Снижение стоимости жилья не скажется на доступности ипотеки в России

Снижение стоимости жилья на 20% – очередное предложение премьер-министра РФ Дмитрия Медведева, направленное на то, чтобы сделать ипотеку доступнее. «Газета.Ru» выяснила у участников рынка недвижимости, аналитиков и представителей банковского бизнеса, можно ли снизить стоимость жилья на 20%, какими способами этого можно добиться и какое влияние эти меры окажут на доступность ипотеки.

Большинство опрошенных экспертов заявили, что в настоящий момент подобная инициатива труднореализуема. Более того, между снижением стоимости жилья и доступностью ипотеки нет прямой зависимости. Даже если цена на жилье станет ниже, есть еще такие факторы как, например, размер дохода, которые также играют немаловажную роль при получении кредита.

Напомним, премьер-министр РФ Дмитрий Медведев заявил, что снижение стоимости строительства жилья на 20% сделает ипотеку доступной еще для 1 млн домохозяйств. «Уменьшение стоимости жилья на 20% сделает стандартный ипотечный платеж и соответствующий ипотечный продукт доступным более чем для 1 млн домохозяйств, которые сейчас не могут им воспользоваться», - заявил Дмитрий Медведев на совещании по развитию жилищного строительства.

Для достижения этой цели предлагается разработать типовые проекты строительства жилья (при этом модернизировав производство стройматериалов и предприятий индустриального домостроения) и увеличить строительство жилья эконом-класса.

Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер»:

Рассуждения о том, что снижение стоимости жилья сделает ипотеку более доступной, вполне справедливы. Не берусь оценить соответствие «-20% = +1 млн. домохозяйств», так как слишком много «если»: будет ли при снижении стоимости строительства аналогичное снижение цен на квартиры, как рассчитывался (белая и «серая» зарплаты) доход домохозяйств, для каких регионов это считалось и т.п.

Что касается типовых проектов строительства, то не очень понятно, о чем идет речь. Если о попытке сэкономить на проектных работах, то они и так занимают порядка 5% в расчете на квадратный метр продаваемого жилья. Если же речь идет об унификации строительных процессов и технологий, то опять же, в условиях конкурентного рынка это несколько надуманно.

«Изобрести» особо дешевую и при этом качественную технологию строительства будет, мягко говоря, затруднительно, а диктовать уровень цен частным компаниям – крайне недальновидно.

С моей точки зрения, основной действенный способ сделать жилье доступным – это строить больше. Во-первых, наличие большого объема предложения сделает невозможным рост цен на недвижимость, основанный на «дефиците» предложения. Характерный пример – любой подмосковный город в 50-70 км от МКАД, где что 2 года назад, что сегодня цена метра практически неизменна на уровне 35-45 тыс. рублей, во многом из-за отсутствия платежеспособного спроса. И с другой стороны – Москва, где, прямо скажем, «дикий» дефицит жилья эконом-класса привел к тому, что панельные новостройки предлагаются уже по 200 тыс. рублей за квадратный метр, хотя еще пару лет назад выше 140 тыс. рублей за квадратный метр за готовую «панель» никто не просил.

Во-вторых, рост цен на недвижимость в пределах инфляции (т.е. примерно на уровне доходности банковских вкладов) серьезно сократит количество «инвестиционных» сделок (которые также «подогревают» рынок). В-третьих, большие объемы строительства и, соответственно, большие объемы производства строительных материалов позволят снизить себестоимость квадратного метра за счет массовости производства. В-четвертых, стоимость строительства магистральных общегородских транспортных сетей и инженерных коммуникаций будет распределяться на бОльший объем квартир, а значит, себестоимость квадратного метра еще уменьшится.

Перечисленные выше меры способны снизить себестоимость строительства на 20% и даже больше, но при условии увеличения объемов ежегодного ввода в несколько раз. За счет в разы увеличившегося объема предложения и соответствующего роста конкуренции (в т.ч. ценовой) можно сократить маржу (прибыль) девелопера, снизив цены на квартиры еще на 10-15%.
В сумме (снижение маржи девелопера и снижении себестоимости) в отдаленной перспективе и при оптимистичном прогнозе может дать снижение цен на четверть или даже больше.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ»:

В отношении строительства коммерческого жилья, которое составляет основную часть жилого фонда Москвы, такая инициатива, к сожалению, не реализуема.

Снизить стоимость квадратного метра на 20% можно лишь при условии, что девелопер существенно снизит свою прибыль от строительства.

