Ипотека не верит в кризис

Негативные тенденции на внешнем и внутреннем финансовых рынках пока не достигли достаточной силы, чтобы отрицательно сказаться на российском ипотечном кредитовании. И участники рынка особого беспокойства не проявляют. В частности АИЖК планирует возродить выдачу ипотеки с переменной ставкой. Что в условиях нового витка кризиса было бы бессмысленно.

Ипотека с переменной ставкой незаменима, если есть потребность получить в долг на короткий срок максимально возможную сумму. Брать же такую ипотеку в наше экономически неспокойное время надолго не рекомендуется.

Хорошо забытое старое

В ближайшее время Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) планирует вывести на рынок обновленную версию ипотечной программы с переменной ставкой.

Параметры нового продукта пока не раскрываются, но он явно будет переработан в более привлекательную для потенциальных клиентов сторону. Ведь реализация прежнего варианта, как пояснили БН в пресс-службе агентства, была приостановлена из-за низкого спроса на этот продукт.

Уточним, прежняя программа предполагала выплаты заемщиком процентных ставок в размере ставки рефинансирования ЦБ плюс фиксированный размер банковской маржи. И при нынешней ставке рефинансирования (8%) процентные ставки по данной программе у АИЖК находились в пределах от 8,25% до 12,2%.

Кроме того, важной особенностью первоначального продукта «Переменная ставка» служило наличие верхней и нижней границ процентной ставки по кредиту (от 5% до 20%). Проще говоря, что бы ни творилось со ставкой рефинансирования, конечные проценты по кредиту не могли быть ниже 5% и выше 20% годовых.

И такие ограничители, скорее всего, в новый вариант кредита перекочуют, поскольку защищают заемщика от чересчур бурных колебаний финансового рынка.

При этом собственные ипотечные программы с переменными ставками присутствуют в продуктовых линейках не у всех банков. Например, у ВТБ24 переменные ставки есть, у Сбербанка и Газпромбанка – нет.

Между тем в продуктах разных банков переменная ставка не обязательно привязывается к ставке рефинансирования ЦБ. Вместо этого, например, может использоваться ставка LIBOR (сейчас 1,1%). Эта аббревиатура расшифровывается как London Interbank Offer Rate (лондонская межбанковская ставка предложения). То есть речь идет о привязке к процентам, под которые один европейский банк дает кредит другому банку сроком на год. В России также «популярна» ставка по межбанковским рублевым кредитам на московском рынке MosPrime (сейчас 7,3%).

Кроме того, на российском рынке появились ипотечные продукты с комбинированной ставкой – первые несколько лет она стабильная, а далее плавающая.

В целом же востребованность ипотеки с переменной ставкой базируется на двух моментах. С одной стороны, она выгодна заемщикам в периоды экономического благополучия, поскольку в эти периоды названные индексы ниже фиксированных ставок (далее они могут как расти вместе с индексом, так и падать). С другой стороны, это выгодно и банкам, берущим деньги на бирже и точно так же зависящим от межбанковских индексов.

Тучи над городом встали

Впрочем, даже при «отсекающих» верхнем и нижнем порогах, такой ипотечный продукт выглядит достаточно рискованным. Очень уж он напоминает банальную ипотеку в валюте, на которой многие россияне обожглись в 2008-м году. Напомним, в период кризиса большинство проблем с выплатой кредитов были связаны именно с существенным ростом курсов иностранных валют. Проценты набегали быстрее, чем должники успевали их выплачивать.

Сегодня общеэкономическая ситуация также далека от благополучной. Только за минувшую неделю (28 мая – 4 июня) рубль ослаб к доллару на 3,6%, а к евро – на 2,4%. Последние два дня рубль растет, но до возвращения на «утраченные позиции» далеко. Эксперты заговорили о новом витке кризиса, в некоторых финансовых компаниях уже начинают подумывать о сокращении штата.

Опрошенные БН эксперты пока не склонны давать драматические прогнозы. «Что касается влияния внешних рынков на динамику банковского кредитования, то оно пока носит ограниченный характер», – считает главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин.

