В большинстве стран стоимость жилья продолжает снижаться
В большинстве стран цены на жилье продолжают падать. В то же время отдельные страны и города с трудом переваривают хлынувшие в них международные капиталы.
С начала 2000-х цены на жилье стремительно росли практически на всей планете. Однако начиная с 2007 года пузыри стали лопаться, тренд развернулся, а мировой рынок недвижимости распался на множество кластеров, живущих по своим законам. Ярке остальных выделяются два сегмента: сильно перегретые до кризиса рынки и тихие гавани для капитала. Жилье в Испании, Португалии, Греции и Ирландии продолжает активно дешеветь, причем годовое падение цен превышает 10%. И, напротив, недвижимость в Лондоне, Берлине и городах Швейцарии дорожает. Деньги бегут в стабильные регионы, где недвижимость воспринимается как золотые слитки, как убежище от кризиса.
Самоубийственная ипотека
После пяти лет негатива аналитики рынка недвижимости жадно всматриваются в любые вызывающие оптимизм цифры. Главный позитивный тренд сегодня – начало восстановления рынка недвижимости в США. Цены после многолетнего падения не опускались шесть месяцев подряд. Августовский индекс S&P/Case-Shiller, отражающий цены на жилье в 20 крупнейших городах Америки, показал годовой прирост в 2%. За год количество новостроек выросло на 34% по отношению к прошлому году, а число разрешений на строительство – на 45%.
Можно ли на этом основании говорить, что будущее американского рынка жилья безоблачно? Нет. Во многом эти цифры следствие эффекта «низкой базы». В 2007-2009 годах американская стройка - число новостроек и объем их продаж - обвалилась примерно в пять раз. Цены на жилье, по данным forbes.com, с 2007 года в среднем упали почти 35%. Дом, купленный в 2006 году за 200 тыс. долларов, стоит сегодня только 124 тыс. В отдельных регионах жилье подешевело более чем вдвое. То есть нынешние показатели просто оттолкнулись от достаточно глубокого дна.
Даже самые оптимистичные эксперты не верят в быстрое восстановление американского рынка недвижимости. Конечно, за шесть лет кризиса накопился солидный отложенный спрос, цены стали доступнее для покупателя, да и население США постоянно увеличивается. Усилиями властей ипотечные ставки находятся на весьма низком уровне, должники могут перекредитовываться на более выгодных условиях. Ипотеку поддерживают и усилия Федерального резерва: начиная с сентября он ежемесячно скупает ипотечные бумаги на сумму 40 млрд долларов. Но в целом ситуация достаточно сложная.
Восстановлению рынка может повредить новая волна отчуждений. Ожидается, что на рынок за год попадет около 1,5 млн объектов недвижимости, которые банки забрали у своих должников. Но главный аргумент против роста цен на жилье тот, что экономика страны весьма слаба - общий спрос домохозяйств сегодня намного ниже, чем до кризиса. Сказывается дефляционная спираль: спад производства вызывает увольнения и снижения зарплат, это сокращает доходы населения и совокупный спрос, что в свою очередь ведет к дальнейшему свертыванию стройки и спаду производства. Государственные вливания ликвидности в экономику тоже не могут быть бесконечными, ведь государственный долг США уже близок к 100% от ВВП.
Однако американские проблемы для испанцев выглядят цветочками. Пузырь, надутый на местном рынке недвижимости в 2000-2007 годах, не может сдуться уже пять лет, испанцы еще не могут нащупать дна. Стройка в Испании почти остановилась, объемы строительства сейчас раз в 10 меньше, чем до кризиса. При этом обвал продолжается: в этом году разрешений на строительство выдано в полтора раза меньше, чем в прошлом. Молодые испанские архитекторы ищут работу за границей - в Мадриде и Барселоне закрылась половина архитектурных бюро.
По данным барселонского университета Pompeu Fabra, средняя цена на жилье в стране упала с 2006 года более чем вдвое. Средние цены снизились с 3,5 тыс. евро за кв. м. до 1,633 тыс. в июне этого года и продолжают падать: за последний год еще на 9,5%. При этом и количество сделок в разы меньше, чем до кризиса, и продать недвижимость даже по снизившимся ценам очень сложно. Только в одной Каталонии на рынке более 80 тыс. непроданных единиц жилья.
