Получит ли обратная ипотека «прописку» на российском банковском рынке

По словам председателя совета директоров Андрея Языкова, в настоящее время Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) реализует проект «Обратная ипотека» за счет собственных средств. В дальнейшем к программе предполагается привлечь ряд банков. Банкиры к такой идее пока относятся настороженно. Но Языков подчеркивает, что и в США, где подобные сделки уже лет двадцать, как обыденность, а число операторов – не меньше десятка.

Итак, «Обратная ипотека» это кредит под залог имеющейся в собственности пенсионера квартиры. К программе допускаются лишь семьи, где нет совместного владения граждан разных поколений. Принципиальной особенностью именно этой формы кредита является то, что он не требует внесения ежемесячных платежей на погашение, то есть проценты хоть и начисляются, но не уплачиваются.

Сумма кредита, понятно, меньше стоимости заложенного имущества. При ежегодной капитализации процентов, получается, что размер получаемых заемщиком-пенсионером средств будет сильно зависеть от ставки по такому кредиту – все начисленные, но неуплаченные проценты будут прибавляться к телу долга и такая сумма всегда должна оставаться ниже стоимости жилья. Как говорят в АРИЖК, моделирование различных ситуаций привело их к пониманию, что ставка по такому кредиту не может быть больше 9% годовых. Но, как подчеркивают в АРИЖК, долг вместе с начисленными процентами гасится единовременно, но уже после дожития пенсионера за счет продажи его жилья». И, что особо должно радовать пенсионера, каким долгожителем он бы ни оказался, квартира будет до естественной кончины находиться в его собственности. «Мы даем гарантию, что пенсионер не будет выселен на улицу», – говорит Языков.

При этом кредитор вправе претендовать только на начисленные проценты и суммы, выплаченные пенсионеру, а остаток средств переводится наследникам. Уточним, при отсутствии наследников по закону имущество умершего признается выморочным и переходит в собственность Российской Федерации. Кредитор обращает на него взыскание в общем порядке и получает из стоимости недвижимости сумму задолженности заемщика.

В случае же наличия наследников, есть два варианта развития событий. Первый вариант – когда наследники хотят сохранить недвижимость за собой. «В этом случае они вступают в права наследства и становятся новой стороной договора с АРИЖК, – поясняет Языков. – Агентство будет обсуждать с ними индивидуально график погашения долга, если нет возможностей погасить его единовременно, то наследник сможет переоформить обязательство в ипотечный кредит в любом банке».

Второй вариант предполагает ситуацию, когда наследникам не нужна недвижимость. В этом случае АРИЖК занимается продажей недвижимости самостоятельно и перечисляет наследникам ту сумму, которая осталась после вычета суммы долга и процентов, а также закладывает комиссию за работы по продаже квартиры (так как это непрофильная деятельность агентства).

Стоит уточнить, что, как и любой другой ипотечный продукт, «обратная ипотека» требует дополнительных расходов. Это страхование имущества, оформление сделки и расходы на регионального агента, который будет следить за состоянием имущества. Такие расходы обычно учитываются в составе процентной ставки, но с учетом того, что реальное получение процентного дохода у АРИЖК будет через несколько лет, то АРИЖК готово инвестировать собственные средства в эту инфраструктуру обратной ипотеки.

Пока необычный для российского рынка ипотечный продукт тестируется, по мнению Языкова, существующего законодательства достаточно. Когда же программа начнет тиражироваться, потребуется принятие специальных законодательных актов.

Тестирование означает заведомое временное сужение параметров будущей программы для отработки и технологии, и возможных рисков. Программа стартовала в региональных центрах с населением от 500 тыс. человек (но есть исключения с меньшим числом жителей), где выбирается представитель из числа уже работающих с АРИЖК или АИЖК операторов или банков. Когда на «горячую линию» приходит звонок, первоначально желающего получить ипотечный кредит пенсионера «берет на карандаш» сотрудник головного офиса. Проводится анкетирование и отсев по базовым параметрам (в основном, не владельцев жилья), потом контакт для оформления документов передается в регион. В общем, традиционный процесс для удаленной выдачи кредитов.

Заявок уже достаточно много и уже проведен ряд семинаров с региональными представителями. То есть процесс сдвинулся с мертвой точки.

Как и в любой кредитной программе, в Обратной Ипотеке случаются и отказы в выдаче. Отсев претендентов преимущественно идет по трем показателям. Прежде всего, у проекта есть возрастные ограничения. Точнее, формально их нет, но математика, основанная на таблицах дожития, делает невыгодным такой кредит для молодых пенсионеров - едь чем младше соискатель, тем меньше получиться сумма займа, а остальное съедят проценты.. Именно по этому АРИЖК максимально понизило ставку по такой программе – даже ниже рынка. Более-менее крупный кредит получат пенсионеры в возрасте от 68-70 лет (учет идет по младшему из совладельцев квартиры). И. кстати, женщинам-заемщикам при одном возрасте обещаются суммы меньше, чем мужчинам. Неравноправие объясняется тем, что слабые женщины живут дольше сильного пола. В агентстве в целом удовлетворены расчетами, так как различные исследования показывают, что примерно в возрасте 68 лет наши граждане перестают реально работать и у них иссекают прежние запасы. И именно в этом возрасте возникает потребность в дополнительных средствах. И то, что программа с нашим уровнем стоимости денег позволяет именно этим пенсионерам помочь внушает оптимизм с точки зрения научного и целевого подхода.

