Ипотека по-путински пока недоступна

Учитывая прогноз по инфляции на 2012 год и поручения президента Владимира Путина снизить ставки по ипотечным кредитам до уровня "инфляция плюс 2,2%" к 2018 году, "путинская" ставка по ипотеке в настоящий момент должна была бы составить не более 8%. "Газета. Ru" опросила участников рынка: если бы такая формула расчета действовала сейчас, смогли бы они предложить своим заемщикам ставку по ипотеке 7-8% в ближайшее время? Если нет, то что им мешает?

Поручения российских властей о решении жилищной проблемы, в том числе за счет снижения стоимости ипотечных кредитов, с начала года звучат уже не первый раз. Однако раньше предложения Владимира Путина и Дмитрия Медведева были более конкретными и выражались в абсолютных цифрах – для начала снизить ставку до 5-6%, а потом и до 3-4% годовых. Основные механизмы также были названы – снижение уровня инфляции и государственная поддержка. При этом в феврале 2012 года тогда еще премьер-министр Владимир Путин заявил, что темпы инфляции в этом году могут быть пересмотрены в сторону повышения по сравнению с официальным прогнозом (5-6%). В 2011 году инфляция в России составила 6,1%, что является рекордно низким показателем за последние 20 лет.

Учитывая, что правительство предполагает курс на снижение инфляции, ставка по ипотечным кредитам в обозримом будущем не должна превышать 8,2% (6% плюс заявленные 2,2%).

В принципе, ипотечный рынок уже приближался к таким показателям в 2011 году. Так, Сбербанк проводил маркетинговую акцию, в рамках которой ипотеку можно было получить под 8% годовых, правда, при условии довольно внушительного первоначального взноса и короткого срока кредитования. В настоящий момент минимальная ставка по программам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) при условии различных льгот и вычетов (например, если заемщик направляет на первоначальный взнос по ипотеке средства материнского капитала) начинается от 7,9% годовых.

Однако в целом для России, по данным АИЖК, по итогам первого квартала 2012 года ставки по рублевым ипотечным кредитам составили 12% годовых (по итогам 2011 года - 11,9%). В первом квартале 2012 года повысили ставки около 20 наиболее активных игроков рынка, в том числе Абсолют Банк, «Возрождение», ВТБ24, Газпромбанк, банк «Дельтакредит», Номос-банк и «Уралсиб». При этом участники рынка предполагают, что в ближайшее время рост ставок по ипотеке продолжится.

По оценкам аналитиков банка «Дельтакредит», во втором квартале 2012 года ежемесячное увеличение средней ставки составит 0,1-0,3%.

«Снижения ставок по кредитам не стоит ожидать в ближайшие год-два. Причина в том, что ситуация с фондированием в ближайшее время точно не улучшится – она либо останется на том же уровне, либо ухудшится. Рынок сейчас довольно стабилен. Это объясняется тем, что он держится на госбанках, коммерческие банки весьма не активны в этом секторе – доходность невысокая, доступ к длинным деньгам практически закрыт», - уверен управляющий партнер компании Frank Research Group Юрий Грибанов.

Как рассказал «Газете.Ru» начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа-Банка Роман Слободян, «пока нет причин для снижения ипотечных ставок».

«Коммерческие банки во многом ориентируются на политику крупнейших игроков рынка – госбанков, которые на сегодняшний день повышают стоимость ипотеки. Следовательно, у менее крупных кредитных организаций также нет поводов для снижения ипотечных ставок», - поясняет Роман Слободян.

По оценкам компании Frank Research Group, на конец первого квартала 2012 года на рынке ипотечного кредитования лидируют Сбербанк (доля рынка 43,4%), ВТБ24 (13,2%), группа «Газпромбанк» (5,9%), банк «Дельтакредит» (3,4%) и Росбанк (2,5%).

Однако даже крупные госбанки пока не могут приблизиться к заявленному Путиным показателю. Например, ипотечный кредит на квартиру на вторичном рынке в Сбербанке можно оформить под 12,25 - 14% годовых на 30 лет с минимальным первоначальным взносом 15% от стоимости объекта. Из страхования в этом случае предполагается только обязательное страхование объекта от повреждения. Минимальную же ставку можно получить, внеся как минимум 50% от стоимости квартиры и расплатившись с кредитом за 10 лет.

