать рост цен. В условиях стабилизации общеэкономической ситуации, с учетом таких факторов, как колебание курса валют, сокращение объема предложения новостроек, активизация ипотеки на рынке новостроек, постепенное снижение ставок по кредитам, повышение себестоимости строительства и общая инфляция, в дальнейшем цены будут постепенно повышаться. По итогам года рост цен на рынке новостроек может составить до 8—10%", — говорит генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Мария Литинецкая. По словам же руководителя службы ипотечного кредитования компании "Инком-Недвижимость" Льва Плецельмана, если квартира приобретается не с инвестиционной целью, то лучшим временем для сделки с помощью ипотеки будет период, когда вы приняли решение о покупке жилья. "Ожидание маловероятного снижения цен и ставок в течение нескольких лет — весьма сомнительная выгода по сравнению с перспективой уже сейчас улучшить свои жилищные условия", — резюмирует он.
Сколько стоит ипотечный кредит
Например, в 2000 году двухкомнатная квартира площадью 50 кв. метров стоила 1 млн рублей. Если бы в 2000 году покупатель взял ипотеку, пусть даже на всю эту сумму (притом, что годовые процентные ставки по ипотечным кредитам в то время составляли не менее 25%), ежемесячный платеж при кредите сроком на 10 лет составил бы 22 800 рублей. В год приходилось бы отдавать почти 270 тыс. рублей, а значит, за 1 млн, взятый на 10 лет, в 2010 году покупатель бы вернул банку 2,7 млн рублей. То есть, переплатив банку 170%, к 2010 году клиент бы владел двухкомнатной квартирой в Москве за 2,7 млн рублей. И это притом, что на сегодняшний день стоимость только однокомнатных квартир в Москве начинается от 4 млн рублей.
Финанс, 28.06.2011
Наталья Красникова