Второй параметр, за которым следит любой кредитор – что за недвижимость предлагается в залог – исходя из здравого смысла (источник погашения кредита есть реализация заложенной недвижимости) эта недвижимость не должна потерять в цене и быть ликвидной еще последующие 8-10 лет. Оценку АРИЖК, как и в классической ипотеке, проводит силами независимых оценщиков. По словам представителя Агентства, пока ни единого конфликта о том, что ожидания пенсионера и мнение оценщика разошлись. Как подчеркивают в Агентстве – сравнение мнение пенсионера и расчета оценщика есть важный индикатор качества работы оценщика и если цифры сильно расходятся – это есть повод для пересмотра стратегии работы с данным оценщиком. АРИЖК пока ограничило пилот недвижимостью в многоэтажных домах – логика понятна, расхождение в ценах между одинаковыми квартирами будет минимальной, а значит и вероятность ошибок и конфликтов значительно снизятся.

Третий важнейший параметр – целевое использование кредита. В Агентстве делают особый акцент на то, что выделяемые средства (по «нерыночной процентной ставке») должны пойти именно на самого пенсионера, а не на его внуков. В агентстве приводят пример отказа в выдаче, когда целью кредита была передача денег в бизнес внуку. Но если пенсионер хочет потратить средства на свое лечение или ремонт дома, то агентство, согласовав перечень подтверждающих документов, готово будет поддержать такой расход. АРИЖК не планирует контролировать расходы пенсионеров только в случае схемы с ежемесячными выплатами – суммы незначительны и контролировать их будет операционное накладно.

В будущем схемы выплаты обратной ипотеки будут включать пять вариантов:

- единовременная выплата;
- равномерные ежемесячные выплаты в течение некоторого периода времени (10 лет)
- равномерные ежемесячные выплаты в течение всей жизни пенсионера
- кредитная линия (выдача крупных сумм по мере необходимости пенсионера)
- реипотека и обратная ипотека с переездом (по последним двум вариантам сайт БанкирРу планирует сделать отдельное интервью с авторами программы).

Если сравнить все эти программы с учетом формулы начисления и капитализации процентов, то самой выгодной будет программа 2 – в ней пенсионер сможет получить максимальную сумму под залог имеющейся недвижимости.

Андрей Языков всячески подчеркивает, что деньги пожилой человек должен тратить исключительно на себя. Поэтому и кредитный договор «обратной ипотеки» носит форму целевого. Агентство не заложило в типовую документацию четкий перечень документов, который должен предоставить пенсионер при обращении за кредитом и каждый раз этот состав документов определяется вручную. Безусловно, при переходе к тиражированию программы это будет самым слабым ее местом.

Однако в агентстве подчеркивают, что как только ставка 9% годовых перестанет быть нерыночной, то соблазнов брать такой кредит на «иные цели» станет гораздо меньше. А с учетом того, что Правительство сейчас прилагает колоссальные усилия по снижению инфляции и снижению стоимости кредитования, то к моменту завершения пилота эти ставки могут действительно стать реальностью.

Как раз нерыночность ставки есть главный фактор настороженности со стороны банкиров – где взять длинный пассив по такой цене, что бы профондировать подобные кредиты. Но, если брать аналогичный опыт американской программы HECM (Home Equity Conversion Mortgage), на которую опираются в АРИЖК в своих разработках, то предоставлении страховой гарантии от государственного страховщика FHA позволяет снять практически все риски с банкира, а значит и просить с него самых низкий процентных ставок. Сейчас программа HECM в США достигла таких размеров, что банкиры упаковывают такие кредиты в специальные ипотечные ценные бумаги HMBS. Инвесторы видят эти бумаги как более надежные, чем классические ИЦБ, так как их надежность обеспечена фактически индексом стоимости недвижимости, а классические ИЦБ – доходам граждан, которые подвержены более серьезным колебаниям.

В АРИЖК любят повторять, что «обратная ипотека» – это ни в коем случае не замена пенсии, а только дополнительная прибавка. Именно так она работает в большинстве стран мира, где сегодня в основном ею пользуются пенсионеры так называемого «среднего класса», которые после выхода на пенсию не хотят понижать привычный для них уровень жизни, и такой кредит служит им источником дополнительного дохода.

bankir.ru, 17.07.2012
 Игорь Заржицкий