Совершеннолетие ипотеки
Предполагается, что любой заем следует рассматривать, прежде всего, как товар. Поэтому кредиты нужно снабдить паспортами, так же как фены или холодильники. Разница лишь в том, что в паспортах к бытовой технике основной упор делается на её применение, а в аналогичной документации к кредитам важно акцентировать внимание на обслуживании. По сути дела, паспорт кредита – это перевод кредитного договора с сухого юридического языка на язык, понятный неискушенному потребителю.
Нужен ли кредиту паспорт? Данная тема активно обсуждается экспертами в глобальной сети. Сравни.ру уже писал об инициативе по паспортизации потребительских кредитов. А совсем недавно Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предложило вариант паспорта ипотечного кредита, который внимательно изучил Сравни.ру.
Форма №...
Паспорт ипотеки – это документ на трех листах, в котором перечислены все параметры кредита, начиная от суммы займа, процентной ставки (годовой и эффективной) и размера ежемесячного платежа, и заканчивая разнообразными "прочими расходами", как единовременными, так и периодическими. В состав прочих расходов входят расходы, связанные с оценкой, оплата услуг нотариуса, стоимость страхование залога.
Пока форма существует в виде приложения к внутреннему приказу АИЖК, потому содержанием ее наполняют, выдавая паспорта собственным кредитным продуктам агентства. Однако ипотечные кредиты вновь начали выдавать банки-партнеры АИЖК, как это было до кризиса. Похоже, что к этому моменту и приурочили "заводские испытания" новой формы информирования клиента об условиях кредитного договора.
"На начальном этапе форма будет носить рекомендательный характер, – поясняет заместитель генерального директора АИЖК Андрей Семенюк. – После апробации и оценки эффективности нововведения Агентство намерено включить паспорт ипотеки в список обязательных документов, используемых партнерами. Мы также надеемся, что банки, работающие по собственным ипотечным программам, впоследствии также будут применять данную форму".
Концепция формы паспорта ипотеки позаимствована в Европе, где действуют специальные директивы, предписывающие банкам не просто раскрывать перед заемщиком всю информацию о кредите, а делать это в соответствии с определённой структурой. Более того, выдавать заёмщикам своеобразные "паспорта кредитов" банки обязаны до подписания кредитного договора. Опираясь на европейский опыт и соответствующие директивы ЕС, отечественные разработчики нормативных документов предлагают применять аналогичную схему, в том числе в отношении ипотечных займов.
Вместе с тем, в отечественном варианте паспорта ипотечного кредита есть место для расписки заемщика в том, что он уведомлен обо всех дополнительных платежах и расходах, связанных с получением ипотечного кредита. То, что предмет залога, то есть квартиру, необходимо страховать, заёмщик уже выучил (кстати, на эту тему мы тоже писали не раз). Впрочем, в отличие от потребительского кредитования, ипотека и не была предметом особых нареканий со стороны заемщиков. Хотя были скандалы, связанные с ипотечными кредитами с "плавающей" ставкой, которая рассчитывается исходя из процентов, под которые крупнейшие российские банки занимают деньги друг у друга. В кризис эти проценты выросли до 20-30% годовых, и из самой выгодной, на фоне укрепляющегося рубля, "плавающая" ставка превратилась в настоящий кошмар для заемщиков. В сложившейся ситуации банки виноваты не больше заёмщиков, однако весь негатив все равно доставался кредитным учреждениям. Со временем ставки вернулись на докризисный уровень, но получилось как в притче, когда серебряные ложки нашлись, а вот неприятный "осадок" остался как у заемщиков, так и у кредиторов.
Мы вам честно сказать должны...
Сложилось впечатление, что российская версия паспорта ипотечного кредита направлена не столько на закрепление знаний заёмщика о том, сколько и когда он будет платить банку, сколько о том, какие риски он на себя берет. По крайней мере, такая мотивация не выглядит нелогичной, ведь подписать ипотечный договор – значит связать себя обязательствами на десять, а то и более лет. Заемщика открытым текстом просят взвешенно подойти к оценке своих финансовых возможностей и перечисляют его основные риски. Среди них:
• Риск падения стоимости залога: ясно написано, что в случае падения цен на недвижимость, а затем возникновения у заемщика финансовых проблем, денег, вырученных от продажи квартиры на рынке, может не хватить на то, чтобы полностью рассчитаться с банком. В этой ситуации заёмщик теряет квартиру и остается должным банку. Банкиры не любят говорить на эту тему. Дело в том, что первые платежи по кредиту более чем на две трети состоят из процентов. Так как кредит долгосрочный, то в течение двух или трех лет заемщик выплачивает банку значительную часть его вознаграждения, практически не подступившись к основному долгу. Когда в кризис значительно упали цены на жильё, и на этом же фоне многие были вынуждены реализовывать квартиры на "мертвом" рынке, появились и те, кто оставался в должниках у банка после продажи квартиры, при этом уже выплатив банку приличную сумму процентов.
• Риск потери или снижения доходов: заёмщику дают понять, что его финансовое положение может пошатнуться. Здесь рекомендуется, прежде всего, застраховать свою жизнь и здоровье, правда, между строк читается, что от всплеска безработицы не застрахован никто.
• Процентный риск: связан как раз-таки с "плавающими ставками", здесь рекомендуется выбирать подобные продукты с установленными "ограничителями" роста.
Все описанные риски наступали у заёмщиков по большей части в разгар кризиса, потому кажется, что паспорт ипотечного кредита нужен не столько для информирования заемщика, сколько для своеобразной очистки совести. Имея на руках такой документ, подписанный заёмщиком, банкиры в критический момент смогут полноправно заявить: "Только не говорите, что мы Вас не предупреждали". Скажется ли такая информированность на объемах ипотечного кредитования? Скорее нет, чем да. Во первых, львиная доля ипотечных сделок сегодня – это улучшение жилищный условий. Во вторых, для большинства россиян ипотека была и остается единственным способом приобрести жилье.
Сравни.ру, 13.05.2011
Александр Ребеко
