Продажа залоговой квартиры: как снизить риски

Жизнь непредсказуема – иногда ситуация поворачивается так, что у ипотечного заемщика возникает необходимость продать жилье, находящееся в залоге у банка. Сделать это сложнее, чем реализовать "чистую", ничем не обремененную квартиру, но вполне возможно. В особенностях продажи из-под залога и сопутствующих процессу рисках разбирался корреспондент БН.

По личным обстоятельствам

Причины, вынуждающие приступить к реализации залогового жилья, можно разделить на три категории. Первая вызвана сменой жизненных планов. К примеру, человек решил поменять город или даже страну проживания. Или, например, однозначный позитив: доходы владельца квартиры росли неожиданно быстрыми темпами, что позволяет ему, доплатив некую сумму и не увеличивая сумму кредита, переехать в более просторные апартаменты.

Вторая категория причин также связана с изменением личных обстоятельств заемщика, но – в худшую сторону. Если семья, купившая квартиру в ипотеку, разводится, жилье в большинстве случаев приходится делить, предварительно продав. Другой неприятный вариант – дефолт заемщика, который, ввиду падения доходов, перестал справляться с обслуживанием кредита. В-третьих, случается, что залоговые квартиры продаются из рациональных соображений – если их покупка была инвестиционной. Последний вариант встречается в последние годы довольно редко, ввиду почти не растущих цен инвестиционные покупки сейчас составляют незначительную долю на рынке недвижимости. Разве что квартиры, приобретенные на стадии строительства, после сдачи объекта и оформления права собственности дорожают по сравнению с первоначальной ценой на 25-30%.

Несмотря на то, что сейчас до половины квартир в некоторых строящихся объектах продаются с привлечением ипотечных кредитов, подавляющее большинство продаж из-под залога все же относится к вторичному рынку. (Либо только что построенное жилье реализуется после оформления в собственность, что с юридической точки зрения также является сделкой со «вторичкой»). Продажа на стадии строительства – редкий случай, возникающий, как правило, по причине дефолта заемщка. Впрочем, залоговые квартиры – вообще не слишком распространенный товар. По словам риэлторов, на их долю приходится не более 3-5% продаж.

Контакт с банком

Первым шагом заемщика должен стать контакт с банком, так как без разрешения кредитной организации залоговая квартира не может быть продана. Еще три года назад далеко не все банки были технологически готовы к продаже объекта из-под залога. Ввиду нетривиальности ситуации многие банковские специалисты не усвоили порядок снятия обременения с залога, не знали, какой пакет документов подавать в УФРС. Но сейчас, заверяют участники рынка, технологии отработаны и процесс идет без затруднений. Рассмотрение заявки, поданной в письменном виде, занимает от 2-3 рабочих дней до недели. До недавнего времени был шанс получить отказ, если заемщик хотел продать объект до истечения срока моратория на досрочное погашение кредита. Но с осени этого года банки лишены права устанавливать мораторий, так что с большой долей вероятности согласие кредитора на продажу будет получено и подтверждено соответствующим письмом в регистрирующий орган.

Надо быть готовым к тому, что банк может потребовать комиссионные за выдачу разрешения на снятие обременения и продажу. Это может быть процент от оставшегося долга, как правило, 1-1,5%, либо фиксированная сумма, 10-15 тыс. руб. На этом же этапе следует четко согласовать с банком, по какой схеме будут проведены расчеты по сделке. Это наиболее тонкий момент, который может содержать риски для каждой из трех сторон: покупателя, продавца, банка-залогодержателя.

Тонкий момент

Система расчетов и последовательность регистрационных действий должна, в идеале, учитывать интересы и банка, и продавца, и покупателя. В настоящее время возможны три основных варианта расчетных схем. Вариант первый – погашение кредита и снятие обременения с квартиры до совершения сделки купли-продажи. Только после этого проводится регистрация перехода права собственности объекта к покупателю. Один из собеседников – риэлторов назвал этот подход «наиболее циничным, учитывающим исключительно интересы банка».

Действительно, кредитор здесь абсолютно ничем не рискует. Но покупатель оказывается в очень уязвимом положении. Вне зависимости от схемы передачи средств, у него нет достаточных гарантий того, что после снятия обременения с квартиры будет зарегистрирован переход права собственности. По сути, он вынужден полагаться на честное слово владельца объекта, который может внезапно «передумать» и остановить регистрацию сделки в УФРС. Продавец не сможет получить деньги, внесенные в счет досрочного погашения кредита, обратно у банка, и не получит квартиры. Потому такая схема расчетов, как правило, возможна только между людьми, всецело доверяющими друг другу – родственниками и хорошими знакомыми. Впрочем, и в этом случае есть о чем волноваться. Ведь если с продавцом произойдет несчастный случай, деньги покупателя также частью «зависнут».

