В России складывается нестандартное регулирование рынка кредитов на жилье
В каком состоянии будет пребывать рынок ипотеки в 2012 году? Как повлияет на кредитные ставки рост стоимости денег? Как размещать ипотечные облигации? Эти вопросы обсуждались на X Всероссийской конференции "Ипотечное кредитование в России", организованной агентством AK&М при поддержке Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Агентство Bankir.Ru провело прямую интернет-трансляцию мероприятия.
Генеральный директор АИЖК Александр Семеняка сказал, что у ипотеки открылось второе дыхание. Вопрос в том, куда и с какой скоростью двигаться. Планы АИЖК – в русле долгосрочной стратегии развития ипотеки. Важный показатель – доступность ипотеки для россиян. В 2011 году мы стали опережать ориентиры Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в России до 2030 года. 520 тыс. человек воспользовалось ипотекой. По плану, порядка 560 тыс. заемщиков воспользуются ипотекой в 2012 году. 23–24 % в состоянии купить квартиру с помощью рыночной ипотеки. По прогнозу АИЖК, в течение пяти лет 2–3 млн. домохозяйств планируют сделки с жильем и хотели бы использовать ипотеку. Объем выдачи ипотечных кредитов может стабилизироваться на уровне700 тыс. кредитов. Мы входим в этап спокойного роста. В 2012 году будет выдан 1 трлн. рублей ипотечных кредитов. В 2011 году было совершено 3,8 млн. сделок, на 60% выше докризисного 2007 года. АИЖК ожидает роста количества сделок на 19% в 2012 году.
Активизации спроса на жилье способствовало снижение цен на жилье в России. Но в последние полгода произошла активизация темпов роста, цены обгоняют уровень инфляции – этому способствовал отложенный спрос и неуверенность на мировых финансовых рынков. Начал возвращаться инвестиционный спрос.
Перед государством стоит задача обеспечить устойчивое развитие рынка, в противном случае мы рискуем столкнуться с пузырем. Инструменты сбалансированного развития рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования – это развитие института арендного жилья как альтернатива покупке в собственность; программы льготной ипотеки для учителей, врачей, ученых, направленные на приобретение строящегося жилья эконом класса; качественная ипотека, соблюдение стандартов выдачи и удержание рисков первичным кредитором. Ипотека не должна становиться единственным инструментом решения жилищных социальных проблем.
Барьеры развития ипотеки – в банковской системе. 1 трлн. рублей ипотеки потребует от банковской системы 100 млрд. капитала. Вторая проблема – нет долгосрочной ликвидности для кредитования ипотеки. Эти проблемы привели к тому, что госбанки не восстановили докризисную долю на рынке ипотеки. Ипотеку поддерживают средние региональные банки, работающие по программе рефинансирования АИЖК. В моменты, когда ситуация с ликвидностью комфортная, доля госбанков снижается, как только напряжение на рынке ликвидности – госбанки растут. Тот факт, что с ликвидностью в 2012 году будут проблемы, помешает коммерческим банкам участвовать в ипотеке.
Главный инструмент, дающий надежду, – ипотечные ценные бумаги (ИЦБ). Но пока банки пассивны. Совершено всего лишь 16 внутренних сделок по секьюритизации. Для того, чтобы переломить ситуацию, АИЖК запустило программы по ипотечным облигациям. Две программы каждая по 20 млрд. рублей позволяют банкам зафиксировать процентную ставку до двух лет и рассчитать экономику кредитования. АИЖК будет стремиться сделать ИЦБ регулярным, а не разовым инструментом.
Депутат Госдумы, глава Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков сказал, что на удорожание ипотечных кредитов влияют уровень ликвидности в банковской системе, ставки на межбанковском рынке, а также поправки в действующее законодательство, усложняющее порядок обращения взыскания на залоги. Конкуренция на рынке обострилась, хороших заемщиков на всех не хватает. Косвенным подтверждением этого стал слабый спрос банков на недорогие средства, предоставляемые Минфином.
