Рыночных рецептов снижения ипотечной ставки в России до европейского уровня пока нет
Обещания правительства страны о резком удешевлении жилищных кредитов выполнимы при одном условии: если правительство поставит задачу снизить процентную ставку во что бы то ни стало, не считаясь с затратами и макроэкономической ситуацией.
Обещания первых лиц государства о необходимости снизить стоимость ипотечных кредитов до доступного для большинства уровня звучат уже лет семь. За это время назывался разный минимум годовых процентных ставок. Наиболее оптимистическое заявление сделал Владимир Путин в феврале 2012 года на встрече в школе города Курган: он прогнозировал, что по мере снижения инфляции ставки ипотечного кредитования можно будет довести до уровня 3-4% годовых. В апреле, выступая перед депутатами Госдумы, глава правительства заявил, что если инфляция не превысит официальных прогнозов, то ставки по жилищным займам в самые ближайшие годы опустятся практически вдвое, до 6,5%.
Но в мае, уже вступив в должность президента страны, Путин отыграл назад. Он подписал Указ «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», согласно которому ставка по жилищным кредитам должна у 2018 году равняться уровню инфляции плюс 2,2 п.п. Это не такое радиальное удешевление заемных денег, как обещалось ранее, но все же весьма ощутимое. Например, в 2012 году в России по официальному прогнозу инфляция составит 6%, Международный валютный фонд оценивает этот показатель в 6,5%. То есть процентная ставка по банковским жилищным кредитам по предложенной президентом формуле должна составлять 8,2-8,7%. Это значительно ниже реального значения стоимости ипотеки, которая к июню достигла, по разным оценкам, 12,1-12,5% годовых.
Тренд на возрастание
Пока для удешевления ипотеки нет никаких объективных предпосылок. Если в течение 2011 года средние ставки по банковским кредитам в России снижались, то в первом квартале 2012-го они начали расти. Так, в ноябре прошлого года по данным агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) средневзвешенная ставка ипотеки составляла 11,4%, а к марту 2012-го она поднялась до 12,1%. Руководитель аналитического центра АИЖК Анна Любимцева прогнозирует, что до конца 2012 года ставки по рублевым жилищным кредитам вырастут до 12,5% годовых.
Прогноз основан на оценке нестабильности макроэкономической ситуации, которая вылилась для банков в обозначившийся весной дефицит ликвидности и повышение цены фондирования. «Государственный бюджет наращивает профицит, продолжается отток капитала за рубеж. Это ведет к удорожанию денег для банков», – поясняет главный экономист «Альфа-Банка» Наталия Орлова. На рынке межбанковского кредитования в июне ставки выросли до 6,4-6,5% по однодневным кредитам, что считается некомфортным уровнем для банковского бизнеса. Другой значимый источник денег, депозиты населения, подорожал еще сильнее. По данным Банка России, средняя ставка по рублевым вкладам в десяти крупнейших российских банках во второй декаде июня выросла до 9,99% годовых по сравнению с 7,4% прошлой осенью.
«Не вижу никакого потенциала для снижения годовых процентных ставок по банковским кредитам во втором полугодии. Базовый сценарий – стагнация на существующем уровне, но не исключен и рост», – считает Наталия Орлова. Она напоминает, что ипотечное кредитование особо чувствительно к изменению макроэкономических условий, так как это длинный заем, по которому банкам более сложно просчитать свои риски. Трудно просчитываемые риски, как известно из практики, закладываются в стоимость кредитования.
Украинская «трепотека»
На этом фоне практически шоком прозвучало сообщение о том, что в мае на Украине запущена программа льготного ипотечного кредитования под 3% годовых. Через месяц после запуска программы уже было оформлено 4,7 тыс. кредитов. По планам, до конца года будет выдано 30 тыс. займов. Каким образом Януковичу удалось то, что не получалось у Путина? При более детальном рассмотрении понимаешь, что механизм решения социальных вопросов, апробированный президентом соседней страны, довольно прост: бюджетное финансирование плюс некоторое давление на бизнес. Государство взяло на себя компенсацию 13% из 16% ставки по кредиту, зарезервировав на это средства в бюджете. Однако президент Ассоциации украинских банков Александр Сугоняко заявил в телеинтервью, что инициатива президента – не массовая ипотека, а массовая «трепотека», а сама программа – не «Доступное жилье», а «Доступное трепло».
