Ипотека: дайте слово застройщикам

Рост сделок по ипотеке на первичном рынке дает застройщикам право выступать с собственными предложениями на тему, в каких направлениях ипотека должна развиваться. Банки к этим пожеланиям уже вынуждены прислушиваться.

Строительные компании наряду с кредиторами и заемщиками превращаются в равноправных участников ипотечных сделок на первичном рынке недвижимости. И такая тенденция выгодна заемщикам. Во-первых, это мешает банкам утаивать от потребителей недостатки предлагаемых ипотечных продуктов. Во-вторых, способствует расширению предложения.

Соревновательный момент

По словам начальника отдела розничного бизнеса петербургского филиала «Связь-Банка» Анастасии Развариной, банк сейчас проводит аккредитацию строительной группы «Пионер». После процедуры аккредитации объекты застройщика будут включены в банковские программы ипотечного кредитования. При этом банк с начала года явно активизировал выстраивание с застройщиками партнерских отношений. Например, в феврале началась реализация ипотечных кредитов на покупку жилья в жилом комплексе «Антей» (застройщик – «Городская домостроительная компания»). «Поскольку сейчас выгоднее работать с новостройками, мы расширяем число аккредитованных застройщиков», – уточняет Разварина.

Точнее, цены на жилье эконом-класса на вторичном рынке пошли в рост, потребитель вынужден переориентироваться и проявляет все больший интерес к первичному рынку. Соответственно, банк делает все возможное, чтобы не упустить потенциального клиента. Напомним, еще в начале года данный банк связывал собственные планы по развитию ипотечных программ преимущественно со вторичным рынком.

Естественно, при данной тенденции спешат наладить отношения с застройщиками все банки, претендующие на существенную долю регионального ипотечного рынка. Сообщения о том, что очередной банк аккредитовал новый строящийся дом, приходят в редакцию чуть ли не каждый день. Из последних новостей – Банк ВТБ24 включил в список аккредитованных объектов еще четыре корпуса строящегося жилого комплекса «Капитал» в Кудрово (застройщик «Строительный трест»).

На выставке «Жилищный проект» заместитель директора Управления по работе Северо-Западного банка Сбербанка Евгения Енина констатировала, что в Северо-Западном регионе аккредитованы или работают по партнерским программам Сбербанка 35 компаний-застройщиков с 60 возводимыми объектами. А у Петербургского филиала Ханты-Мансийского банка число аккредитованных объектов перевалило за 75. То есть идет настоящее соревнование по числу аккредитованных объектов. А это значит, что к крупному застройщику банки уже почти выстраиваются в очередь.

Соответственно, и строители откликаются не на любое предложение. «Мы не стремимся работать с максимальным числом банков, предлагающих ипотеку на строящееся жилье, – поясняет директор управления привлечения инвестиций компании «Северный город» Андрей Останин. – Мы видим свою задачу в том, чтобы иметь в числе партнеров банки, предлагающие наиболее интересные и выгодные условия для наших покупателей».

Очередная очередь

Начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова констатирует, что у ряда застройщиков через ипотеку уже продается свыше 50% квартир. Например, директор по развитию «Строительной компании «Темп» Ксения Морковкина определяет долю продаж с ипотекой в своей компании в 42-45%. Начальник управления кредитования «Ленстройтреста» Максим Шлемен оценивает долю сделок с привлечением ипотеки в компании в 35-40%. «По нашим прогнозам, в случае сохранения текущего уровня процентных ставок, объем ипотечных сделок будет постепенно приближаться к отметке 50% от продаж», – уточняет он. Такие же цифры – 50% – называет и директор управления привлечения инвестиций компании «Северный город» Андрей Останин.

В целом же, по прогнозам, к концу года в Петербурге число ипотечных кредитов, выдаваемых на приобретение строящихся квартир, догонит аналогичные показатели вторичного рынка. Таким образом, в банковских доходах доля прибылей от сотрудничества с застройщиками растет и будет расти дальше. На этом фоне, естественно, ужесточается конкуренция между банками.

Кроме того, в последнее время довольно агрессивную политику, также «забирая» часть клиентов, проводит АИЖК. «Традиционно самую большую долю в сделках с использованием ипотеки занимает Сбербанк (65-70%). Также популярны кредитные продукты ВТБ, Газпромбанка, – сообщила БН Ксения Морковкина. – В последнее время за счет довольно низких ставок кредитования (от 7,9%) все более востребованными становятся ипотечные программы, предлагаемые АИЖК».