В ВТБ24 максимальный срок кредита составляет 50 лет, первоначальный взнос – от 20% от стоимости объекта, ставки – 9,9 - 14,95% годовых. Минимальную ставку можно получить, внеся как минимум 60% от стоимости квартиры и погасив кредит за 7 лет. При этом ставки действуют только при оформлении комплексного ипотечного кредитования (страхование объекта, жизни и здоровья заемщика, титула). При оформлении только страхования квартиры от повреждения ставки будут выше.

Как пояснила «Газете.Ru» заместитель начальника управления ипотечного кредитования Альфа-Банка Екатерина Новожилова, понизить ставки до обозначенного президентом уровня (7-8%) банк мог бы при наличии фондирования под 3-4%. Уровень ставок коммерческого банка по ипотечным продуктам напрямую зависит от уровня процентных ставок, по которым банк привлекает финансирование на рынке капиталов.

«Чтобы ставки по ипотеке снизились до 7-8%, необходимо, чтобы рынок капиталов предоставлял банку долгосрочные средства под 5-6% годовых. В настоящее время, помимо хронической проблемы на рынке с долгосрочной ликвидностью, добавляется текущий высокий уровень процентных ставок по длинным ресурсам, достигающий 9-10% годовых. В ближайший год видится маловероятной возможность снижения ставок до уровня 5-6% годовых на длинные деньги», - подсчитывает руководитель казначейства банка «Дельтакредит» Сергей Гришаев.

По мнению заместителя начальника управления Абсолют Банка по работе с сегментом розницы Антона Павлова, помимо снижения годовой инфляции до 4-5%, для снижения ставки по ипотеке до 7-8% необходимо увеличение инструментов долгосрочного фондирования банков (депозиты до востребования или их разновидности, долгосрочные кредиты ЦБ).

Однако даже при приемлемой стоимости фондирования самостоятельно предоставить такие ставки банки не смогут.

«Экономика коммерческого банка не позволяет без поддержки государственных структур кредитовать по ставкам ниже ставки рефинансирования ЦБ + 2-3%. Специальные программы для отдельных социальных групп государство реализует уже сейчас. Если количество таких программ, либо перечень их участников будет расширен – коммерческие банки с удовольствием включатся в работу», – пояснил «Газете.Ru» директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Арзянцев.

Еще одна возможность снизить ставку - оформлять кредит под плавающий процент. Предлагая фиксированные ставки по долгосрочным кредитам, банки, основываясь на предыдущей динамике финансовых индикаторов, берут на себя риски изменения стоимости денег, что приводит к увеличению фиксированных ставок в сравнении с плавающими.

Например, в Европе годовая инфляция не превышает 2-3%, процентные ставки по ипотечным кредитам в среднем составляют 3-4% годовых, при этом большая часть сделок совершается именно под плавающие проценты. Однако в России, учитывая печальный опыт 2008 года, ни банки, ни заемщики не готовы массово пользоваться таким продуктом как плавающий процент.

«Прямое сравнение ставок по ипотеке у нас и ставок по ипотеке в Европе не совсем корректно. Почти 60-80% всех ипотечных кредитов в европейских странах выдаются по плавающей ставке, в которую банки не закладывают заранее риск временной изменчивости рынков и стоимости денежных ресурсов для кредитора. В РФ, напротив, почти 90% всех выдаваемых кредитов выдаются по фиксированной ставке. Это надежно защищает заемщиков от изменений рыночной конъюнктуры», - рассказывает руководитель аналитического центра АИЖК Анна Любимцева.

«В середине 2011 года плавающая ставка по ипотечному кредиту могла быть в диапазоне 8-8,5% годовых. Т.е. инструмент, который позволяет брать кредиты по низким ставкам, а именно плавающая ставка, существует. Однако востребованность таких ставок достаточно низкая из-за волатильности базовой составляющей. Например, размер MosPrime на 6 месяцев (индикативная ставка предоставления рублёвых кредитов на московском денежном рынке) в середине 2011 года составлял 4,3%, сейчас величина этого индикатора около 7%», - поясняет начальник отдела разработки ипотечных продуктов ЮниКредит Банка Алексей Ситишев.

Однако, хотя банки и говорят о невозможности понизить ставку, ссылаясь на дорогое фондирование, эксперты указывают и на их нежелание сокращать свой доход. По мнению главного экономиста инвестиционного холдинга «Финам» Александра Осина, «банки не готовы кредитовать дешевле». «Сейчас темпы инфляции снижаются, но они (российские банки – ред.) не предлагают кредит под 8%, а предлагают под 12% годовых. В ставку по кредиту закладывается не только уровень инфляции, но и стоимость фондирования, операционные расходы и маржа банка», - рассказал «Газете.Ru» эксперт.