Претензии банкира к госпрограмме следующие. Прежде всего, средняя процентная ставка по ипотеке на Украине составляет на данный момент 20%, а не 16% годовых, и за счет каких средств кредитные организации будут компенсировать свои потери – неизвестно. (Тем не менее число банков, послушно присоединяющихся к президентской программе, растет). Помимо этого, очевидно, что жилье по программе удастся приобрести единицам. Для получения помощи государства человек должен стоять в очереди на жилье и иметь доход не выше пяти среднемесячных зарплат в регионе, так что ипотека под европейский процент априори доступна немногим. Наконец, чтобы получить льготную ипотеку, необходимо найти очень недорогую квартиру, каких на рынке практически нет. Например, для Киева предел цены квадратного метра составляет 7 тыс. гривен (около 30 тыс. руб.), а средняя стоимость на вторичном рынке примерно вдвое выше.
Исключения подтверждают
В России также есть отдельные примеры беспрецедентно привлекательных программ жилищного кредитования. В сентябре 2011 года в Краснодарском крае стартовала «народная ипотека», по которой обещан заем под 6% годовых.
Программа реализуется совместными усилиями Сбербанка РФ и администрации Краснодарского края. Смысл ее заключается в том, что в течение определенного срока – от года до шести лет – претенденту на ипотеку надо накопить на счете Сбербанка сумму, достаточную для первоначального взноса. При этом деньги должны поступать ежемесячно, в соответствии с индивидуальным графиком. Если это условие будет соблюдаться, то каждый квартал семья будет получать на накопительный счет социальную выплату из бюджета Краснодарского края, которая составит 30% от суммы ежемесячного платежа, но не более 36 тыс. рублей в год. Сумма ежемесячного взноса не фиксированная, но для начисления социальной выплаты она должна составлять от 3 до 10 тыс. руб. в месяц. По завершении накопления человек получает тот самый льготный кредит под невероятный для России процент.
Особых ограничений для участия в программе нет – к ней могут подключиться все жители Кубани, имеющие не более одной квартиры или дома. Теоретически, семья может построить жилье для подрастающего ребенка. К программе присоединились уже более трех тысяч кубанцев.
Но недавно Сбербанк объявил, что меняет условия игры. Если раньше будущий заемщик мог выбрать срок накопления средств, начиная от года, то теперь он должен будет открыть накопительный вклад не менее, чем на четыре года. Так как средства размещаются под 1-2% годовых, победитель в этой игре очевиден: это Сбербанк, нашедший для себя источник сверхдешевого фондирования. А участник программы несет все риски. Если за время накопления он более трех раз пропустил ежемесячные платежи, то лишается социальной выплаты в полном размере (то есть всей приятной государственной «добавки», которая может составить от 36 тыс. руб. до 216 тыс. руб. в зависимости от сроков накопления). И, естественно, трудно предсказать, как за четыре года накоплений будут вести себя цены на жилье: если они резко пойдут вверх, участник программы останется на бобах.
В конце мая глава еще одного региона, губернатор Волгоградской области Сергей Боженов, объявил о намерении открыть бюджетный «кошелек» для стимулирования спроса на жилье. Выступая с обращением к региональному правительству, он сообщил, что власти области со следующего года начнут субсидирование двух третей процентной ставки по ипотечным кредитам на приобретение первой квартиры (по сути, внедрят украинский опыт).
Приведенные примеры красноречиво свидетельствуют, что «рыночных» рецептов снижения ставки до европейского уровня пока нет. «Банки – это коммерческие структуры, которые зарабатывают, продавая деньги. Естественно, они не согласятся работать себе в убыток – разве что найдется источник, компенсации их потерь», – уверена начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования банка «ВТБ24» Татьяна Хоботова. «Если поставить отдельную задачу снизить годовую процентную ставку по ипотечным кредитам до указанного правительством уровня при существующих мароэкономических условиях, то выполнить ее можно. Но – если обеспечить бюджетное финансирование или поддержку Центрального банка», – соглашается Наталия Орлова. Третий вариант – изобретенный Сбербанком инструмент перекладывания рисков на плечи потенциального заемщика. Но такой подход вряд ли поможет решить жилищную проблему.
Бюллетень Недвижимости, 03.07.2012
Елена Денисенко
