Повлияют ли на условия по ипотеке поправки в закон «О залоге»?

Ставки: кто виноват?

Еще в конце прошлого года был принят Федеральный закон № 405-ФЗ, вносящий существенные изменения в Закон «О залоге». Прежде всего нововведения касаются вопросов обращения взыскания и регистрации сделок с недвижимостью.
 
С одной стороны, новый закон усилил защиту кредиторов: залогодержатель по своему усмотрению теперь может рассматривать несколько способов реализации заложенного имущества, а также «ослаблены» критерии, по которым кредитор имеет право обратить взыскание на предмет залога. С другой стороны, закон предусматривает и защиту интересов заемщиков. Так, более гибким стал подход к расчету сроков, в течение которых допускается нарушение графика платежей. Также, если суд постановил, что заложенную ипотечную квартиру необходимо реализовать, чтобы покрыть долги заемщика, то при наличии уважительных причин, выселение может быть отсрочено на год. Эти причины могут быть самые разные: рождение ребенка, увольнение с работы и т.д.
 
Для банка эти изменения вряд ли позитивны. Отсрочка в продаже квартиры чревата денежными потерями, при том, что реализация имущества с торгов уже идет с дисконтом. Поэтому можно предположить, что законодательные новшества станут для банков причиной для ужесточения условий по ипотечным программам.
 
«В условиях изменяющегося законодательства, нестабильной судебной практики, удорожания финансирования и прочих негативных моментов, ипотека, безусловно, становится дороже для конечного потребителя, – уверен старший вице-президент банка «Дельтакредит» Константин Артюх. – Общий акцент в работе государства с институтами судебной и законодательной власти делается на усиление защиты прав потребителей». Однако, по его словам, при оценке практических последствий принимаемых решений страдают именно граждане, на которых перекладывается бремя расходов банков на компенсацию возникающих убытков и затрат на дополнительные новшества в угоду новым законодательным требованиям.
 
По новому закону «все обязательства перед кредитором считаются выполненными, как только в собственность банка переходит предмет залога». Получается, что заемщики уже не будут ничего должны, как только кредитор заберет у них заложенную квартиру. Права заемщиков защищены, и, казалось бы, все отлично. Но если предположить, что цена этого предмета залога – квартиры – снизится, то возникает риск того, что кредитор не сможет покрыть всех убытков, реализовав недвижимость. Банки, конечно, могут минимизировать свои риски на случай неблагоприятной рыночной конъюнктуры, но только за счет увеличения первоначального взноса и (или) повышения процентных ставок.
 
«Влияние новых требований законодательства на взаимодействие кредитных организаций и заемщиков в смысле удорожания кредитов для последних, тем не менее, пока неочевидно», – высказывает свое мнение начальник аналитического управления Национального рейтингового агентства Карина Артемьева. По словам эксперта, взыскание задолженности «по-новому» ведет отсчет с марта 2012 года, и если с этого момента ставки по ипотечным программам и выросли, то причина не в изменении законодательства, а в экономических условиях.
 
Начальник управления по работе с сектором розницы Абсолют Банка Антон Павлов также уверен, что введение Закона № 405-ФЗ никак не повлияет на стоимость ипотеки и условия ее предоставления. «Дело в том, что четкие правила регулирования взаимоотношений между заемщиком и кредитором уже определены Законом № 102-ФЗ («Закон об ипотеке (залоге недвижимости)». – Прим. ред.), – поясняет он. – Куда большее влияние данный закон окажет на потребительское кредитование (кредит наличными, pos-кредиты, автокредитование), так как по данным типам потребительских кредитов нет четкой законодательной базы, и работа с просроченной задолженностью происходит в каждом банке по своей процедуре и методике».
 
По мнению опрошенных экспертов, большинство нововведений Закона № 405-ФЗ, на руку банкирам. К примеру, в прежнем варианте закона продажная цена залогового имущества в случае обращения на него взыскания определялась судом на основании отчета об оценке в размере 100% стоимости заложенного имущества. Теперь она устанавливается в размере 80% от его стоимости. «Такое нововведение, на мой взгляд, однозначно в пользу банков, так как оно позволяет им значительно сократить сроки реализации заложенного жилья и тем самым погасить задолженность заемщика», – комментирует начальник отдела ипотечного кредитования банка «Западный» Антон Тиванов.
 
