Сделать жилье в РФ доступней без бюджетных вливаний нельзя

Стоимость ипотеки в России, как предложил в одном из своих первых указов президент Владимир Путин, вполне реально сделать дешевле, доведя ее до уровня "инфляция плюс 2%", считают эксперты, опрошенные РИА Новости. Вместе с тем, по мнению участников рынка недвижимости, воплотить в жизнь другой важный посыл поручений главы государства - снизить цены на жилье - получится далеко не во всех регионах, да и то при условии крупных бюджетных вливаний и создания министерства строительства.

Президент России Владимир Путин подписал серию поручений по решению проблем отечественного жилищно-коммунального комплекса, предполагающих в том числе снижение на одну пятую цены квадратного метра жилья и средней стоимости рублевых ипотечных кредитов до уровня инфляция плюс 2,2 процентного пункта.
 
Кабинету министров также поручено в этот же срок создать для населения "возможности улучшения жилищных условий не реже одного раза в 15 лет" и обеспечить "до 2020 года предоставление доступного и комфортного жилья 60% российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия", говорится в указе.
 
Ипотека в зоне доступа
 
Как сообщил президент Ассоциации региональных банков "Россия" Анатолий Аксаков, сейчас индекс потребительских цен в РФ составляет 6,1%, так что, если перевести поручения Путина на текущую экономическую ситуацию в стране, то получится, что стоимость ипотеки нужно снизить примерно до 8,5%.
 
"Это реально. Но для этого нужны последовательные шаги в этом направлении правительства и Банка России. Надо отметить, что ипотечная ставка зависит от уровня инфляции, от стоимости привлечения денег банками и от риска невозврата кредитов", - заявил эксперт.
 
"Вполне решаемой" задачу, поставленную президентом России, называет и руководитель блока "Ипотечное кредитование" брокерской компании "Кредитмарт" Дмитрий Чиликин. "Примерно такие ставки сейчас у АИЖК, но, надо заметить, это нижний порог рынка. Сейчас в среднем с учетом предложения коммерческих банков ставка по ипотеке на покупку жилья составляет 11-13,5%", - отмечает он.
 
При этом, по мнению Аксакова, чтобы снизить процентную ставку по ипотечному кредиту, нужно задействовать государственные ресурсы, например, через АИЖК - такие программы, как военная ипотека или ипотека для молодежи.
 
А вот директор департамента розничных продуктов и технологий "Промсвязьбанка" Иван Пятков полагает, что сокращение ипотечных ставок до значения "инфляция плюс 2%" возможно только за счет улучшения ситуации на денежном рынке - увеличения объемов "длинных" ресурсов в экономике, а также при условии активного развития рынка ипотеки и конкуренции на нем.
 
"Доступность ипотеки напрямую связана с решениями банков выдавать длинные деньги потребителям на длинные сроки. Пути привлечения денег самими банками могут быть разными, например, можно использовать деньги компенсационных фондов строительных СРО, которые размещены на банковских депозитах. Их можно направить как на ипотеку, так и на строительство в целом", - в свою очередь считает помощник президента Российского союза строителей (РСС) Константин Кижель.
 
А вот председатель совета директоров ГК "МИЦ" Андрей Рябинский и руководитель комитета Российской гильдии риелторов по загородной недвижимости, глава офиса "Парк культуры" компании "Инком-Недвижимость" Валерий Лукинов вносят небольшую нотку пессимизма. Например, Лукинов отмечает, что некоторые показатели поручений Путина - в частности, уровень роста количества выдаваемых кредитов (до 815 тысяч в год) - "слишком оптимистичные".
 
"Данные совпадают со Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года, но срок сокращен до 2018 года, что вызывает сомнения в достижении этого результата", - заявил он. Рябинскому же не нравится, что для достижения поставленной главой государства цели слишком многое должно сложиться удачно.
 
"Ставка по ипотеке в России в рублях теоретически может составить 8-9% годовых, к чему призывает Путин, но там все должно идеально сложиться: политическая воля, экономические методы и рыночная конъюнктура в мире", - сказал он. По его мнению, новым толчком для развития ипотеки в РФ могло бы стать упрощение сотрудничества с зарубежными банками.
 
