Ипотечный рынок рискует потерять баланс, но пока объемы рынка растут и радуют глаз

Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в 2012 году было достаточно противоречивым – объемы выдачи ипотечных кредитов росли высокими темпами несмотря на рост ставок по ипотечным кредитам. Обо всех противоречивых тенденциях и развитии рынка жилищного кредитования поговорили участники совместной онлайн-конференции Ассоциации региональных банков России и порталов Bankir.Ru, Ipocredit.ru, 123Credit.ru «Ипотека: проблемы и перспективы».

За январь-октябрь 2012 года было выдано 801,3 млрд. рублей ипотеки, при этом объемы выдачи десяти месяцев 2012 года уже тогда превысили рекордный объем всего 2011 года, когда совокупный портфель составил 716,9 млрд. рублей. Прогнозы АИЖК о рекорде рынка ипотеки в 2012 год объемом 1 трлн рублей оказались верны.

«Отрадно, что это не сопровождалось резким ростом цен на жилье, – подчеркивает Анатолий Аксаков, президент Ассоциации региональных банков России. – Однако одновременно в течение всего 2012 года росли процентные ставки по ипотечным кредитам».

По данным АИЖК за 10 месяцев 2012 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным с начала года, составила 12,2%. По оценкам экспертов, к концу первого полугодия 2013 года ставки еще поднимутся до 13–13,5%. По словам Аксакова, рост ипотечных «цен» может привести к тому, что в 2013 году спрос на ипотеку будет сужаться. Эксперты уверены, что это отразится на темпах роста ипотечного рынка – если сравнивать с результатами 2012 года, его максимальный рост не превысит 20%. Однако для рынка это даже хорошо, так как сбалансированный рост – хороший показатель развития рынка без признаков «перегрева». С другой стороны, Центробанк, обеспокоившись (и справедливо) ростом объемов необеспеченных залогом кредитов, заявил об увеличение резервов на такие кредиты. По идее, это должно подтолкнуть банки к более активному развитию ипотеки. В итоге под влиянием различных тенденций в 2013 году рост совокупного ипотечного портфеля в России непременно продолжится, но темпы его прироста в сравнении с нынешним годом снизятся.

Доступная ипотека

Проблема доступности жилья заключается не только и не столько в стоимости ипотеки, серьезным барьером является стоимость квадратного метра жилья. Ипотека лишь финансовый инструмент, который авансирует ваши доходы. Согласно данным «Мониторинга экономических ожиданий населения и спроса на рынке жилья», проведенного АИЖК совместно с ГФК-Русь в середине 2012 года, спрос на жилье в пятилетней перспективе составляет 6 млн. домохозяйств, из них собираются приобретать жилье эконом-класса 3,1 млн. домохозяйств (из них: эконом-класс – 1,6 млн. домохозяйств и эконом-класс повышенной комфортности – 1,5 млн. домохозяйств).

Показателем активности ипотечного кредитования является увеличение доли ипотечных сделок в сделках с жильем – все больше граждан решали свои жилищные проблемы с помощью этого инструмента. По данным Росреестра, каждый пятый объект (20,5%), зарегистрированный в сделках с жильем за девять месяцев 2012 года, приобретался с использованием ипотечного кредитования.

«Если судить по статистике заявок на ипотеку, которые идут через наш портал 123Credit.ru и наших партнеров, то мы можем видеть: в принципе ипотека вполне доступна российскому среднему классу, – продолжает Яков Лившиц, генеральный директор компании 123Credit.ru. – Особенно в тех случаях, когда при помощи ипотеки не покупают квартиру с нуля, а меняют меньшее жилье на большее».

Обратная ипотека

«В России традиционно очень велик процент собственников жилья, и недвижимость может стать хорошим подспорьем для повышения качества жизни пожилых людей, стать источником средств на лечение или отдых, – уверяет Андрей Семенюк, заместитель генерального директора АИЖК. – Обратная ипотека – продукт абсолютно новый для российского рынка, и пока АРИЖК тестирует его в пилотном режиме».

Однако, по его словам, очень важный момент – заемщик при таком подходе абсолютно защищен: договор «обратной ипотеки» заключается пожизненно, но при этом пенсионер остается собственником жилья до конца жизни, квартира лишь находится в залоге у кредитора.