Программы АИЖК могут вскоре серьезно потеснить банковские ипотечные продукты. Как пояснил БН вице-президент ГК «Юринфо» (сервисного оператора АИЖК) Николай Лавров, наблюдающийся сегодня рост ипотечных ставок вскоре приведет к перераспределению долей участников ипотечного рынка. «АИЖК опять займет лидирующую позицию на рынке ипотеки, – прогнозирует эксперт. – Как это было в 2008-2009 годах, когда доля АИЖК на рынке составляла от 30-40%».

Поэтому банки, даже чтобы только сохранить «завоеванную» долю ипотечного рынка, вынуждены всеми возможными способами повышать свою «популярность» у строительных компаний.

Давайте дружить

Например, когда банкиры заговаривают о процедуре аккредитации строящегося дома, это звучит не менее пугающе, чем ЕГЭ для десятиклассника. Но на поверку выясняется, что критерии довольно либеральны. Основную работу по проверке застройщиков сделал кризис-2008, оставив за бортом «слабые» компании.
«На сегодняшний день одно из основных требований банков – работа по 214-ФЗ. Если застройщик работает в соответствии с ним, то появление ипотеки – вопрос времени, – резюмирует Шлеман. – У многих банков есть требования к строительной готовности, какое-то время уходит на технический процесс рассмотрения и принятие решения по аккредитации».

Тем не менее, прохождение достаточно формальной проверки сулит застройщикам определенные бонусы. В частности, в ВТБ24 среди преференций перечисляют стоимостные льготы для клиентов, электронный документооборот между партнерами, информационный обмен, совместные рекламные акции и оперативное взаимодействие.

Таким образом, процедура аккредитации банком застройщика сегодня является скорее не контрольным инструментом, а маркетинговым. Проще говоря, это повод познакомиться поближе и как бы «по знакомству» предложить более привлекательный продукт.

«Для строительной компании наличие совместных программ с банками – очевидный плюс, поскольку это дает возможность организовать покупку по принципу одного окна, когда покупатель квартиры прямо в офисе строительной компании может, например, подать заявку на кредит, рассчитать примерный размер ежемесячных платежей и т. д.», – комментирует Андрей Останин.

Потребителям такое взаимодействие тоже выгодно. «Стоимостные льготы» при покупке – это бонус именно для них. Да и лишняя проверка банковским специалистом годовой отчетности строительной компании не помешает.

Кроме того, потенциальный заемщик при выборе из множества вариантов получает дополнительный источник информации. Ведь у строителей другие интересы и они, например, честно объяснят покупателю, в каком из банков быстрее всего оформить ипотеку, чтобы выбранная квартира «не ушла».

Если что-то не нравится

Впрочем, зачастую повысить лояльность строителей банкам мешает консерватизм. И в ряде случаев неготовность банка идти навстречу застройщику приводит к тому, что строительная компания сама решает проблему. Например, в отличие от средних по рынку показателей в «ЛенСпецСМУ» доля ипотечных договоров составляет всего 10-11%.

«Клиенты нашей компании активно используют рассрочки, которые мы предоставляем, – поясняет старший менеджер группы ипотеки «Центрального управления недвижимости «ЛенСпецСМУ» Елена Зунделевич. – Рассрочки у нас длительные, ими можно воспользоваться и после сдачи дома в эксплуатацию. Кроме того, рассрочки быстрее и проще оформляются, нежели ипотека. А процент по ним не превышает банковского».

А в целом, стремясь сделать свое присутствие на ипотечном рынке более комфортным, застройщики все чаще выступают с публичной критикой банков. Прежде всего, не устраивает нерасторопность и зашоренность. Так, строительные компании единогласны в желании, чтобы банки сокращали сроки рассмотрения заявок. Также рынку не помешало бы расширение вариантов кредитования.

Например, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова считает, что банкам не хватает «коротких» программ с упрощенной процедурой оформления. На сегодня, если у клиента есть практически вся сумма на покупку квартиры и не хватает какого-то пустяка, обычные хлопоты по организации ипотечного кредита представляются избыточными. От упрощения все только выиграют. Также Денисова отмечает дефицит программ, ориентированных на граждан, достигших пенсионного возраста.

Таким образом, появление у застройщиков «собственного голоса», пусть в перспективе, но сулит ипотечному рынку расширение продуктовой линейки. Что тоже во благо будущих заемщиков.

Бюллетень Недвижимости, 26.03.2012
 Игорь Чубаха