Ипотечные заморозки на российском рынке не продлятся долго
Ставки по жилищным кредитам возвращаются к уровню далекого 2007 года, а объемы кредитования на покупку недвижимости падают. Но летом-осенью ситуация может измениться.
Прошлый год выдался урожайным на ипотечные кредиты. Россияне, словно забыв о финансовых неурядицах в мире, активно покупали недвижимость и залезали ради этого в долги. Количество ипотечных займов за прошлый год увеличилось на 50,53%, годом ранее этот показатель составлял 35,44%. Согласно статистике, в 2012 году населению было выдано 690,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,03 трлн рублей, а общий ипотечный портфель на балансах банков превысил 1,9 трлн рублей. В целом было зарегистрировано 4,2 млн сделок с жильем, что на 8,5% выше уровня 2011 года. При этом каждое пятое право собственности (20,9%) регистрировалось с использованием ипотеки. «Этот показатель является рекордным за всю историю активного ипотечного кредитования в России с 2006 года», — говорится в отчете Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).
Банкиры радостно потирали руки: ипотечные займы выгодны — они приносят хорошую прибыль и дают возможность долгие годы держать клиента на кредитном крючке. Общее настроение и ситуация с ликвидностью позволяли делать интересные предложения по стоимости ссуд. Хотя, по данным АИЖК, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях в 2012 году составила 12,3% годовых (против 11,9% в 2011 году). К повышению ставок привели кризис в еврозоне и удорожание фондирования для коммерческих банков. По данным ЦБ РФ, если на начало года стоимость рублевой ипотеки в РФ составляла 11,8% годовых, то к концу октября она подорожала на 0,6 процентного пункта — до 12,4%. А реальная стоимость ипотеки, считают эксперты, была и того выше — 13—14% годовых, поскольку статистика ЦБ учитывает стоимость ранее выданных кредитов. В итоге ставки фактически вышли на уровень 2007 года. Часть банков отменила льготные программы, часть — ужесточила условия андеррайтинга. Эта тенденция сохранялась на протяжении всей осени и в начале зимы. Некоторые игроки даже отказались от традиционных предновогодних акций. В результате во второй половине 2012 года темпы роста, набранные рынком ипотеки, начали замедляться, но в целом по году картина оказалась неплохой.
«Ипотечное кредитование стало вторым по темпам развития сегментом розничного банковского рынка в прошлом году», — говорит гендиректор Национального бюро кредитных историй Александр Викулин. По словам эксперта, россияне теперь все чаще предпочитают занимать для совершения серьезных покупок: в IV квартале 2012 года они получили в 13 раз больше новых ипотечных кредитов, чем погасили. Интерес к ипотеке растет. «Такая тенденция улучшит общее состояние розничного кредитного рынка, так как ипотечные займы по стоимости гораздо дешевле кредитов на покупку потребительских товаров, а уровень просрочки по ним меньше», — полагает Александр Викулин.
Но в этом году рынок ипотеки продолжил замедляться. В январе объем выдачи кредитов на покупку жилья резко снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Согласно статистике ЦБ, январский показатель стал самым слабым за последние три года: в январе было выдано кредитов на 53,1 млрд рублей, что на 32% больше, чем за аналогичный период 2012 года. Для сравнения: январские темпы роста в прошлом году составляли 78%, а в том же месяце 2011 года — 142%. «Снижение объемов выдачи в январе — это в первую очередь отголосок осеннего повышения ипотечных ставок и как результат снижения спроса со стороны населения», — говорит замначальника департамента розничного бизнеса банка «Возрождение» Олег Коркин. По итогам января текущего года средневзвешенная ставка в рублях составила 12,7%, что на 0,8 процентного пункта выше уровня января 2012 года и на 0,3 процентного пункта выше уровня октября.
Сами банки уже не так активно раздают кредиты, и не только ипотечные. В Центробанке подсчитали: если в прошлом году розничное кредитование выросло на 39,4%, то в текущем данный показатель увеличится лишь на 21—25%. Причина общего тренда — замедление темпов роста экономики в целом и ужесточение требований к банкам-кредиторам со стороны Центробанка.
Ипотека, по прогнозам экспертов, в 2013-м вырастет на 18—22%, что почти вдвое ниже прошлогодних результатов. Но банкиры не собираются закрывать ипотечную дверцу вовсе, как это случилось в кризисном 2009-м. Более того, многие из них делают ставку на развитие этого продукта. Ведь, в отличие от высокорискованного экспресс-кредитования, ипотека не дает регулятору поводов для беспокойства из-за низкой просрочки и традиционной осторожности при отборе претендентов на крупные кредиты.
Серьезным барьером на пути развития ипотеки остается ситуация с ликвидностью, ее нехватка не может не сказываться на стоимости предложений. Нестабильная ситуация на мировых рынках капитала сохраняется, а это означает, что заемные средства для российских банков будут относительно дорогими. АИЖК ожидает, что в первом квартале 2013 года средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам составит 12,6—12,9% годовых.