Для некоторой части застройщиков это может оказаться критичным при принятии решения о входе в проект. Получается, что реализовать инициативу правительства можно лишь в рамках государственного строительства – фактически возведения социального жилья.

Ещё один вариант снизить стоимость строительства – целевые дотации от правительства. То есть определенную долю стоимости квартиры покупателю выделяло бы государство, остальные деньги он бы выплачивал самостоятельно.

Что касается доступности ипотеки, то основная проблема этого рынка не столько в стоимости квадратного метра, сколько в высоком уровне ставок. На сегодняшний день покупатели переплачивают по кредитам 100% и даже более от суммы займа.

Дмитрий Коновалов, генеральный директор Tekta Group:

При разработке типовых проектов можно снизить стоимость жилья, но 20% – трудновыполнимый прогноз. Есть вероятность постепенного достижения этого результата. В будущем вложенные средства окупятся активными продажами. При этом существует риск падения конкурентоспособности застройщика.

Гораздо больше на цену конечного продукта, а в нашем случае, это жилая недвижимость, влияет инфраструктурная составляющая: цена земли и коммуникаций. Пока не снизится цена на землю и коммуникации, вряд ли будет можно говорить о снижении себестоимости квадратных метров.

Что касается ипотеки, то доступность заемного капитала скорее зависит от условий на выдачу кредитов, чем от стоимости квартиры.

Связь между этими составляющими, безусловно, есть, но в структуре ипотечного платежа, как правило, львиная доля приходится на процентную ставку, поэтому уменьшать надо не стоимость квадратного метра, а стоимость кредитных ресурсов, которая постоянно растет. Конечно, снижение цен положительно повлияет на количество ипотечных займов, но это станет почти незаметным прибавлением.

Александр Пыпин, директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру»:

Поиски путей снижения стоимости строительства жилья, а заодно и увеличения объемов его строительства – вечная задача властей. Наиболее известный положительный опыт – массовое строительства дешевого жилья в 60-е и 70-е годы. Но с высоты нашего времени оно воспринимается как некомфортное. В этом и особенность нашего времени. С одной стороны, есть способы строительства дешевого жилья, но, с другой стороны, многие потребители будут воротить от него нос – несовременно.

Хотя, как показывает опыт подмосковных строек, малометражные квартиры пользуются большим спросом. Это, кстати, один из путей решения вопроса – если трудно снизить себестоимость строительства метра жилья, то можно уменьшить себестоимость единицы жилья за счет уменьшения площади квартир на 10-20%, что и происходит сейчас в некоторых новых проектах.

Что касается массового домостроения эконом-класса, то оно и сейчас существует – целые кварталы застраивают панельными домами современных серий. Вполне можно эту практику расширить, построить новые ДСК, модернизировать старые. Однако одновременно с задачей строительства массового жилья у нас ставится задача строительства комфортного жилья, развития малоэтажного строительства. А это уже совсем иные требования к площадям квартир, затраты на землю, дороги, инфраструктуру, содержание. Так что сделать дешевле жилье можно – и даже на 20% – только люди в таких «новых хрущевках» жить будут не рады. Что же касается реальности, то снизить стоимость строительства современного комфортного жилья за счет новых технологий типового домостроения будет сложно.

Себестоимость возведения коробки снизится максимум за счет массовости и новаций на 10%. Но затраты на землю и коммуникации никуда не денутся. Поэтому никакая самая современная технология в российских условиях не даст снижение себестоимости в 20%.

В текущей обстановке больший эффект принесет снижение административной нагрузки на строительную отрасль, упрощение его регулирования, выделение земель под жилищное строительство, ограничение аппетитов естественных монополий при проведении коммуникаций. Эффективная работа на этих направлениях, действительно может в лучшем случае снизить себестоимость строительства жилья на 20% и стимулировать его предложение, а значит и доступность жилья как при простой покупке, так и с использованием ипотечных кредитов.

Рустам Исхаков, руководитель проекта жилого строительства в Люберцах компании «Пересвет-Инвест»:

При возведении жилых домов на устройство железобетонного каркаса здания приходится около 40-50% от общей стоимости строительства – это весьма весомая статья расхода. Разработка грамотных типовых проектов с оптимизацией основных несущих узлов каркаса действительно может снизить их себестоимость на те же 20 % за счет сокращения расхода материалов (бетон, арматура). При привлечении к работе мотивированных конструкторов эта задача может быть решена успешно.

В то же время железобетонный каркас, активно применяемый в современном строительстве, по соотношению масса каркаса к несущей способности, достаточно нетехнологичен и дорогостоящ.

