Впервые за несколько лет цены на московские новостройки перестали расти
Рынок московских новостроек пребывает в противоречивом состоянии. С одной стороны, спрос на квартиры остается устойчивым. По крайней мере, крупные застройщики не испытывают недостатка в покупателях. В домах с хорошим местоположением может продаваться более ста квартир в месяц. С другой стороны, впервые за несколько лет цены на квартиры перестали расти. Новостройки старой Москвы подорожали за десять месяцев этого года всего на 3%. Цены на подмосковные стройки в этом году колеблются с амплитудой примерно 1,5% в месяц, то падая, то подрастая; итоговый рост не превышает 1,5%.
Строительный бум в Москве откладывается
Одна из интриг осени 2013 года — ожидание кардинального увеличения предложения новостроек в Москве. По крайней мере, летом генеральный директор компании «НДВ-недвижимость» Александр Хрусталев пророчил начало строительного бума: «Осенью в столице в продажу поступит более трех миллионов квадратных метров жилья в новых проектах, разрешения на строительство будут получены в ближайшее время. К лету 2014 года предложение в пределах МКАД увеличится в разы — до семи миллионов квадратных метров. Такой рост предложения неизбежно оттянет покупательский спрос из Подмосковья в столицу. Для Подмосковья, учитывая огромные объемы строительства, этот отток спроса может оказаться очень болезненным».
Сегодня можно утверждать, что этот сценарий не реализовался. Осенью новые крупные проекты действительно выходили на московский рынок активнее, чем в первой половине года. Постарались ведущие девелоперы. «Система-Галс» начала продажи в комплексе «Наследие» (95 тыс. кв. м), ц-строй» — в «Сердце столицы» (630 тыс. кв. м). Банк ВТБ запустил проект «Арена парк» с апартаментами на «Динамо» (108 тыс. кв. м). «Ведис» вывел на рынок «Вершинино» (74 тыс. кв. м). Capital Group представил высокотехнологичный комплекс «Лица» (180 тыс. кв. м). Однако никаких новых миллионов «квадратов» осенью на рынок не вышло.
С учетом весьма вялого начала года за десять месяцев в продажу поступило всего 1,6 млн кв. м жилья и апартаментов. Это на 30% больше, чем год назад. И в три раза меньше, чем во времена Юрия Лужкова. Правительство Сергея Собянина в последний год кардинально изменило политику в области строительства жилья. Два года назад мэр говорил о сдерживании стройки, теперь риторика сменилась на прямо противоположную. Причиной тому сокращающиеся доходы бюджета. В сентябре расходная часть годового бюджета города была секвестрована на 140 млрд рублей из-за резкого сокращения поступлений налога на прибыль от юридических лиц и субвенций от федерального правительства. В этой ситуации доходы от стройкомплекса становятся для бюджета все более и более весомыми. Однако стройка весьма инерционна: на объемы строительства времен Лужкова Москва может выйти в лучшем случае через несколько лет.
Меняется предложение на рынке новостроек: новые проекты более сложно устроены, чем их аналоги двухлетней давности. «Если раньше в проекте обычно было несколько жилых корпусов с коммерческими помещениями на первых этажах, то сейчас застройщики предлагают многофункциональные комплексы с квартирами, апартаментами, ритейлом, офисами и социальной инфраструктурой. Например, проект Wine House в Замоскворечье — это сочетание апартаментов в реконструируемом историческом промышленном корпусе и обычных квартир в новых зданиях квартала, а проект МФК “Водный” — микс из корпусов с апартаментами, торгового центра и офисного здания. Застройщики идут столь сложным путем, отвечая на требования властей и ограничения по использованию участка», — говорит независимый эксперт рынка недвижимости Юрий Кочетков.
Вывод новых проектов в Подмосковье в этом году несколько замедлился: минус 20% к прошлому году. Девелоперы понимают, что рынок перенасыщен в результате бума 2012 года. При этом говорить о едином рынке новостроек Подмосковья можно лишь с оговорками. «Рынок подмосковных новостроек состоит из локальных рынков отдельных городов со своими особенностями и трендами развития. Более того, даже в районах одного города может наблюдаться разнонаправленная динамика показателей. Яркий пример — два города-соседа: Реутов и Балашиха. Реутов чуть ли не в два раза дороже: 95 тысяч рублей за квадратный метр против 65. Одна из причин такой разницы — сложная транспортная ситуация в Балашихе», — говорит генеральный директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш. Еще одна причина неоднородности — перенасыщение рынков отдельных городов, где было начато слишком много строек. Явное затоваривание наблюдается в Красногорске, Домодедове, Ивантеевке, Балашихе. Сочетание этих двух факторов привело к тому, что за год цены в Балашихе снизились в среднем на 4%. А в Реутове, Долгопрудном, Люберцах наблюдается положительная динамика цен.
