Ипотечная продажа

Найти решение

Квартиры, которые приобретаются в кредит, остаются в залоге у банка до тех пор, пока заемщик полностью не вернет долг. В течение этого времени в жизни человека может произойти всё, что угодно. Бывает, приходится принимать решение о продаже квартиры. Причины этого могут быть разные: от неприятных (долговременное снижение доходов должника) до переезда в новую квартиру большей площади.

«Подобные сделки уже есть на рынке. Их доля не велика, так как в целом отечественные заемщики весьма стабильны», – констатирует начальник отдела частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Роман Строилов.

«Продать заложенную квартиру с согласия банка можно в любой момент, но лучше это делать, когда рыночная цена квартиры будет существенно выше суммы невыплаченного кредита. В этом случае у заемщика могут остаться какие-то средства от продажи недвижимости», – советует заместитель руководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов.

Шаг за шагом

Порядок реализации ипотечной квартиры регулируется законами «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «Об исполнительном производстве».

Продажа недвижимости возможна как самим заемщиком, так и по решению суда – на торгах (такой вариант крайне нежелателен как для банка, так и для должника).

«В случае дефолта по ипотечному кредиту заемщику в первую очередь будет предложено реализовать объект залога в добровольном порядке.
К сожалению, многие проблемные заемщики соглашаются реализовывать заложенное имущество только после вынесения судебного решения о взыскании долга, а зачастую – ближе к публичным торгам в исполнительном производстве», – делится своими наблюдениями начальник отдела по работе с ипотечными кредитами ЗАО «Райффайзенбанк» Станислав Тывес.

В любом случае процесс купли-продажи может происходить только с согласия кредитной организации.

«В первую очередь заемщик должен обратиться в банк и уточнить юридическую схему проведения сделки. Также нужно узнать, будет ли банк согласен на реализацию, если вырученных от продажи денег не хватит на погашение всей суммы кредита. После получения ответов на указанные вопросы необходимо нанимать риэлтора для поиска покупателей, либо заниматься этим самостоятельно. После того, как с покупателем достигнута договоренность по сумме сделки, необходимо обратиться вместе с ним в банк для финального обсуждения схемы сделки», – рассказывает Станислав Тывес.

Есть несколько способов продажи ипотечной квартиры. Первый вариант: когда покупатель погашает остаток долга заемщика, после чего с квартиры снимается обременение. Затем – после расчета с продавцом – происходит регистрации недвижимости на нового собственника. Расчет проходит с помощью двух депозитарных ячеек банка. В первую – закладываются деньги для кредитора, во вторую – для продавца.

Данный вариант удобен и для банка, и для заемщика, но несет некоторые риски для покупателя ипотечной квартиры. И вот почему. Дело в том, что от момента расчета с банком до регистрации права собственности обычно проходит несколько дней. Этот период как раз и относится к «зоне риска». Ведь «продавец может оказаться недобросовестным: он оплачивает задолженность по кредиту и «передумывает» сдавать договор купли-продажи на регистрацию. После чего начинаются судебные процессы, разбирательства и напрасно потраченные нервы», – рассказывает эксперт офиса «Добрынинское» компании «Инком-Недвижимость» Анна Шушкова.

«Вариант сделки, когда покупатель вносит авансовый платеж в сумме, достаточной для полного погашения ипотечной задолженности, после чего совершается сделка с имуществом, уже не обремененным залогом, является менее надежным и неприемлемым для добросовестного покупателя», – подтверждает директор юридического департамента Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Анна Волкова.

В этом случае более предпочтительным является такой способ проведения сделки, когда сначала в Росреестре фиксируется переход права собственности на недвижимость, а уже потом представители банка вынимают деньги из «своей» ячейки и снимают обременение с квартиры. В это же время причитающуюся ему сумму получает и продавец.

«При реализации залогового имущества излишние денежные средства, оставшиеся после полного погашения задолженности, перечисляются банком на счет заемщика и могут им использоваться по усмотрению, в том числе на покупку недвижимости меньшей площади и стоимости», – информирует и.о. директора Управления по работе с проблемной задолженностью физических лиц Московского банка Сбербанка России Игорь Конин.

