Не спешите с налоговыми вычетами

Уже сейчас заемщик ипотеки благодаря имущественным налоговым вычетам может вернуть до 10% расходов на новую квартиру. Но российское налоговое законодательство постоянно изменяется в пользу покупателей недвижимости. Поэтому с реализацией дающегося раз в жизни права на вычет спешить не рекомендуется.

В расхожих представлениях граждан об имущественных вычетах есть несколько привычных заблуждений. Например, часть граждан убеждена, что вычеты можно получить и с военной ипотеки, и с израсходованного на приобретение недвижимости материнского капитала. Многие просто не понимают, что вычеты – это только возвращение выплаченных налогов.

Выгодное законотворчество

В проекте основных направлений налоговой политики на 2013-2015 годы Минфин предлагает предоставлять право на налоговый вычет каждому из совладельцев покупаемой недвижимости в полном объеме.

Уточним, сегодня право на имущественный налоговый вычет делится между всеми покупателями недвижимости пропорционально их доле. И отсюда возникают спорные моменты, которые в налоговых инстанциях трактуются по своему усмотрению. Например, по-разному оценивается ситуация, когда один из совладельцев новой недвижимости получил свою часть вычета, а другой – нет. Идут споры, может ли такой человек при покупке следующей квартиры рассчитывать на весь вычет, только на часть или уже лишился этого права?

Минфин же предлагает привязывать вычеты не к объекту покупки, а к покупателю. Напомним, сегодня при покупке недвижимости россиянам полагается налоговый вычет в размере 13% от затраченной суммы. Но у вычета есть верхняя планка – «по полной» он платится с недвижимости стоимостью до 2 млн руб. То есть максимальная сумма, на возврат которой может рассчитывать честный налогоплательщик (или несколько таковых), равняется (13% от 2 млн) 260 тыс. руб. Для справки: если жилье будет стоить 1,5 млн руб., вычет составит 195 тыс. руб., если 1 млн – 130 тыс. руб. и т. д. Соответственно покупатель, который преимущественную часть суммы за квартиру платит черным налом, эти тысячи теряет.

Если же предложение Минфина будет утверждено, рассчитывать на компенсацию до 260 тыс. один раз в жизни сможет каждый из покупателей объекта недвижимости. Не важно, сколько их – двое, трое, четверо… То есть, например, при стоимости приобретаемой квартиры в 4 млн, по 260 тыс. руб. получат и муж, и жена.

Между тем определенную лепту в прояснение юридических нюансов вокруг имущественных вычетов внес Конституционный Суд. До недавнего времени родители, приобретавшие квартиры в общую долевую собственность с несовершеннолетними детьми, не могли вернуть часть вычета, истраченного на доли детей. Сотрудники налоговой инспекции мотивировали свою позицию тем, что в таком варианте собственниками недвижимости выступают дети и вычет полагается им… когда начнут официально зарабатывать. Теперь же в праве родителей на полный вычет никто не сомневается.

Кроме того, из вступивших в силу с нового года законодательных новаций, касающихся темы имущественного вычета, самой важной, наверное, следует считать расширение прав пенсионеров. Не имеющие налогооблагаемых доходов пенсионеры все равно получают право на вычет. Он переносится на предшествующие налоговые периоды (но не более трех лет), когда эти граждане доходы имели. И для его получения в налоговую инспекцию необходимо представить декларацию за эти три года. Если же и после этого у пенсионера останется неисчерпанный остаток имущественного вычета, то получить его он сможет только в случае, если в будущем появятся налогооблагаемые по ставке 13% доходы.

Не ошибается тот…

А в целом тема имущественных налоговых вычетов окружена в сознании налогоплательщиков домыслами и заблуждениями. Так, зачастую россияне убеждены, что документально оформлять право на налоговые вычеты нужно вместе с подачей годовых деклараций о доходах. Где-нибудь с начала апреля до 2 мая – пока идет декларационная кампания.

Это не так. Декларацию для получения налоговых вычетов можно подать в любой рабочий день года в течение трех лет с момента покупки недвижимости. Соответственно в разгар декларационной компании из-за высокой загруженности налоговые инспекторы заявителю на вычет будут совершенно не рады.

Следующее распространенное заблуждение заключается в том, что будто бы вычет причитается за приобретение любой недвижимости. В том числе и за дачу. Увы, это тоже не так. Вычет дается только за объекты постоянного проживания. Это жилые дома, квартиры, комнаты, доли в них, а также земельные участки с жилыми домами или участки под индивидуальное жилищное строительство.

Точнее говоря, для признания жилым домом строения на садовом участке требуется решение суда. То есть, чтобы получить налоговый вычет за дачу, придется судиться. При этом зачастую овчинка выделки не стоит, ведь обычно дачный домик стоит гораздо меньше квартиры, а вычет дается только один раз.