Обратный выкуп как страховка от кризиса
Самый крупный комплекс, вышедший на рынок в этой осенью, — «Сердце столицы» от «Донстроя». Проект располагается на Шелепихинской набережной, в промышленной зоне, которая в будущем должна превратиться в многофункциональный район Большое Сити. На этапе старта проекта цены на апартаменты в «Сердце столицы» можно отнести к разряду низких для Москвы: 135–170 тыс. рублей за квадратный метр. Квартиры пока не продаются. Планируется, что они будут на 20% дороже, чем апартаменты.
«Сердце столицы» вызывает особый интерес как один из первых постлужковских проектов ревитализации промышленных зон. Что же мы видим в этом проекте? Во-первых, очень высокую этажность. Например, сейчас начаты продажи апартаментов в 37-этажной высотке. Во-вторых, высокую плотность застройки. «Донстрою» на участке площадью 14 га разрешили построить более 630 тыс. кв. м недвижимости. Это означает плотность застройки более 45 тыс. кв. м на гектар. Жилой проект такой плотности не соответствует российским нормам, поэтому часть недвижимости составляют апартаменты. Кстати, для такого квазижилья не надо строить социальную инфраструктуру.
В проекте «Сердце столицы» покупателям предлагается редкая для российского рынка программа гарантированной доходности с обратным выкупом. Приобретая недвижимость, покупатель при желании может продать ее застройщику через три года по фиксированной цене «вложенные средства плюс 13,5%». Доходность сделки для покупателя составит 4,5% годовых. Такая программа может иметь выгоду и для девелопера, и для части инвесторов. Застройщику эта новая услуга помогает привлечь новый пласт инвесторов, в варианте обратного выкупа девелопер просто пользуется три года дешевыми кредитными деньгами стоимостью менее 5% годовых. Инвесторы получают своего рода страховку от кризиса на рынке недвижимости, при этом в случае удачного развития ситуации на рынке инвестор может получить прибыль в 10–20% годовых. Впрочем, схема обратного выкупа вряд ли получит широкое распространение, поскольку нет уверенности в способности большинства девелоперов в случае углубления экономического кризиса выполнить такого рода обязательства. Случай «Донстроя» особый: за застройщиком стоит государственный банк ВТБ.
Панель forever!
В 2013 году новый импульс получил сегмент панельного домостроения. Это весьма неожиданно, потому что в предыдущие 25 лет инвестиций в домостроительные комбинаты практически не было: заводы просто вырабатывали еще советский ресурс. В результате сложилась удивительная ситуация: большинство столичных панельных серий, по сути, представляют собой разработки еще советских инженеров. Последняя «революция» в столичном панельном домостроении — это серия П44Т от ДСК-1, фасады которой отделаны плиточкой под кирпич. На панельное домостроение в столичном регионе приходится сегодня примерно половина рынка. Вряд ли на каком-то другом потребительском рынке продукт еще советской эпохи продолжает выпускаться и пользоваться спросом более 30 лет при небольших, почти косметических, изменениях.
В 2013 году ситуация стала меняться, и производители все-таки решились на модернизацию домостроительных комбинатов, где фонды часто изношены на 80%. Компания ПИК в течение ближайших лет намерена вкладывать по 1,5 млрд рублей в ДСК-2 и ДСК-3. ГВСУ «Центр» запускает в конце года новые технологические линии в Можайске. СУ-155 намерено потратить 4 млрд рублей на модернизацию своих производств. Заметим, что сегодня большинство домостроительных комбинатов полностью загружены, работая в три смены.
Наиболее масштабный проект реализует сегодня компания «Мортон». Она строит с нуля крупный завод в Наро-Фоминском районе Московской области, способный выпускать дома площадью более полумиллиона квадратных метров в год. Планируется, что завод построят в кратчайший срок (чуть более полугода), и запущен он будет весной 2014 года. Полная его стоимость составит 9 млрд рублей, в финансировании примут участие Сбербанк и корпорация «Роснано». Для последней участие в проекте — это возможность сбыта высокотехнологичной продукции собственных недавно построенных в России заводов. В производстве панелей будут использоваться энергоэффективные светильники и стекло, стеклопластиковая арматура (в четыре раза легче металла), пластификаторы бетона, оконные профили из стеклопластика.
