Страхование ипотеки: право или обязанность?
Страхование – важный, практически неизбежный элемент при получении ипотечного кредита. Вызывает он весьма разноречивые мнения. Одни говорят, что страховка – атрибут цивилизованности рынка, ее оформление – признак мудрости и дальновидности потребителей. Оппоненты возражают, что по существу ни от чего обязательное страхование не защищает, а является лишь дополнительным побором, который потенциальный заемщик должен просто приплюсовать к будущим выплатам по кредиту, а о самой "защите" забыть. Так или иначе, тема, вызывающая столь бурные эмоции, не могла остаться вне нашего внимания, и мы решили разобраться в ней подробнее.
Имеем право или обязаны?
Уважаемые читатели, более-менее регулярно читающие «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru», вероятно, обратили внимание на нашу любовь к изучению законов. Не станем оригинальничать и на этот раз – начнем с профильного законодательного акта. Им, без сомнения, является Федеральный закон N102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В нем отыскиваем ст. 31 («Страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита») и читаем:
«2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.
4. Заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита».
Таким образом, разъясняет Ирина Маркочева, юрисконсульт агентства недвижимости «Кутузовский проспект», согласно закону, обязательным является только страхование квартиры, являющейся предметом залога, от повреждения или уничтожения. Прочие риски (жизнь, здоровье и трудоспособность самого заемщика, а иногда исозаемщиков; «титул», т.е. риск утраты права собственности) – все это из разряда «заемщик вправе», т.е. совершенно недвусмысленно оставлено законодателем на усмотрение самого получателя ипотечного кредита.
Но наши банки, разумеется, не таковы, чтобы (вместе со страховыми компаниями) отказаться от вполне реальных доходов из-за какого-то там закона! Требование «комплексного ипотечного страхования» по всем трем видам рисков было объявлено обязательным, без него с заемщиками просто отказывались разговаривать. Так продолжалось очень долго – все 90-е годы (с учетом, что ипотека в ту пору вообще была довольно хилой), и почти все «нулевые».
Первый неприятный для банкиров звоночек прозвенел в 2008 году. В далекой Амурской области местное подразделение Роспотребнадзора посчитало, что ОАО «Амурское ипотечное агентство» (региональное подразделение АИЖК) незаконно требует от заемщиков страховать свою жизнь и трудоспособность, и оштрафовало его на 10 тыс. руб. Дело, конечно, было не сумме, а в принципе, и амурские ипотечники стали судиться. Процессов было несколько, но верховная инстанция (Высший арбитражный суд) встала на сторону Роспотребнадзора. Решение, вынесенное в январе 2008-го, было окончательным, обжалованию не подлежало.
«Ситуация кардинально изменилась в 2008 году, после тогда как Федеральная антимонопольная служба (ФАС) и Роспотребнадзор стали поступать жалобы заемщиков ипотечных кредитов, несогласных с навязыванием банками обязательного комплексного страхования, - говорит Наталья Жильцова, директор по розничным продажам компании «Оранта Страхование». – ФАС оштрафовала десятки банков. А в декабре 2010 года были утверждены поправки к Постановлению Правительства РФ от 30.04.2009 № 386 «О случаях допустимости соглашений между кредитными и страховыми организациями». Законодательно был ограничен перечень обязательных видов страхования при оформлении кредитов, который сводился только к страхованию имущественных рисков предмета залога».
Не хочешь? Заставим!
Но тот, кто полагает, что банки и страховые компании просто так отказались от своих доходов, очень наивен. Строгое государственное предписание не нарушишь, но был придуман обходной путь – совершенно гениальный по своей простоте. Банки разработали разные ипотечные программы – одни со страхованием этих злосчастных рисков, другие – без. И проценты по этим кредитам тоже различались – да так, что потенциальный заемщик, все посчитав, сам абсолютно «добровольно» (кавычки, думаю, тут все-таки уместны) идет и страхуется.
Опрошенные нами эксперты этот тезис подтвердили – иногда, впрочем, они делали это явно стиснув зубы. Так, Никита Ситников, начальник отдела развития ипотечного страхования ОСАО «РЕСО-Гарантия», пояснил, что «при отсутствии личного и титульного страхования стандартная ставка может увеличиваться на 1,5-3% в зависимости от банка» поэтому, делает вывод эксперт, в данном случае заемщикам, конечно, выгоднее застраховать риск причинения вреда жизни и здоровью.
Следует отметить, что прочие эксперты говорили, по существу, то же – только называли другие цифры разницы процентов. Максимальную назвала Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость»: по ее оценке, для тех, кто отказывается от «необязательного» страхования, ставка вырасти и до 10%. На взгляд автора, эта цифра высоковата – с другой стороны, практику виднее… Галина Костышева, начальник управления ипотечного кредитования Абсолют Банка, на примере программ своего банка говорит о разнице в 4 процентных пункта. По даннымИльи Метелкина, руководителя департамента развития и поддержки партнерских продаж компании «РОСГОССТРАХ», максимальная разница процентов по аналогичным кредитам со страхованием жизни и без составляет до 5%, а минимальная – 0,3%.