Третье «классическое» заблуждение многих россиян состоит в том, что будто бы вычет относится к самостоятельному виду налогового делопроизводства, что он никак не связан с остальной деятельностью налоговой инспекции, и поэтому вычет можно получить, имея перед налоговой инспекцией задолженности.

Увы, пока любые задолженности не погашены, на налоговый вычет претендовать не приходится. Более того, вычет осуществляется из денег, уплаченных в счет налога. Поэтому на вычет не могут рассчитывать ни имеющие официальных доходов безработные, ни индивидуальные предприниматели, работающие по системе единого налога на вмененный доход (ЕНВД).

Согласно п. 24 ст. 217 НК РФ доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от осуществления ими тех видов деятельности, по которым они являются плательщиками ЕНВД, а также при налогообложении которых применяется упрощенная система налогообложения, не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц.

Вычет полагается только в пределах 13% налогооблагаемых, официальных доходов. На большее приобретатель жилья претендовать не может. С другой стороны, для налоговиков не имеет значения, за одну или несколько работ в месяц приобретатель получает белую зарплату. Или это вообще не зарплата, а доходы с ценных бумаг или сдачи недвижимости в аренду. Если налоги уплачены, вычет гарантирован.

Чистая математика

Ипотека с точки зрения налоговых вычетов имеет свои особенности. И к типичным «ипотечным» заблуждениям можно отнести уверенность части граждан в том, что в размерах вычетов учитывается материнский капитал. Миф об этом был настолько силен, что Минфин был вынужден отдельным письмом от 05.04.2012 № 03-04-05/7-452 разъяснять обратное. Теперь подобных разъяснений ожидает ситуация с военной ипотекой, по которой также к разочарованию ряда собственников вычеты не предоставляются.

С другой стороны, у ипотеки в рамках темы вычетов есть несомненный плюс. Как уже говорилось выше, максимальная сумма сделки, по которой сегодня предоставляется вычет, составляет 2 млн руб.

Но проценты по ипотеке в эту сумму не включаются и идут отдельной строкой. И, что особо приятно, по процентам нет ограничений ни по общей сумме, ни по срокам. «То есть если возврат кредита займет даже 30 лет, 13% от уплаченных за год процентов будет ежегодно возмещаться заемщику», – констатирует эксперт БН Анна Васильева.

Таким образом, за время, пока заемщик выплачивает ипотеку, он вдобавок к 260 тыс. еще 100 – 200 тыс. сэкономит на компенсациях по процентам.

Приведем пример. Допустим, заемщик взял кредит в 3 млн руб. и суммарно за 10 лет проценты, составят, например 2 млн руб. Таким образом, по верхней планке вычета он получает 260 тыс. руб. вычета от «тела кредита» и еще 260 тыс. вычета – с процентов. То есть в результате экономит более 10% затрат на новое жилье.

Правда, заемщику следует помнить, что такая льгота распространяется только на прямой ипотечный кредит. При перекредитовании право на налоговый вычет с суммы уплаченных процентов теряется. «Ведь кредит выдан с целью погашения предыдущего кредита, а не для приобретения жилья», – поясняет эксперт sob.ru Елена Бродская.

«Небольшая оговорка: это правило действует только в отношении целевых кредитов на приобретение или строительство жилья, – уточняют специалисты 123credit.ru. – Использовать проценты по потребительскому кредиту, пусть даже взятому на приобретение жилья, или по нецелевому ипотечному кредиту как основание для возврата налога вам не удастся».

В случае же если ипотечный кредит брался в валюте, размер вычета рассчитывается по курсу Центробанка на день платежа.

И, кстати, собственникам нового жилья не помешает знать, что законодательство достаточно либерально в вопросе, на какие расходы вычет распространяется: на разработку проектно-сметной документации, на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников. И с затрат на приобретение строительных и отделочных материалов. И даже с оплаты услуг по строительству, достройке и отделке дома или квартиры.

Лишь бы эти траты имели документальное подтверждение квитанциями к приходным ордерам, банковскими выписками, товарными и кассовыми чеками либо актами о закупке.

Совет БН

Сколько бы человек квартир ни приобретал, имущественный налоговый вычет полагается лишь один раз в жизни. Поэтому с принятием решения спешить не следует. Попробуйте реально оценить свои финансовые возможности и перспективы. Вполне возможно, что через несколько лет вы снова решите приобрести какую-либо недвижимость по гораздо более высокой цене, чем сейчас. Соответственно гораздо больше выгадаете, если используете свое право на вычет тогда, а не теперь.

Тем более не стоит торопиться в свете последних вышеописанных инициатив Минфина.

Бюллетень Недвижимости, 02.05.2012
 Игорь Чубаха