Ипотека: как выбрать полезного ипотечного брокера
В прошлом месяце журнал Metrinfo.ru начал разговор об ипотечных брокерах. Мы отметили, что портрет этих специалистов получается довольно оптимистичным, и пообещали в будущем рассмотреть различные "ложечки дегтя", которые тоже имеются. Сегодня – время выполнить обещание.
Напомним, что в нашей предыдущей статье на эту тему «Ипотечный брокер: как получить гарантированный кредит чужими… ногами? Из 100 вариантов он найдет самый выгодный – под вашу ситуацию. Помогут «свои люди» вбанках») мы разбирали несколько аспектов: кто такие брокеры, чем они занимаются, сколько на рынке присутствует брокерских агентств, что входит в их услуги и сколько эти услуги стоят. Сегодня мы проанализируем, как отражается на потенциальном заемщике слишком тесная связь брокера с определенным банком, почему иные клиенты брокеров не могут получить лучшие условия банков и по каким критериям выбирать себе посредника.
Картинка из жизни
Как раз в то время, когда автор трудился над данным текстом, ему на электронную почту пришло письмо. Вообще-то, писать мне данного адресанта я совершенно не просил, так что его послание является спамом – но не будем придираться по мелочам. Письмо называлось «Предлагаем кредиты», и содержало фантастические обещания: кредиты вообще без подтверждения доходов; кредиты под 9-10% годовых; кредиты на обмен, при которых я смогу сначала приобрести интересующую меня квартиру, а потом продавать старую.
На мой взгляд, такого быть просто не может. Звоню. Общение оставило тягостное впечатление. Во-первых, это оказался именно брокер. Письмо, как мы помним, «предлагало кредиты», то есть подразумевалось, что деньги я получу именно от отправлявшей его компании. А здесь – посредники. Некрасиво, хотя и некриминально – примерно как бендеровские «400 относительно честных способов отъема денег».
Ну а условия? Называю размер своих доходов, желаемые суммы – и получаю в ответ те же цифры, что дал бы мне любой банк. Например, за кредит в 9 млн. руб. на 19 лет ежемесячно придется платить около 100 тыс., «белый» доход должен составлять не менее 180 тыс. руб. в месяц. Что здесь уникального?! Задаю вопрос о 9% - и получаю ответ, что это какая-то программа для военнослужащих. А без подтверждения доходов – так это мне дадут под уже существующую у меня квартиру, не более 60% ее стоимости, да еще и под 16%.
В общем, традиционные условия, разыскать которые самостоятельно не составит никакого труда. Но самое трогательное – это то, что брокер за собственные услуги возьмет с меня комиссию в 4-5% от величины полученного кредита. За что, собственно?
Кто девушку ужинает, тот ее и танцует
Еще один весьма распространенный упрек брокерам сводится к тому, что они работают с одним банком. Или с несколькими – но в любом случае это не весь рынок. Иногда здесь дело в элементарной лени, т.е. нежелании ежедневно изучать все то новое, что появляется в предложениях ипотеки. Иногда интерес вполне корыстен: «свой» банк заплатит брокеру за приведенного клиента, а чужой – нет.
Соответствующий вопрос, заданный нами экспертам, вызвал ожидаемые разногласия. «Совершенно справедливым» посчитал такое замечание Сергей Власенко, президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис». «Многие брокеры не берут вознаграждение с клиента, а получают его от банка – примерно 1%, - говорит эксперт. – Поэтому они и предлагают клиентам именно свой банк или работают с пулом определенных банков».
«Я очень негативно отношусь к тому, что банки платят за клиентов: это порочная практика, следствием которой является утрата доверия потребителей и к банкам, и к ипотечным брокерам, и к риелторам, - отмечает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость». – Банки обычно предлагают несколько видов сотрудничества с ипотечными брокерами (на их выбор):
- выплата вознаграждения за клиента;
- преференция для клиента (в виде скидки к процентной ставке или скидки к комиссии за выдачу кредита).
Клиентоориентированные ипотечные брокеры выбирают преференцию для своего клиента. Профессиональный брокер выбирает банк, который максимально выгоден клиенту, и он может сэкономить для своего клиента значительную сумму».
С другой стороны…
Но у оппонентов тоже есть что возразить. Суть их аргументов сводится к тому, что на ипотечном рынке, конечно, много интересных предложений – но нет никаких гарантий, что их получите именно вы. «Далеко не факт, что банки, предлагающие лучшие программы, одобрят кредит именно этому клиенту», - говорит Светлана Гордеева, начальник отдела продаж розничных кредитов ОАО «Флексинвест Банк».