Завод «Мортона» будет отличаться от аналогичных производств несколькими параметрами. Во-первых, он будет максимально автоматизирован, так что человеческий фактор сведут к минимуму. Во-вторых, отказ от кассетного производства в пользу изменяемой опалубки означает возможность производства панелей различной формы и размеров. То есть завод не будет привязан к одной серии домов. Из его деталей можно будет строить и многоэтажное жилье, и малоэтажку, и школы. В-третьих, появляется возможность создания разнообразных фасадов, в том числе крашеного декоративного бетона. Важно, что мощности нового завода в ближайшие годы будут загружены его владельцем: «Мортон» сегодня один из крупнейших игроков столичного рынка с портфелем проектов на 6,5 млн кв. м.
Можно ли сказать, что модернизация заводов — это кардинальный шаг в развитии индустрии? Вряд ли. Модернизированные ДСК по-прежнему ориентированы на выпуск партий однотипных домов. В лучшем случае дома будут по-разному раскрашены. Исключение составляет завод «Мортона», который способен перенастраиваться на выпуск любых домов. Если ориентироваться на европейский опыт, то следующим шагом в развитии индустриальных систем строительства должен стать переход от крупнопанельного производства к мелкосборному. Только такой подход позволяет получить жилье с разнообразием типологий, фасадов и планировки.
«В 1970-е в европейском домостроении произошла смена технологического уклада — от крупнопанельного к мелкосборному. Индустриальный характер строительства остался. Дома по-прежнему собирали из деталей, изготовленных на заводе, но при этом резко увеличилась номенклатура выпускаемых изделий. Грубо говоря, крупнопанельный дом собирался из двадцати деталей, а мелкосборный — из ста, — говорит издатель архитектурного журнала “Проект Россия” Барт Голдхорн. — В отличие от крупнопанельного домостроения новые строительные технологии — это открытые системы. Они сопрягаются друг с другом, легко модифицируются и развиваются. Они дают разнообразие архитектуры: планировки и фасады могут быть любыми. Советский Союз, а теперь и Россия смену этого технологического уклада пропустили».
Индустриальное домостроение само по себе крайне выгодно: строительство из изготовленных на заводе деталей весьма экономично, особенно в российских условиях плохого климата и низкого качества работ. Однако переход к технологиям последнего поколения в России не происходит из-за высокой стоимости денег, устаревшей нормативной базы, рассчитанной на «панель», и отсутствия ясной градостроительной и промышленной политики властей. Так, этой осенью власти города подвели результаты конкурса на новый вариант муниципального жилья — и победителем предсказуемо оказались крупнопанельные дома. Так что в ближайшие годы дуополии «панели» и неиндустриального «монолита» на рынке столицы ничто не угрожает.
Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина»:
— Рынок новостроек Подмосковья заметно изменился за последний год. Во-первых, центр принятия решений по масштабным строительным проектам вновь вернулся в областное правительство. Был сформирован градостроительный совет при губернаторе Московской области. В Подмосковье наконец появился орган власти, контролирующий комфортность нового строительства. Во-вторых, подмосковные власти приняли давно назревшее решение об ограничении высотности новостроек. Очевидно, что существующая инфраструктура давно уже не выдерживает сильно выросшую нагрузку. В-третьих, резко усилился контроль за фактической обеспеченностью строек социальной инфраструктурой — школами, детскими садами, поликлиниками. Сегодня одной школы и одного садика «для галочки» на огромный жилой комплекс из 20 корпусов явно недостаточно. Контролирующие органы научились считать, и застройщикам приходится с этим мириться.
Виталий Разуваев, коммерческий директор девелоперской компании «Сити — XXI век»:
— На протяжении января — октября 2013 года рынок жилья столичного региона находился в состоянии стабильной неопределенности и отличался разнонаправленной ценовой динамикой. Удорожание новостроек по сравнению с концом 2012 года составило 2,4 процента в Московской области, около 6 процентов — в Новой Москве и 3,3 процента — в границах Старой Москвы. По итогам октября 2013 года средняя цена квадратного метра новостроек в границах Старой Москвы (без учета элитного жилья) составила 154 тысячи рублей, в Новой Москве — 93 тысячи рублей.
В условиях разнонаправленного влияния ряда факторов в 2013 году рынок новостроек московского региона характеризовался отсутствием четких ценовых трендов и бессистемной вариацией показателей ценовой динамики в различных сегментах и категориях жилья. Цены на квартиры в новостройках демонстрировали колебательную динамику в пределах 1–1,5 процента ежемесячно. В течение сентября — октября подавляющее большинство сегментов и категорий квартир демонстрируют ежемесячный прирост в пределах 1–1,5 процента.
Эксперт, 25.11.2013
Алексей Щукин