Реальные ставки с учетом косвенных расходов заемщика, по мнению ряда экспертов, вырастут до 15—16%. Однако сейчас на рынке движение ставок разнонаправленное. Один из крупнейших игроков на рынке — «ВТБ 24» в марте объявил о повышении ипотечных ставок, подтянув их к среднерыночным. Напротив, Сбербанк, который в августе прошлого года поднял ставку по ипотеке на 0,5—1,25 процентного пункта, но затем столкнулся с замедлением темпов прироста ипотечного кредитования, в начале марта решился на их понижение. Тем самым банк пытается сохранить свою долю в сегменте и стимулировать дальнейший спрос со стороны населения. Ранее так же поступил банк «Возрождение». Делать выгодные предложения кредитным организациям позволяют, в частности, партнерские программы с девелоперами и крупными агентствами недвижимости. «Снижение ставок по ипотечным кредитам некоторыми крупными игроками в начале года, по нашему мнению, является индикатором увеличения конкурентной борьбы в этом секторе», — считает Александр Викулин. Те, кто не может конкурировать по ценам, а таких банков большинство, привлекают клиентов разными «фишками»: возможностью получения кредита без личного страхования (что в итоге снижает расходы), рассмотрением нескольких созаемщиков по одному кредиту, отсутствием моратория и ограничений по сумме досрочного погашения, а также «максимально возможной лояльностью банка к клиенту» — такая фраза значится в рекламе оного из учреждений. «Сегодня банки предлагают действительно привлекательные условия по ипотечным кредитам как на первичном рынке, который, кстати, стал пользоваться повышенным спросом со стороны заемщиков, так и на вторичном», — говорит руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Джамалутинов.
В целом в 2013 году, уверены в АИЖК, средневзвешенная ставка не поднимется выше 13,5%, более того, во втором полугодии «при отсутствии внешних шоков есть вероятность изменения тренда и некоторого снижения ставок». По мнению Александра Викулина, банки будут стремиться наращивать портфели ипотечных займов, что окажет давление на стоимость кредитов. «Поэтому мы не ожидаем увеличения стоимости ипотечных кредитов для добросовестных заемщиков, но можем предположить, что кредиторы повысят требования к качеству своих клиентов, в том числе и к их кредитным историям», — говорит эксперт.
Ряд опрошенных «Профилем» участников рынка считают, что ипотечные заморозки не продлятся долго. «Мы ожидаем роста количества сделок после окончания майских праздников, который продлится до самого конца года, достигнув своего пика к предновогодней ночи», — уверяет глава департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин. По прогнозам АИЖК, в первом полугодии будет выдано порядка 100—130 тыс. ипотечных кредитов на сумму 150—200 млрд рублей. А в целом по году — порядка 650—800 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1—1,2 трлн рублей. Так что во втором полугодии темпы выдачи кредитов действительно могут вырасти. «Темпы роста ипотечного кредитования в начале 2013 года не внушают опасений, — говорит начальник управления кредитования физических лиц банка «ГЛОБЭКС» Александр Галкин. — Да, они несколько отличаются от показателей предыдущего года, но 2011—2012 годы — это период реализации отложенного спроса в связи с кризисными явлениями 2008 года. Можно сказать, что показатели 2013 года и есть «чистый рынок».
Что касается масштабных программ с господдержкой, которые во многом влияли на рынок в прошлые годы, то их в этом году стало меньше. «В настоящий момент на федеральном уровне действует единственная масштабная программа — «Военная ипотека» (накопительная ипотечная система для военнослужащих)», — говорит директор департамента ипотечного кредитования «ВТБ 24» Андрей Осипов. Действуют программы «Молодые ученые» и «Молодые учителя», но лишь в ряде регионов. В то же время фактически завершилась программа ВЭБа «Ипотека с господдержкой», которая в 2012 году обеспечила дополнительный рост объемов выдачи ипотечных кредитов на 5—10%. Она была запущена по поручению правительства в 2010 году и предусматривала инвестиции в проекты строительства доступного жилья и выдачу кредитов под 11% через коммерческие банки (в ней участвовали 11 ведущих банков и АИЖК). По данным ВЭБа, из установленного правительством лимита в 150 млрд рублей на 1 февраля банки выбрали 90%. Крупнейший игрок — Сбербанк — также прекратил выдачу ипотеки с господдержкой, и это существенно притормозило рост всего рынка». Финансирование шло из пенсионных накоплений, находящихся в распоряжении ВЭБа, — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Это и есть те самые длинные и относительно дешевые деньги. Но очередное изменение пенсионной программы, в том числе и то, что из Внешэкономбанка забирают эти накопления, свидетельствует, что, скорее всего, продления действия программ с низкими ставками не будет». Олег Коркин резюмирует: «Уверен, что руководство страны прекрасно понимает значимость ипотеки и предложит рынку новые программы».
В цифрах
650—800 тысяч ипотечных кредитов на сумму 1—1,2 триллиона рублей будет выдано по итогам 2013 года, по прогнозам АИЖК. Эксперты ожидают роста числа сделок после майских праздников.
Профиль, 02.04.2013
Наталья Козлова