Очевидно, на ситуацию с процентами по кредиту влияет популизм в период выборов, а также принятие 405-ФЗ, который усложнил жизнь банкам по взысканию задолженности и реализации залогов. Такие законы работают против добросовестных заемщиков, отметил Анатолий Аксаков. АРБР подготовила поправки в 405-ФЗ, которые будут отправлены в Министерство экономического развития.
Нина Смирнова, генеральный директор СК АИЖК, рассказала о первых результатах действия ипотечное страхование в России. Первые кредиты с такой страховкой – в конце июля – начале августа 2010 года. На 1 января 2012 года в 74 регионах России предлагают ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом и ипотечным страхованием. Кредиты с низким первоначальным взносом и ипотечным страхованием выдают89 банков, договоры ипотечного страхования заключают 24 страховые компании. Всего за 2010–2011 год выдано 12,2 млрд. рублей ипотечных кредитов с ипотечным страхованием, заключено 7,6 тыс. договоров ипотечного страхования. Для упрощения совместной работы СК АИЖК, банков и страховщиков нужно дополнительно стандартизировать методы работы оценочных компаний.
Демограф Анатолий Вишневский рассказал, что роль пожилых людей на потребительском рынке возрастет. Учитывая тесную связь ипотеки с возрастом, ожидаемые демографические изменения в ближайшие десятилетия, особенно их волнообразная составляющая, с точки зрения потенциала ипотечного рынка, едва ли могут считаться благоприятными. Число людей в возрасте от 20 до 40 лет за 20 лет сократится с 45 млн. до 30–32 млн., а в возрасте старше 60 лет – вырастет с 25 до 32–37. Молодых станет меньше, чем пожилых. Это, конечно же, окажет влияние на рынок жилья и на ипотеку.
Надежда Косарева из фонда «Институт развития города» рассказала, что в России очень большая доля собственников жилья (около 73%), в жилье на правах социального найма проживают 16% граждан, а еще 11% – снимают квартиру на свободном рынке. В других странах у людей есть более широкий спектр возможностей для улучшения жилищных условий за счет аренды жилья. Законодательство не обеспечивает защиту прав сторон договора найма жилого помещения, не различает предоставление в наем жилого помещения в коммерческих целях и некоммерческий наем жилого помещения. Сектор находится в теневой зоне, отсутствуют экономические стимулы развития арендного сектора. И этот сектор не интересен кредиторам. Докладчик предложила внести ряд поправок в ГК и в другие законы, в частности, ввести понятие «доходный дом» и стимулировать банки выдавать длинные кредиты на строительство таких домов.
Василий Чудаев, руководитель проекта «Арендное жилье» АИЖК, начал с азбучных истин. Приобретение жилья, даже с использованием ипотеки, недоступно для большинства населения. Основным механизмом решения жилищной проблемы остается наем жилья. В феврале президент поручил министерствам и ведомствам разработать план улучшения условий по аренде.
АИЖК разработало и внедряет новый кредитный продукт «Арендное жилье» – ипотечный кредит юридическому лицу для создания арендного жилищного фонда. По словам Чудаева, заинтересованность в программе АИЖК, связанной с арендным жильем, выразили как администрации субъектов, так и крупные работодатели («Роскосмос», Русал и другие). Такая программа поможет направлять трудовые потоки в особые экономические, промышленные, технико-внедренческие зоны, технопарки и другие предприятия. Правда, здесь есть сложный социальный аспект – куда деваться работнику, который вышел на пенсию или уволился с предприятия. Об этом придется подумать особо, признал Чудаев.