«Прежде всего, брокер анализирует, в каком банке клиент действительно получит кредит, - развивает эту мысль Евгения Таубкина, генеральный директор компании «НБИК». – Одно дело, когда клиент – идеальный заемщик, с белой зарплатой, хорошей первоначальной суммой и т.д. Но мы подбираем самые выгодные программы, учитывая слабые места клиентов (маленький стаж, серые доходы, пенсионный возраст и прочее). К сожалению, нет универсального банка, который был бы лучшим выбором для различных категорий заемщиков»
Заемщики: три «вида»
Прекрасно осознавая сложность и условность любой классификации, автор все же постарается распределить всех желающих получить ипотечный кредит на категории. Картинка получается такой:
Идеальный заемщик. Человек с высокими доходами, причем официально подтвержденными (справка 2-НДФЛ). Если еще имеется серьезный (не менее 30-40%) первоначальный взнос, то такой персонаж является желанным клиентом практически в любом банке.
Нужно ли ему обращаться к ипотечным брокерам? Юлия Плетнева, генеральный директор агентства «Мэтр Роше Юго-запад», убеждена, что да – по крайней мере для того, чтобы убедиться, что предлагаемые банком условия – лучшие на рынке. «Попробовать получить кредит самостоятельно можно и нужно, - говорит эксперт. – Но параллельно следует обратиться к кредитным брокерам для того, чтобы сравнить проценты, предлагаемые вашим банком, и проценты, предлагаемые брокером. Возможно, выгоднее будет заплатить комиссию брокеру и агентству недвижимости за сопровождение сделки и подбор недвижимости, поскольку одобрение вас как заемщика – это только первый этап получения кредита».
Заемщик сомнительный. Совершенство, как известно, в жизни если и встречается, то очень редко. Чаще всего бывают какие-то изъяны: то «белая» зарплата маловата, то первоначальный взнос невразумительный, то стаж работы на последнем месте невелик. Постучавшись в разные банки, такой человек быстро убеждается, что ему там совершенно не рады. Банковские сотрудники, такие улыбчивые на рекламных плакатах, становятся при личном общении хмурыми и бестактными.
Людям из этой категории, на наш взгляд, обращаться к ипотечным брокерам еще более необходимо. Теоретически можно вести самостоятельные поиски, обзванивая десятки банков – но дело это долгое и утомительное. «Мы знаем, в каких банкахреально выдают кредиты, а не просто декларируют», - замечает Евгения Таубкина («НБИК»).
Заемщик безнадежный. Похож на предыдущую категорию, но все проблемы более рельефны. Скажем, официальные доходы не небольшие, а отсутствуют вовсе. Человек не с зарплатой, а с доходами от ведения индивидуального бизнеса. Или плохая кредитная история. Для этих потенциальных заемщиков ипотечный брокер – едва ли не единственная надежда. Правда, напоминает Артем Артюхов, эксперт Гильдии риэлторов Москвы, не стоит забывать, что чем серьезней случай, тем больше комиссия брокера.
Муки выбора
Завершая наш разговор, хотелось бы уделить немного внимания проблеме выбора ипотечного брокера – их, как мы помним, только в Москве несколько сотен. Есть от чего разбежаться глазам.
Помимо стандартных условий вроде цены услуги, срока пребывания на рынке и членстве в различных ассоциациях и гильдиях, тут стоит обратить внимание на следующие аспекты:
- порядок оплаты. Нормальные специалисты берут деньги только по факту оказания услуги, никаких «оплат вперед»;
- слушают ли вас? Тут автору вспоминается собственный опыт общения с ипотечным брокером (не тот, что описан в начале статье, а другой – несколько лет назад). Барышня не знала ничего, путалась даже в схеме московского метро. Единственное, что она помнила твердо – это «350 тысяч». Именно столько я должен был заплатить за ее «услуги»;
- когда появляется банк? Если совет обратиться в такой-то банк появляется еще до того, как вы изложили все свои обстоятельства - не сомневайтесь, брокер этим банком «прикормлен». Нормальная работа идет по другой схеме: сначала определяем, что нужно клиенту, и только после этого выбираем, где же лучше получать кредит.
Резюме от журнала
Ипотечные брокеры, конечно, не волшебники, и наивно надеяться, что они «сделают» вам кредит на условиях в 10 раз лучших, чем это объявляет банк. Но пользоваться их услугами имеет смысл – особенно если собственных познаний не хватает, а время нужно тратить на что-то другое. Скажем, на зарабатывание денег на основной работе. И, конечно, нужно контролировать работу – это вообще универсальный для рынка недвижимости совет.
metrinfo.ru, 06.04.2012
Владимир Абгафоров