Выгодный переезд

Прожить в одной квартире 20-30 лет – а именно таков максимальный срок ипотечного кредитования – часто бывает сложно. В таком случае заемщики также могут продать свою квартиру и приобрести новое жилье. Это происходит при переезде должника в другой город, покупке им квартиры большей или меньшей (в случае возникновения материальных трудностей) площади.

«Продажу залогового объекта и приобретение объекта меньшей площади с одновременным частичным или полным исполнением обязательств заемщика перед банком можно также рассматривать как один из вариантов выхода из дефолта по ипотечному кредиту. В случае частичного погашения кредита проводится «альтернативная» сделка с одновременной выдачей нового ипотечного кредита заемщику. Разница между ценой продажи и покупки идет на частичное погашение ранее выданного ипотечного кредита. Естественно, что сумма нового кредита будет меньше предыдущего, соответственно, и ежемесячный платеж также будет меньше», – поясняет Станислав Тывес.

«Недавно мы реализовали трехкомнатную квартиру в районе Пражской. Продавцом выступал проблемный заемщик, задолжавший банку 3 млн рублей, кредитор уже собрался обращаться в суд. Однако проблему удалось решить мирно. «Трешка» была продана за 9 млн: 3 млн пошли на покрытие долга, а на 6 млн мы подобрали продавцу «двушку» в этом же районе», – рассказывает Анна Шушкова.

Суд идет

Если заемщик не соглашается на добровольную реализацию квартиры, но при этом не имеет возможности обслуживать долг, банк вынужден обращаться в суд.

«Обращение взыскания является крайней мерой в том случае, если урегулировать спорные отношения с должником без обращения взыскания не представляется возможным, – подчеркивает Анна Волкова. – Соответственно, до обращения взыскания кредитор может предложить должнику варианты досудебного решения: реструктуризацию долга, добровольную реализацию заложенного имущества с согласия залогодержателя с погашением задолженности за счет вырученных от продажи залога средств, перекредитование».

«После вступления в законную силу решения суда, исполнительный лист выдается залогодержателю (банку) или направляется судебному приставу-исполнителю, на основании которого пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство, арестовывает заложенное имущество, передает его на ответственное хранение, а затем на реализацию путем проведения публичных торгов в форме аукциона», – рассказывает о эксперт АИЖК.

Информацию о проведении торгов можно получить из нескольких источников.

«Организатор торгов извещает о предстоящих публичных торгах в периодическом издании, являющемся официальным информационным источником органа исполнительной власти субъекта РФ по месту нахождения имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети интернет в порядке, установленном Правительством РФ. Лица (физические или юридические), желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток и подают заявку на участие в торгах. Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на наиболее высокую цену за продаваемое имущество», – сообщает Игорь Конин.

Как правило, в судебном порядке квартира продается за цену меньшую, чем это могло бы произойти при добровольной реализации залога. Так что для покупателей такая сделка может быть весьма выгодной.

«На первых торгах в исполнительном производстве первоначальная стоимость продажи заложенного имущества должна соответствовать 80% от стоимости, определенной судом. В случае признания первых торгов несостоявшимися, на вторых торгах первоначальная продажная стоимость составляет 85% от стоимости на первых торгах. Таким образом, начальная цена объекта на вторых торгах будет ниже рыночной на 30%», – подтверждает Станислав Тывес.

Однако покупка ипотечной квартиры может сопровождаться определенными рисками. К ним относятся, подчеркивает эксперт, «высокая вероятность оспаривания в судебном порядке процедуры торгов заемщиком, наличие на объекте недвижимости возможных сторонних обременений в виде арестов, наличие в объекте зарегистрированных лиц». При этом есть еще один важный нюанс. Платить за квартиру придется «вперед», а это означает, что потенциальные покупатели, вероятно, не будут иметь возможности посмотреть приобретаемую жилплощадь. «Одним словом, если у покупателя есть желание купить такого рода объект на торгах, то подходить к этому вопросу надо весьма аккуратно, внимательно проверяя все документы по квартире», – резюмирует Станислав Тывес (ЗАО «Райффайзенбанк»).

«Как правило, заемщик не оспаривает результаты торгов, так как торги проводятся после вступления судебного решения в законную силу», – высказывает свое мнение Василий Шарапов.

Кто не рискует?