Более того, рынок теоретически готов к текущим экономическим угрозам. «Банки извлекли уроки из прошлого кризиса и не увлекаются выдачей кредитов в иностранной валюте и с минимальными первоначальными взносами, – поясняет вице-президент ВТБ24 Георгий Тер-Аристокесянц. – Сложившаяся ситуация имеет гораздо большее влияние на рынок купли-продажи жилья, чем на рынок ипотеки».

Однако в оценках аналитиков явно присутствует «но». Ситуация не критическая только на нынешний момент. Но вполне может стать хуже. И тогда придется несладко всем участникам ипотечного рынка: и заемщикам, и кредиторам.

То есть, инициатива АИЖК на первый взгляд выглядит несвоевременной.

Да и сами участники рынка, мягко говоря, растеряны. По словам начальника управления ипотечного кредитования филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Дмитрия Алексеева, сейчас, когда после длительного периода сравнительной стабильности курса наметился уверенный рост, продавцы на рынке недвижимости находятся в состоянии паники, стараются придержать квартиры и, как следствие, многие сделки срываются в последний момент.

«Это, естественно, сказывается на объемах кредитования, но поскольку это явление временное, ожидать сворачивания ипотечных программ не стоит», – продолжает специалист. К тому же, как он напомнил, даже в 2008 году корректировка цен на недвижимость началась спустя 5-6 месяцев с начала развертывания кризиса. То есть, влияние падения рубля если и скажется, то не сразу.

Эмоции нужно контролировать

Однако стоит обратить внимание на то, что АИЖК привязывает свою переменную ставку не к колебаниям валютных курсов, а к высчитываемой Росстатом инфляции. Между тем виток кризиса и рост инфляции – все-таки разные вещи. И по официальным ожиданиям в среднесрочной перспективе рубль укрепится. Так, глава Центробанка Сергей Игнатьев сообщил, что для поддержки рублевого курса ЦБ начал активно продавать валюту. «Я не думаю, что это тенденция к ослаблению, если говорить о длительном отрезке времени», – дал он свой прогноз по курсу рубля.

«Рост стоимости бивалютной корзины вполне ожидаем, но, скорее всего, будет непродолжительным, так как Центробанк старается сдержать падение курса рубля, и в дальнейшем его колебания по-прежнему будут укладываться в рамки установленного ЦБ коридора», – комментирует поведение регулятора Дмитрий Алексеев.

И это значит, что россияне, взявшие ипотеку с плавающей процентной ставкой, в пределах ближайшего года ничем не рискуют. Наоборот, по словам начальника отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Татьяны Хоботовой, и на сегодня продукт остается для заемщиков по процентам выгодным.

Это и есть причина, делающая ипотеку с переменной ставкой востребованной. Возможность получить в долг максимальную сумму под минимальные проценты.

То есть, согласно договору, клиент берет у банка кредит на максимальный срок, например, на 30 лет. Ведь в этом случае банк готов дать сумму большего размера, чем при «коротком» кредите. Но далее клиент закрывает кредит до указанной в договоре даты пересмотра процентной ставки. Благо, почти у всех банков сегодня отменены штрафные санкции за досрочное погашение кредита. Для справки – обычно переменные ставки пересматриваются раз год.

«Если планируется досрочное погашение ипотечного кредита – можно выбрать переменную ставку с фиксированным сроком и закрыть ипотеку в этот фиксированный срок», – советует руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака» Оксана Викулова. Правда, нужно понимать, что если выплата кредита затянется, риски будут нарастать.

К вышесказанному остается добавить, что сегодня пользователями данной «ипотечной технологии» чаще являются не столько склонные к риску граждане, сколько финансово грамотные. В силу чего относительно не бедные.

И, кроме прочего, продукт имеет большие перспективы. В благополучные времена в развитых странах ипотека с переменными ставками составляет более половины от всех ипотечных сделок. Да и сейчас вряд ли ее доля опустилась ниже трети.

Поэтому, если не мы окажемся заемщиками такой ипотеки, так наши дети.

Соответственно, АИЖК работает на перспективу. И, похоже, тоже не слишком верит в угрозу нарастания кризисных тенденций.