Средний ипотечный заемщик сегодня моложе и меньше зарабатывает
Весь прошлый год банки были заняты возвращением своих ипотечных программ на докризисный уровень. Все «заборы», выстроенные в конце 2008-го – 2009 годах, были сняты. Практически все кредитные организации максимально либерализовали свои требования к заемщикам: теперь разрешены серые доходы, подтвержденные справкой по форме банка, левая регистрация, снижен до минимума трудовой стаж на последнем месте работы (у некоторых банков – до одного месяца). В число созаемщиков, в отдельных случаях доходящее до четырех человек, можно включать не только супругу, но также родителей и прочих родственников. Первоначальный взнос упал с заградительных 50% до средних по рынку 20%, и даже до 10%, а два банка анонсировали ипотечные программы с нулевым взносом. Ставки снизились в 1,5 раза. Банки, год назад со скрипом выдававшие кредиты на покупку квартир исключительно на вторичном рынке, возвращаются к работе на первичном.
Несомненные качественные изменения ипотеки, инициированные банками, не могли не сказаться на характеристиках второго участника процесса – заемщика. «Общий портрет клиента стал более размытым в силу того, что увеличилось количество заемщиков всех категорий – по возрасту, статусу, доходам и так далее», – утверждает начальник отдела обслуживания физических лиц петербургского филиала Газпромбанка Виктор Моторин.
Женат и образован
Напомним, кому были доступны заемные средства 1,5-2 года назад. По итогам наиболее сложного для ипотеки 2009 года специалисты компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» составили портрет ипотечного заемщика, которого охотно кредитуют банки. По данным экспертов, кредит без проволочек получали незамужняя женщина 25-30 лет или женатый мужчина 27-40 лет, с высшим образованием. Они должны были работать в государственной корпорации, имея при этом хороший (от 100 тыс. руб. в месяц) доход, подтвержденный справкой 2НДФЛ. Наиболее выгодные условия ипотечного кредитования предлагались заемщикам, имеющим собственные средства в размере не половины от стоимости приобретаемой недвижимости и готовым вернуть кредит в ближайшие пять-десять лет.
Несомненно, и сегодня нарисованный «МИЭЛЬ» портрет является воплощением банкирских грез. Но наяву кредиторы отступают от строгих принципов и открывают двери реальным людям, а не только героям рекламных роликов про успешную жизнь. Сначала несколько слов о том, что осталось неизменным. По мнению опрошенных, это, в первую очередь, семейный статус. Как ранее, так и сейчас большинство заемщиков состоят в браке и имеют одного (реже – двоих) детей. Почему так сложилось – не вполне ясно. То ли о собственном жилье большинство россиян начинают думать после женитьбы, то ли семейный статус и наличие ребенка являются в глазах банкиров дополнительной гарантией надежности и повышают вероятность доступа к заемным средствам.
Другая неизменная черта – наличие высшего образования. Респонденты подтвердили, что до трех четвертей клиентов, взявших ипотеку, имеют вузовский диплом, несколько меньшая доля – специальное среднее образование. Вряд ли дело в капризах банков, как это было в «тучные» годы. Многие сегодня с готовностью работают с клиентами, имеющими только диплом ПТУ, но – востребованную и хорошо оплачиваемую рабочую специальность. Скорее, в данном случае это вопрос неравномерной информированности и финансовой грамотности разных групп населения.
Паренек из гипермаркета
Теперь о том, что поменялось. Средний возраст по-прежнему составляет 35 лет (к слову – эти показатели мало изменились с 2006 года). Но возрастные границы размываются, причем в обе стороны. Так, ВТБ24 указывает, что большинство новых заемщиков в прошлом году были в возрасте 30-40 лет. Рамки Газпромбанка еще шире – 25-40 лет. «Можно сказать, что средний заемщик немного помолодел», – отмечает Виктор Моторин. Омоложению способствовало не только изменение кредитной политики (снижение первоначального взноса, открывшее доступ к заемным средствам семьям, не имеющим значительных накоплений, а также специальные преференции, которые некоторые банки предоставляют этой категории заемщиков). Дополнительным фактором стали усилия государства по вовлечению в ипотеку молодежи. Имеется в виду разрешение широко использовать материнский капитал – как для погашения ипотеки, так и для первоначального взноса, а также продвижение специальных программ, рассчитанных на кредитование молодых семей, банками-партнерами АИЖК.
Наиболее интересное изменение претерпела сфера занятости заемщика. Напомним, что до кризиса любимчиками банков были сотрудники крупных коммерческих и средних частных предприятий, причем чем выше был статус претендента в компании, тем больше шансов он имел на получение займа. В кризис все изменилось – к концу 2009 года отошедшие от шока банки были готовы давать деньги взаймы преимущественно сотрудникам госкорпораций, разлюбили топ-менеджеров и совсем не работали с индивидуальными предпринимателями. Не прошло и года, как появились новые перемены. Во-первых, несколько банков заявили о возобновлении ипотечного кредитования собственников малого бизнеса и ИЧП, во-вторых, желанными клиентами неожиданно стали сотрудники бюджетной сферы. «Если раньше основная масса клиентов была трудоустроена в области строительства, финансов и оптовой торговли, то сегодня ориентиры сместились в сторону ритейла, а также бюджетных предприятий», – рассказывает региональный директор банка DeltaCredit по СЗФО Ольга Бажутина. По данным банка, наибольшее количество заемщиков (17,3%) в 2010 году работало в бюджетной сфере – здравоохранении, госуправлении, образовании. На втором месте остается финансовая сфера (15,3%) , на третьем – ритейл (14,5%). Строительный сектор, ранее поставлявший банку значительную долю клиентов, занимает менее 7%.