В последние недели резко обострилась ситуация с ипотечными должниками. За четыре года свои дома потеряли уже 400 тыс. семей, еще 200 тыс. находятся под угрозой выселения. При этом банкротства в Испании протекают острее, чем в США. В октябре 53-летняя Амайя Эгана из Страны басков выбросилась из окна из-за того, что ей грозило выселение из квартиры за неуплату ипотеки. Ее гибель стала второй «ипотечной смертью» за месяц, и это потрясло всю Испанию. После волны протестов премьер-министр Мариано Рахой объявил, что законодательство, предусматривающее выселение должников из жилья, будет пересмотрено. Он пообещал ввести двухлетний льготный период, в течение которого условия ипотечного договора не будут считаться нарушенными, даже если заемщик не платит. Кроме того, должники получат возможность реструктуризации задолженности.
Даже официальный уровень безработицы превышает в Испании 25%, при этом в ближайшие два года экономика будет сокращаться, по оптимистичным прогнозам, на 1,5%. Понятно, что проблема с невыплатой ипотеки останется для страны очень актуальной. Но и испанские банки не могут слишком либерально относиться к должникам. У банков и так на балансах много недвижимости, от которой они хотели бы избавиться по демпинговым ценам. Так, в провинции Коста-дель-Соль банкам принадлежит почти половина жилья, которое сейчас выставлено на продажу.
Куда бегут деньги
Зато деньги с глобальных рынков активно вкладываются в стабильные регионы, и там возникает опасность надувания пузырей на рынке недвижимости. Например, такую опасность недавно признал швейцарский Центробанк. Цены растут слишком быстро: за полгода в Давосе они поднялись на 7,6%, в Цуге на 5%, а в Цюрихе и Лозанне почти на 4%.
Другой акцептор денег со всего мира – Лондон. По данным портала propertywire, цены на элитную недвижимость в британской столице подскочили с марта 2009 года на 52%. За последний год покупатели с Ближнего Востока буквально набросились на британскую недвижимость, их инвестиции выросли за год в два раза. Инвесторы из Египта, Израиля, ОАЭ и Иордании стремятся побыстрее вывести свои деньги из беспокойного региона.
Неожиданно одним из регионов, где надувается пузырь на рынке недвижимости, стал Берлин. По данным портала Bloomberg Businessweek, за год цены на квартиры здесь выросли на 17%. Инвесторов привлекает устойчивая экономика Германии и низкие цены конкретно в Берлине: даже после подорожания они, 2,2 тыс. евро за кв. м, составляют всего треть от парижских или четверть от лондонских. Берлинцы такому притоку денег не рады и активно борются с инвесторами, строящими жилье для богатых.
Особняком стоит столь важный для россиян рынок недвижимости Кипра. В последние 20 лет этот офшорный рай воспринимался как одно из самых комфортных для выходцев из России мест. В одном только Лимассоле сегодня проживает, по официальным данным, более 30 тыс. русских. Местный рынок недвижимости пострадал в кризис слабее, чем испанский и болгарский, цены за 10 месяцев 2012 года снизились менее чем на 5%. В основном на рынке сказались общеевропейский кризис и снижение количества инвесторов из-за границы. Если до кризиса на Кипре много покупали английские пенсионеры, то сейчас их число невелико. Однако кипрские девелоперы быстро перестроились: вместо комплексов с апартаментами для английских пенсов они стали возводить виллы на берегу для русских. «Покупатели из России любят виллы, а не квартиры. И обязательно, чтобы был вид на море. Ну и конечно, они любят просторные дома, а не скромные, как европейцы», - говорят кипрские риелторы.
Будущее кипрского рынка недвижимости неопределенно. И хотя покупателей из Британии и континентальной Европы стало намного меньше, этот спрос частично заместился русскими, выходцами из Ближнего Востока и китайцами, которые используют покупку недвижимости для получения документов Евросоюза. Экономическое положение Кипра тоже неоднозначно. С одной стороны, у страны высокий государственный долг и экономика не в лучшем состоянии. С другой, в отличие от греков киприоты не опустили руки и продолжают работать. Главные их надежды сегодня – найденные на дне Средиземного моря большие залежи газа и кредиты от России. Судя по всему, Россия не даст Кипру утонуть, потому что в местных банках много российских денег, да и «Газпром» сейчас один из главных участников будущего проекта по добыче газа.
В октябре кипрские девелоперы заволновались по поводу российского законопроекта о запрещении чиновникам иметь недвижимость за границей. По поводу этого законопроекта в России было много шума, но, судя по всему, он принят не будет. Обходится это ограничение очень легко - хотя бы через покупку недвижимости на юридическое лицо. Да и чиновники, естественно, активно против такого законопроекта.
Эксперт, 26.11.2012
Алексей Щукин