Владимир Шумилин, руководитель ФГКУ Росвоенипотека, рассказал о промежуточных результатах программы «Военная ипотека». В ней участвуют почти 202 тыс. человек. Участниками программы приобретено 26,6 тыс. квартир. В первом квартале 2012 года сделка по приобретению квартиры обеспечивалась в среднем на 7,4% из собственных средств военнослужащего, на 24,4% – из средств целевого жилищного займа и на 68,2% – за счет кредитных средств. Средняя площадь приобретаемой квартиры – 61 кв. м. Наибольшее количество сделок совершается в Московской области, Краснодарском крае, Ростовской области, Петербурге, Калининградской и Новосибирской области.
Руководитель направления по ипотечному кредитованию Сбербанка Алексей Трубников рассказал, что сейчас стоит задача повышать качество сервиса и улучшать продуктовую линейку. Различные акции заметно активизируют спрос на ипотеку. Благодаря внедрению с января 2012 года «Кредитной фабрики» для обработки заявок на ипотечные кредиты средняя скорость принятия решения сокращена с 10 рабочих дней до 36-48 часов.
Во второй части мероприятия участники обсудили перспективы развития рынка ипотечных ценных бумаг. Вице-президент Ассоциации региональных банков России Олег Иванов спросил, из каких каналов будет рефинансироваться ипотека? Объем депозитов даже на балансах госбанков кончается, а ипотеки выдано на триллионы. Заграница не поможет – там свои проблемы, а у нас отток капитала. Финансирования, выделенного институтам развития, хватит на год-два. Задача институтов развития – протоптать дорожку между рынком капиталов и рынком первичной ипотеки. У нас начинает действовать немецкая и восточно-европейская модель в Краснодаре.
Но проблема в том, что, в отличие от России, в Европе заемщику по ипотеке запрещено досрочно возвращать кредит. У банка есть возможность брать комиссию за выдачу ипотечного кредита и менять процентные ставки в одностороннем порядке каждые 5–7 лет. Именно поэтому в Европе такие низкие ставки. А столь странной ситуации, как у нас, нет нигде. Борьба с комиссиями привела к тому, что почти задушили ипотеку, сказал Иванов.
Заместитель директора департамента структурированных продуктов АИЖК Елена Музыкина рассказала, что в период с 2006 года было проведено 16 внутренних сделок секьюритизации российских ипотечных активов на сумму более 122 млрд. рублей и 13 трансграничных сделок на сумму более 61 млрд. рублей. В 2011 году было закрыто 7 сделок на сумму 46,4 млрд. рублей. Доля выпусков ипотечных облигаций в общем объеме кредитования пока не превышает 10%. АИЖК реализует программу «Развитие вторичного рынка ипотеки». В текущих условиях крупные банки могут выпускать ИЦБ с баланса (при высоком уровне достаточности капитала). Крупные и средние банки могут осуществлять выпуск ИЦБ через SPV совместно с оригинаторами. Оптимальный способ рефинансирования для небольших банков – продажа закладных. Все банки, независимо от размеров, могут выпускать ИЦБ в рамках программ институтов развития.
На практике основная проблема в том, что банки не очень представляют, какова процедура. Первую сделку АИЖК готовило полтора года, попутно внося изменения в законодательстве и меняя собственные документы и программное обеспечение. Когда банк впервые готовит сделку по размещению ипотечных облигаций, требуются большие усилия. Проблема со стороны спроса в том, что на внутреннем рынке нет достаточного количества покупателей ИЦБ. Зарубежные инвесторы не хотят вкладываться в рубль. А для российских эмитентов неприемлемо выпускать облигации, номинированные в валюте, из-за валютных рисков.
Тем не менее, без развития полноценного рынка ИЦБ невозможно развивать первичную ипотеку. В рамках программ и в период их реализации АИЖК готово предоставлять промежуточное финансирование на накопление ипотечного покрытия и завершение сделки секьюритизации, а также обеспечивать выкуп неразмещенных рыночным инвесторам объемов старших траншей ипотечных облигаций участников рынка.
bankir.ru, 26.06.2012
Елена Бродская