Очень средний класс
Основной причиной расширения социальных и возрастных рамок круга клиентов участники рынка считают существенное улучшение главной качественной характеристики заемных средств – их стоимости. Напомним, что летом 2009 года среднерыночная годовая процентная ставка по рублевому кредиту превышала 20%, в отдельных случаях доходя до 25%. По сведениям АИЖК, уже в октябре 2010 года она снизилась до 12,7% годовых, что соответствует докризисному уровню (средневзвешенной ставке за три квартала 2008 года). Одновременно банки удлинили сроки кредитования до 25-30 лет, хотя лучшие условия по-прежнему предлагаются тем, кто готов рассчитаться с долгом в течение десяти лет.
Оба фактора в совокупности позволяют уменьшить размер месячного платежа до приемлемого уровня, и, как следствие, представление банков о размере и качестве дохода заемщика за год сильно изменилось. Как уже говорилось, 2НДФЛ в целом стали вчерашним днем (только несколько банков иностранного генезиса настаивают на том, чтобы весь доход был белым). Также разрешено суммировать самые разные доходы – от работы по совместительству, по договорам, от сдачи недвижимости внаем. Именно это сделало ипотеку реально доступной для среднего петербуржца. «Снижение процентных ставок по кредитам коммерческих банков привело к тому, что взять кредит в 1,5 млн руб. сегодня может семья с совокупным доходом в 50 тыс. руб. в месяц, а это вовсе не запредельная сумма для нашего города. Вскоре количество петербуржцев, для которых доступен ипотечный кредит, еще увеличится», – прогнозировал даже прошлым летом заместитель начальника отдела розничного кредитования Санкт-Петербургского филиала Абсолют Банка Дмитрий Алексеев.
Прогнозы подтвердились. Месячный доход клиента-2010 в Газпромбанке начинается от 30 тыс. руб., в ВТБ24 и DeltaCredit – 50-60 тыс. руб. на семью. У Сбербанка, из-за самых мягких требований к соотношению месячного платежа и совокупного дохода, входной барьер еще ниже. Повысился за год и размер среднего займа, что также отчасти объясняется более лояльным отношением кредиторов к уровню месячного дохода. Впрочем, на рост суммы среднего кредита одновременно воздействовали такие факторы, как постепенное восстановление доходов населения и небольшое повышение цен на жилье в течение года. По данным АИЖК, средний размер кредита увеличился почти на 7% по сравнению с аналогичным показателем, зафиксированным на конец 2009 года: с 1,17 млн до 1,25 млн руб. В Петербурге рост был практически таким же, но суммы средних займов как всегда отличались в большую сторону от общероссийского показателя. Так, средний кредит Сбербанка повысился за указанный период с 1,6 млн до 1,7 млн руб., у банка DeltaCredit – с 1,4 млн до 1,6 млн руб., у Газпромбанка – с 2,3 млн до 2,7 млн руб. Только ВТБ24 отмечает значительный скачок этого показателя: по сведениям банка, средний размер выдаваемого в СЗФО кредита вырос за прошлый год с 1,7 млн до 2,5 млн руб.
Не инвестор, а жилец
Вместе с заемщиком меняется предмет покупки. Прежде всего, он дорожает (и не только вследствие повышения цен на недвижимость). Если год назад заемщики предпочитали приобретать одно- и двухкомнатные квартиры эконом-сегмента, то теперь цены залоговой недвижимости ползут вверх. «Средняя стоимость приобретаемого жилья в нашем банке составляет 3-4 млн руб., но бывают сделки и на 35 млн руб.», – рассказывает начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова.
Еще один новый тренд – постепенное уменьшение количества альтернативных сделок в пользу приобретения первого жилья. «По-прежнему большинство клиентов с помощью ипотечного кредита улучшают свои жилищные условия, продавая недвижимость в других городах либо имеющиеся в Петербурге комнаты и квартиры для переезда в жилье большей площади. Но уже немало и тех, кто приобретает первое жилье (как правило, это молодые семьи, для которых у нас существуют особые предложения)», – говорит Ольга Бажутина. Доля приобретающих первую квартиру, по оценке Виктора Моторина, на конец 2010 года превышает 30%.
Все больше клиентов отдают предпочтение покупке жилья на первичном рынке. Существовал ли такой спрос в 2009 году – сказать трудно, поскольку тогда банки вовсе прекратили кредитовать покупку жилья в новостройках. С весны прошлого года получить ипотечный заем на квартиру в строящемся доме стало реально. И хотя ставки на период строительства на 2-3% выше, чем на приобретение жилья на вторичке, это компенсируется более низкой ценой на начальной стадии строительства. По мнению Татьяны Хоботовой, спрос на новостройки будет только расти.
Однако жилая недвижимость все еще не рассматривается клиентами банков в качестве инвестиционного объекта, как это было в 2006-2008 годах. «Основная характеристика рынка в 2009-м и 2010 годах: жилье приобретали те, кто собирался там жить. Не для инвестирования излишка средств, не на перспективу, скажем, для отселения подрастающих детей», – отмечает генеральный директор компании «Первое ипотечное агентство» Максим Ельцов. «Покупка квартиры как инвестиционного объекта на сегодняшнем рынке, пожалуй, оправдана только на стадии строительства (причем нулевого цикла) и без привлечения кредитных средств», – соглашается Ольга Бажутина. По мнению экспертов рынка, возврат инвесторов обеспечит только устойчивая тенденция повышения цен на недвижимость на уровне 1,5-2% в месяц.
Бюллетень Недвижимости, 21.02.2011
Елена Денисенко