Поздравляем, вы банкрот
 
Еще один законодательный акт, работа над которым идет уже несколько лет, – законопроект о банкротстве физлиц (Закон «О реабилитационных процедурах, применяемых в отношении гражданина-должника») также устанавливает новые правила игры на розничном кредитном рынке в части определения процедуры банкротства гражданина, который не справляется с обслуживанием займа. Принятие данного закона решит массу вопросов с проблемными долгами, их учетом, отсрочкой, возвратом, списанием.
 
В законопроекте предполагается, что должник сможет самостоятельно обратиться в Арбитражный суд с заявлением о признании себя банкротом, не ожидая, пока кредитор сам начнет процедуру взыскания долга. Такое право будет у заемщиков с задолженностью более 50 тыс. рублей и имеющих просрочку по платежам не менее полугода. Кроме того, по суду должнику может быть предоставлен «реабилитационный период»: рассрочка в погашении кредита сроком на пять лет. Проценты в этот период составят 0,5% ставки рефинансирования ЦБ РФ. Что будет, если по истечении реабилитационного периода должник так и не сможет расплатиться по кредиту, и при этом ипотечное жилье будет его единственным местом проживания? Вероятно, здесь либо, наконец, заработает институт социального жилья (общежитий для таких должников), либо снова будут предприняты меры по отсрочке, рассрочке платежей и т.п. На остальное имущество неплатежеспособного заемщика суд назначит конкурсного управляющего, который будет реализовывать данную собственность для погашения долга. При этом кредитная история заемщика будет испорчена на много лет вперед.
 
Сегодня банки нередко жалуются на то, что суды принимают решения в пользу недобросовестных заемщиков исключительно из жалости к должникам. Например, человек потерял работу, не может справиться с обслуживанием кредита, при этом реализовывать ипотечную квартиру он не дает, но суд все равно оказывается на его стороне. В таких ситуациях законопроект о банкротстве физлиц сыграет неплохую роль для кредитных организаций.
 
В свою очередь, и на заемщиках принятие данного закона отразится положительно. Ведь они получат механизм цивилизованной процедуры собственного банкротства.
 
Однако на этот счет есть и другое мнение. По словам председателя Комитета Госдумы ФС РФ по вопросам собственности Сергея Гаврилова, банкирам «выгодна существующая архаичная система, когда банкротство осуществляется с помощью исполнительного производства в судах». Кроме того, некоторым кредитным организациям проще продать портфели плохих долгов коллекторам и забыть о «головной боли».
 
Закон для потребителя
 
Есть и другие законодательные новеллы, также находящиеся пока на стадии обсуждения. Например, закон о потребительском кредитовании. Казалось бы, он мало затрагивает ипотеку. В этом нормативном документе определены обязательства заемщика по возврату потребкредита, а также права и обязанности банка.
 
Законопроект устанавливает перечень разрешенных банковских комиссий. Это злободневный для кредитных организаций вопрос, особенно в свете принятых в последнее время судебных решений о недопустимости ряда комиссий (например, за досрочное погашение кредита, за ведение ссудного счета и пр.).
 
Также законопроект позволяет прописать в кредитном договоре возможность, по сути, одностороннего изменения ставок. Там сказано, что процентная ставка по кредиту может быть как постоянной (на весь срок действия договора), так и переменной (в таком случае должен быть прописан порядок ее изменения).
 
И, наконец, в документе указывается, что банки могут получать информацию о своих заемщиках из различных источников, запрашивать ее у третьих лиц – знакомых, друзей, коллег должника, органов власти и др. На сегодняшний момент таких прав у кредитных организаций нет.
 
Несмотря на довольно значимые для рынка нововведения, на ипотеке они вряд ли сильно отразятся. Разве что только в том случае, если список разрешенных комиссий будет слишком широк, ипотечные кредиты могут подорожать за их счет.

ipocredit.ru, 09.08.2012
 Фаина Филина