Разумеется, встречаются исключения. Как говорит Роман Карандин, начальник отдела банковского страхования ЗАО «Райффайзенбанк», программы в представляемом им банке различаются всего на 0,3%. «Разница в процентах не должна быть дискриминационной», - убежден эксперт. Но это – именно исключения. А большинство программ, по глубочайшему убеждению автора, как раз и «заточены» на то, чтобы «подвинуть» заемщика на страхование. Коль скоро сам он, неразумный, не понимает своего счастья.
СК троицу любят
Рассмотрим теперь подробнее ипотечный «пакет». Он состоит, как мы уже сказали выше, из трех видов страхования. Самый дорогой из них для заемщика – жизнь и утрата трудоспособности. «Цена страховки зависит от пола, возраста, физического состояния заемщика, - говорит Марина Мишурис, председатель правления «Флексинвест Банка». – В среднем стоимость этого вида страхования составляет 0,5-1,5% от суммы кредита, но она подвержена сильным колебаниям. Например, человеку, занимающемуся экстремальными видами спорта, могут сильно увеличить стоимость, а в некоторых случаях даже отказать в страховании данного риска».
Впрочем, экстремальные виды спорта – это, все-таки, экзотика. А чаще страховщики сталкиваются с материями более прозаическими. Например, возраст – ясно, что чем человек старше, тем больше (при прочих равных) у него шансов заболеть и умереть. Пол – общеизвестно, что женщины в России живут в среднем лет на 15 больше, чем мужчины. Состояние здоровья – оно определяется как по тем фактам, которые человек сам сообщает о себе, а также по данным медицинских обследований, на которые СК вполне может направить своего потенциального клиента. Итоговые цифры сильно разнятся: по словам Никиты Ситникова («РЕСО-Гарантия»), тариф может составлять от 0,135% для 21-летней девушки до 2% для 55-летнего мужчины.
Второй по стоимости риск – утраты права собственности (т.е. «титул»). В среднем он оценивается нашими экспертами в 0,1-0,4% от суммы кредита, однако тут многое зависит от истории объекта недвижимости. «Если речь идет о первичном оформлении имущества в собственность, то в стандартной ситуации риск оценивается как минимальный, - отмечает Арсен Широян, директор департамента ипотечного страхования СК «РОСНО». – Если же сделок с объектом было более трех, и в них принимали участие, например, несовершеннолетние – то риски повышаются». «Если когда-то собственниками предмета залога являлись или являются социально незащищенные граждане (пенсионеры, несовершеннолетние лица, ветераны и т.д.), весьма вероятно, что после проведенной экспертизы, страховая компания поднимет тариф по данному кредиту, - полностью соглашается Марина Мишурис («Флексинвест Банк»). – Тут вероятны риски оспаривания прав собственности на предмет залога».
И лишь на третьем месте по стоимости (в среднем 0,05-0,1%) идет страхование риска технического повреждения/разрушения предмета залога – как мы помним, только этот риск является обязательным с точки зрения закона. Здесь все зависит от состояния дома, и максимальными тарифы окажутся для старых домов – «сталинок», с деревянными перекрытиями и т.п.
Евгения Таубкина, генеральный директор «Национального бюро ипотечного кредитования» (НБИК), добавляет еще несколько штрихов к «типовому портрету» ипотечного кредитования. Выгодоприобретателем тут, естественно, всегда является банк – он и получит деньги при страховом случае. Страхование необходимо продлевать в течение всего срока выплаты кредита. Как отмечает Евгения Таубкина, «некоторые клиенты спрашивают, зачем страховать титул на весь срок, если исковая давность по сделкам с недвижимостью составляет три года? Но большинство банков требуют страховаться на весь срок – если кредит на 15 лет, то и страховка на то же время». Страхование «конструктива» предусматривает только риски, угрожающие целостности квартиры. Если вас залили соседи сверху и обои отклеились - это не страховой случай. А вот если обрушилась стена – тогда да.
Выбор без мучений
В прежние времена банки без затей называли заемщикам одну-две страховые компании, с которыми «рекомендовано» работать. Сейчас – иные времена, все тоньше. «У каждого банка есть пул аккредитованных страховщиков. СК получают аккредитацию в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к банкам в этой части, - говорит Арсен Широян («РОСНО»). – После всех перипетий и разбирательств ФАС и прочих регулирующих органов вышло Постановление №386 Правительства РФ, которое устанавливает случаи допустимости таких соглашений, после этого вышли разъяснения к нему, которые сделали картину в целом более-менее прозрачной».
На сегодня банки имеют списки аккредитованных СК – их обычно не менее пяти, а часто и 20-30. Кроме того, клиент сам может предложить страховую компанию. Правда, застраховаться в ней разрешат только в случае, если она пройдет проверку на соответствие требованиям банка.
Резюме журнала
Мы успели поговорить о том, какой вид страхования обязателен для ипотечного заемщика, а какой – нет, чем «аукнется» ему отказ застраховаться по полной программе, а также о том, какие риски банки считают самыми важными. На этом, конечно, наш разговор не закончен, и мы его продолжим в ближайших выпусках журнала.
metrinfo.ru, 15.11.2011
Владимир Абгафоров