Цены удержат оборону
 
Если в оценках того, насколько реализуемы поручения президента по ипотеке, практически все собеседники РИА Новости единодушны, то по поводу того, насколько реально сократить цены на жилье на 20% к 2018 году, их мнения расходятся.
 
"Непонятно, о каких ценах идет речь - если о текущих номинальных, то снижение их к 2018 году на 20% кажется трудной задачей при том, что в целом уровень инфляции в экономике вряд ли будет ниже 6%", - говорит Пятков из "Промсвязьбанка".
 
При этом, подчеркивает банкир, именно уровень цен на жилье является в России главным препятствием на пути обеспечения населения доступным и комфортным жильем. Рябинский же добавляет, что в РФ существуют регионы, где жилье на 20%, как предполагается поручениями президента не подешевеет никогда. "Например, в Москве и Московской области этого добиться практически невозможно - спрос будет всегда превышать предложение, жилья будет немного не хватать", - отмечает он.
 
А Лукинов вообще называет тезис о снижении цен на жилье в стране нереализуемым сразу по нескольким причинам. "Стоимость материалов для строительства растет (об этом молчат СМИ), стоимость подключения к электро- и газоснабжению не снижается и стоимость прокладки дорог растет", - сообщил эксперт. Вместе с тем, отмечает глава "МИЦ", даже в нестоличных регионах страны удешевление жилья во многом будет обусловлено тем, что будет "дан бюджет".
 
"Если говорить о неких социальных программах, когда выделяют бюджет, можно сделать все что угодно, но это не рыночные механизмы. Это ручное управление ситуацией, как было в Пикалево, когда туда приезжал Путин", - сказал он. В частности, по данным Рябинского, сейчас строительным компаниям невыгодно возводить арендное жилье - доходные дома.
 
Поручения президента предписывают сформировать рынок доступного арендного жилья и создать некоммерческий жилищный фонд для граждан, имеющих невысокий уровень дохода, до января 2013 года.
 
Девелопер считает, властям целесообразнее пойти по пути создания для девелоперских компаний хороших условий для коммерческого строительства.
 
"Аварийный жилой фонд есть даже в Москве, а то, что люди в нем остаются и живут - это преступление. Люди рискуют жизнью, находясь в таком помещении, тут любые средства хороши для обеспечения их безопасности. Хоть социальные, хоть ручное управление", - считает он.
 
Вся надежда на строительных чиновников
 
Единственный из собеседников агентства, кто без всякий оговорок готов согласиться с тем, что жилье в России может стоить на 20% дешевле, - это помощник президента РСС Кижель, но и он ставит условием повышения доступности жилой недвижимости снятие административных барьеров в строительстве, а также решение проблем подключением к инженерным сетям и землей.
 
"Если все эти меры будут приняты, то можно будет снизить стоимость квадратного метра на 20-30%", - сказал он.
 
Лукинов же отметил, что значительный толчок рынку недвижимости может придать предоставление бесплатных земельных участков для строительства жилья эконом-класса.
 
"Однако не очерчен круг адресатов данной программы. Если это будет касаться семей, имеющих трех и более детей, это не окажется заметным на рынке и может показаться пиар- ходом. Однако если программа коснется всех молодых семей, это даст импульс рынку и рождаемости у нас в стране", - сообщил эксперт.
 
Как и Кижель, он считает, что к снижению цен на рынке могут привести бесплатное подведение к любому жилищному проекту инженерных сетей - дорог, сети электро- и газоснабжения, а также бесплатное выделение мощностей электросетевыми и газоснабжающими компаниями.
 
"Долгосрочные инвестиции вернутся в виде налогов на недвижимость", - сказал риелтор.
 
В то же время он предупреждает, что если выделение земли для жилищного девелопмента будет осуществляться через единого оператора, которым, скорее всего, станет Фонд РЖС, то это приведет к разорению мелких девелоперов-дилетантов, так как они вряд ли смогут конкурировать с фондом.
 
В любом случае, считает Кижель, для реализации путинских инициатив в жилищной сфере в РФ нужно снова создать министерство по строительству и ЖКХ, которое "будет обладать законодательной инициативой и увяжет решение вопросов по подключению к сетям, по земле и по снижению административных барьеров".
 
"У стройкомплекса должно быть свое ведомство, которое будет решать все вопросы, связанные с жильем", - заявил представитель союза строителей.