Внедрение новых технологий (композитных и.т.д.), в настоящее время, активно разрабатываемых для замены железобетона, способно перевернуть строительный бизнес и опять же позволит сэкономить на себестоимости строительства.

Ну и, конечно же, за счет снижения себестоимости строительства, снизится и стоимость жилья, а значит, в случае ипотечной покупки, суммы платежа по кредитам.

Марина Тарасюк, заместитель генерального директора по коммерческой недвижимости компании Delta estate:

Строительство типового жилья эконом-класса действительно может снизить стоимость строительства на 20%. Это будет типовое панельное жилье эконом-класса со всеми вытекающими из этого техническими характеристиками. Цифра реальна, но это цифра снижения стоимости строительства. А насколько та же цифра будет существенна для конечного покупателя, зависит уже от многих факторов – от спроса, количества предложений на рынке, от степени контроля этого вопроса со стороны государственных структур. В любом случае в ближайшие два года столь серьезного снижения стоимости квартиры ожидать не приходится. Пока стоимость квартир эконом-класса показывает стабильный рост, особенно в Москве и Подмосковье, что является вполне логичным, учитывая постоянный рост спроса на подобные квартиры.

Если говорить про ипотеку, то по сравнению с первым полугодием 2011 года в 2012 году ипотечных кредитов выдано в 1,5раза больше. Опять-таки, пока есть такие показатели рынка, снижения ставок по ипотеке можно только ожидать вследствие каких-либо госпрограмм. Но, безусловно, есть простая математическая зависимость снижения стоимости жилья и доступности ипотеки. Если удастся снизить стоимость жилья на указанные 20%, то стоимость квартиры будет меньше, соответственно размер ипотеки на покупку квартиры меньше и, как следствие, ипотека станет более доступна.

Ирина Ступаева, начальник управления развития программ ипотечного кредитования Нордеа Банка:

К сегменту недвижимости, пользующемуся повышенным спросом со стороны населения, в настоящее время можно отнести наиболее массовое жилье, прежде всего, квартиры эконом-класса (одна-, двух-, трехкомнатные квартиры типовых серий домов). Однако при средней стоимости квадратного метра жилья в данном сегменте порядка $5 тыс. для многих потребителей мысль о собственной квартире все еще остается скорее мечтой, нежели реальностью. Так, например, за двухкомнатную квартиру в Москве площадью 58 кв.м придется заплатить порядка $290 тыс., за трехкомнатную – $370 тыс.

С моей точки зрения, строительство типового жилья должно стать одним из самых важных этапов развития жилищного строительства. Безусловно, снижение стоимости жилья на 20% создаст новую веху в истории ипотечного кредитования, активизирует спрос со стороны населения и позволит максимально удовлетворить потребности людей в собственном жилье. Но не стоит забывать, что возможность получения ипотечного кредита будет зависеть и от других факторов, таких как размер и постоянство доходов заемщика, возможность подтверждения дохода, уровня процентных ставок на рынке ипотеки и других.

Оптимальной считается ситуация, при которой заемщик, приобретая квартиру с использованием кредитных средств банка, погашает кредит не более 10 лет, отдавая при этом не более 50% своих ежемесячных доходов.

Равиль Нигматов, директор стратегического и организационного департамента Абсолют Банка:

Доступность ипотеки для клиента определяется ставкой по самому кредиту и стоимостью недвижимости. И если про снижение ставок говорят давно и много, то про необходимость снижать стоимость самой недвижимости заговорили впервые. Поэтому даже сам факт того, что на проблему обратили внимание – это уже хороший знак. Конечно, для снижения стоимости жилья на 20% необходимо будет реализовать целый комплекс мер, но я согласен, что лучшей стратегией здесь будет изменение структуры рынка (сейчас у нас спрос на недвижимость превышает предложение) в первую очередь – за счет введения большого объема жилья. Сейчас цены на недвижимость во многом подогревает именно его нехватка, особенно – в эконом-классе, где цены растут быстрее всего.

Для того чтобы возводимое жилье было недорогим, необходимо работать над снижением издержек на подключение к коммуникациям, землеотвод и оформление документации и всех необходимых разрешений.

Что касается себестоимости жилья – не думаю, что ее удастся значительно сократить, так как рабочая сила в России достаточно дешевая, а стоимость стройматериалов определяет рынок и снижать ее сверху едва ли возможно.

Газета.Ру, 12.10.2012
 Юлия Погорелова