Итак, покупка квартиры с торгов может стать относительно выгодным приобретением. Однако информация об их проведении до широкой общественности доводится крайне редко.
В случае добровольной реализации залога (коих большинство) ждать существенного дисконтирования не стоит (вряд ли инициатор продажи – заемщик захочет «уступать» квартиру по цене ниже рыночной).

Однако в некоторых случаях – когда у должников нет никаких финансовых возможностей обслуживать кредит – им приходится снижать продажную цену. Поэтому «такую квартиру можно купить чуть ниже рынка, так как продавец готов сделать уступку в цене, понимая, что так быстрее найдет покупателя. А бывают случаи, когда, например, залоговая квартира оказывается единственной выставленной на продажу в данном районе, и покупатель, охотившийся именно за таким объектом, готов даже чуть переплатить, лишь бы получить это жилье себе», – сообщает Анна Шушкова («Инком-Недвижимость»).

Найти объявления о «добровольной» (то есть внесудебной) продаже недвижимости можно на сайтах ипотечных банков. Кредиторы заинтересованы в скорейшем погашении долга, поэтому создают такие «витрины недвижимости», тем самым помогая заемщикам скорее реализовать квартиры.

С юридической точки зрения приобретать ипотечную квартиру «не опаснее», чем любую другую: ведь объект залога уже прошел проверку не только риэлторами, но также банком и страховой компанией.

«Юридические риски приобретения залоговых объектов по дефолтным кредитам минимальны, так как данные объекты обременены лишь залогом банка-кредитора. Сделка купли-продажи строго контролируется банком», – подтверждает эксперт Управления по работе с партнерами Московского банка Сбербанка России Григорий Вовченко.

Среди преимуществ покупки ипотечной квартиры эксперт называет также то, «банк-залогодержатель готов предлагать льготные условия кредитования для нового заемщика, если тот оформляет в этом банке кредит на покупку квартиры, которая является обеспечением по дефолтному кредиту другого заемщика этого же банка». По словам Вовченко, «потенциальный заемщик может воспользоваться стандартными программами кредитования практически любого из банков, если текущий залогодержатель даст согласие на повторный залог обеспечения на период до погашения финансовых обязательств продавца недвижимости перед кредитором первой очереди».

Правильный выбор

Продажа ипотечной квартиры – крайний вариант для заемщика, который испытывает материальные трудности. Предварительно можно попытаться решить проблему менее болезненными методами – например, реструктурировать долг.
«Реструктуризация – это внесение изменений в первоначальные условия заключенного с заемщиком кредитного договора. К ним относятся: увеличение срока пользованием кредитными средствами, изменение валюты кредита, установление льготного периода обслуживания и очередности погашения задолженности по кредиту, снижение размера неустойки или отказ от взимания неустоек», – сообщает Игорь Конин.

По мнению эксперта, реструктуризация дает клиенту следующие возможности:

- пережить временные трудности, не испортив своей кредитной истории;
- получить отсрочку по оплате основного долга.
- существенным образом снизить долговую нагрузку за счет увеличения срока пользования кредитом.

«Если заемщик до конца не уверен в своих возможностях обслуживать кредитные обязательства после льготного периода реструктуризации, у него нет четкого понимания перспектив погашения, уверенности в стабилизации финансового положения, то в таком случае проведение реструктуризации нецелесообразно и одним из возможных способов погашения задолженности по кредиту является реализация заложенного имущества», – подчеркивает Конин (Сбербанк).

«Продажа залога, особенно жилья, в большинстве случаев не выгодна заемщику, так как предполагает судебные издержки, исполнительное производство, установленные законом дисконты при принятии имущества на баланс и т.д. Поэтому здесь правильнее будет говорить не о выгодах, а о возможности или невозможности проведения реструктуризации», – считает Анна Волкова (АИЖК).

Роман Строилов (Penny Lane Realty) полагает, что «продавать квартиру следует в том случае, если исчерпаны все возможности договориться с банком об отсрочке или разумной реструктуризации».

В любом случае заемщику очень важно – вплоть до принятия решения о реструктуризации или продажи квартиры – не прекращать обслуживание кредита. В противном случае банк имеет право прибегнуть к начислению штрафных санкций, которые увеличат сумму долга.