В условиях, когда на рынке условия диктуют покупатели, такая форма сделки практически невозможна. Риски настолько высоки, что даже скидка от реальной цены в 20-30% не производит нужного впечатления. Чрезмерные требования банка, ущемляющие интересы покупателя, снижают шансы на продажу залогового объекта почти до нуля.

Повышение безопасности

При втором варианте денежные средства разбиваются на две части – сумму кредита и остаток, полагающийся продавцу квартиры, – и вносятся покупателем в две банковские ячейки, либо на аккредитивный счет. После этого на регистрацию в УФРС одновременно подается заявление банка о снятии обременения с залога и договор купли-продажи объекта. После регистрации банк получает доступ к средствам на погашение кредита, а заемщик – остаток денежных средств.

В этой схеме, казалось бы, учтены интересы всех сторон. Но есть и небольшой подводный камень. УФРС по закону регистрирует снятие обременения с объекта в течение пяти рабочих дней, а переход права собственности от продавца к покупателю – десяти рабочих дней. Теоретически возможна ситуация, когда первое действие будет произведено, а второе – еще нет, и в этот временной люфт вклинится продавец, подав заявку в Росреестр с целью остановки регистрации. Либо – процесс затормозится сам, из-за технической ошибки, которая в наших бюрократических органах не редкость. В таком случае средства на досрочное погашение кредита оказываются заблокированными в ячейке на неизвестный срок. Банк нервничает и теряет недополученную на неработающих деньгах прибыль. Ситуация небезвыходная, но неприятная.

Наконец, третий вариант, пожалуй, наиболее безопасный. Средства также вносятся двумя частями в две банковские ячейки. Но перед этим с согласия банка регистрируется переход права собственности со сменой залогодателя – им становится покупатель. Затем, после получения банком доступа к кредитным средствам, осуществляется снятие обременения. С точки зрения кредитной организации способ хлопотливый, но абсолютно безрисковый. Покупатель, однако, может опасаться, что ему не удастся снять обременение после перехода права собственности. Для его успокоения можно использовать компромиссный вариант, при котором заявление банка на снятие обременения будет находиться в сейфовой ячейке. Доступ к заявлению покупатель получит по факту регистрации перехода права собственности. Второй и третий варианты, по отзывам участников рынка, используются наиболее часто, причем – примерно в равном соотношении.

Гибкий подход

В некоторых случаях от банкиров требуется еще большая гибкость. Например, если находящаяся под залогом недвижимость является единственным жильем владельца и стоит достаточно дорого для того, чтобы на оставшиеся после погашения кредита средства можно было приобрести небольшую квартиру, то проведение «встречки» может стать непременным условием сделки. А это требует еще более виртуозного и продуманного подхода к разработке схемы расчетов.

Сейчас, когда музыку на рынке недвижимости заказывает покупатель, банки чаще всего проявляют необходимую гибкость при обсуждении условий сделки. Но не в меньшей степени успех предприятия зависит от поведения продавца, его готовности и способности оценивать реальную ситуацию на рынке недвижимости. По отзывам риэлторов, лучшими клиентами, продающими залоговую недвижимость, являются те, кто купил квартиру более пяти лет назад, до появления на рынке ценового пузыря. Как правило, после продажи недвижимости они в любом случае оказываются в плюсе. Наименее сговорчивы те, кто приобрел объект на пике стоимости и не может внутренне смириться с изменившейся ценовой конъюнктурой. В среднем же каждый человек рассчитывает продать свою недвижимость на 10-15% выше рыночной цены. Особенно большой вред упрямство может нанести ипотечным заемщикам, пережившим дефолт. Порой им лучше зафиксировать убытки на минимальном уровне, чем настаивать на своем и умножать долги перед банком.

В остальном сделка с квартирой, находящейся в залоге у банка, мало чем отличается от обычной. Для регистрации данной сделки необходимо подготовить стандартный пакет документов: техпаспорт квартиры, справки формы 7 и формы 9, выписку из ЕГРП, правоустанавливающие документы на объект, а также – документы, подтверждающие семейное положение сторон сделки. Дополнительно сотрудники банка представляют письмо-согласие на продажу квартиры, находящейся в залоге, документы, подтверждающие исполнение обязательств по данному кредитному договору, а также составляют договор купли-продажи квартиры, содержащий определенные условия в части погашения залога.

Бюллетень Недвижимости, 12.01.2012
 Анна Васильева