По словам Василия Мочалова, заместителя председателя правления Мособлбанка, аккредитованного АРИЖК партнером Агентства по проекту обратной ипотеки, интерес к данному продукту есть, несмотря на отсутствие активной рекламы. «В России это очень интересная и перспективная тема: альтернатив никаких нет, а деньги для пенсионеров – проблема злободневная», – говорит эксперт.

С ним согласен и Александр Гребенко, генеральный директор петербургской компании «Кредитный и финансовый консультант», вице-президент Национальной ассоциации кредитных брокеров и финансовых консультантов. «Так называемая обратная ипотека работает на нашем рынке уже более 10-ти лет, – говорит он. – Она имеет огромную перспективу, особенно при снижении уровня процентных ставок».

Но не все эксперты столь оптимистично настроены в отношении такого кредитного продукта для пенсионеров. «В России массовое внедрение этого инструмента столкнется с определенными ментальными проблемами (пожилые люди боятся не всегда понятных им финансовых схем), однако оно, несомненно, перспективно», – подчеркивает Анатолий Аксаков.

«У нас нет четкого механизма, прописывающего всю процедуру ренты и обратного выкупа, нет понимания этого процесса у регулятора, – продолжает Виктор Четвериков, генеральный директор Национального рейтингового агентства. – Банки тоже не готовы к такому повороту событий, да и социальные аспекты этой проблемы решить достаточно сложно в рамках нашего законодательства». По его мнению, скорее, может появиться некое подобие европейского варианта lite версия с признаками маркетингового сходства с оригиналом.

Доходные дома

Другой интересный пилотный проект «заводилы» ипотечного рынка АИЖК – доходные дома – был реализован по программе АИЖК «Арендное жилье». При поддержке администрации Новосибирской области было построено два дома на 130 квартир. Корпоративными клиентами-нанимателями стали сотрудники компаний-резидентов Технопарка и молодые ученые Сибирского отделения РАН. Для реализации проекта была создана специальная управляющая компания «Центр жилищного найма Новосибирской области», которая приобрела построенные дома у застройщика (общая стоимость затрат на покупку составила 275,1 млн. рублей). Чуть больше половины суммы Центр получил в кредит по программе АИЖК «Арендное жилье». Поступающий поток арендных платежей от нанимателей должен полностью обеспечить погашение ипотечного кредита, выданного компании на 20 лет. Скоро похожие проекты появятся в Калужской и Нижегородской областях.

Проект всем хорош, но не без недостатков. По словам Андрея Семенюка, основная проблема доходных домов – срок окупаемости такого жилья довольно долгий, от 7 до 20 лет. Мировой опыт показывает, что начальный этап становления арендного жилищного фонда ни в одной стране не обходился без стимулирующих мер со стороны государства. Так, многие страны (Германия, Япония, Нидерланды, Швеция) осуществляли субсидирование данного сектора через предоставление грантов, компенсации процентов по кредитам или льготное кредитование. Для развития арендного жилья в России необходимо внести изменения в ряд федеральных законов, а также проработать меры стимулирования и поддержки формирования таких фондов.

«Во многих странах до 90% населения проживает в доходных домах, – уверен Александр Гребенко. – В России пока их очень мало, но в перспективе и они займут свою достойную нишу, снижение инфляции и ликвидация дефицита жилой недвижимости будут способствовать развитию съемного жилья».

Ипотечное страхование

Страхование ипотечных заемщиков – отдельная тема. По комплексному страхованию заемщику предлагают заключать договор по трем видам – страхованию имущества, жизни и титулу. Но есть еще и страхование ответственности заемщика, который усиленно продвигается Агентством. По словам Андрея Языкова, председателя совета директоров АРИЖК и генерального директора СК АИЖК, страхование ответственности заемщика требуется банками в том случае, если заемщик берет ипотечный кредит с низким первоначальным взносом (от 10%).

Такие кредиты представляют повышенный риск невозврата кредитных средств для банка, и договор страхования ответственности заемщика является страховой защитой банка от возможных финансовых потерь, вызванных дефолтом заемщика и последующей продажей заложенной недвижимости. Убытки возникают, если сумма, которую кредитор выручит от продажи предмета залога, окажется недостаточной для полного погашения долга заемщика по ипотечному кредиту. Оставшийся после продажи жилья долг банк вынужден взыскивать за счет другого имущества заемщика. Страхование помогает решить эту проблему – в случае продажи недвижимости с убытком для банка, оставшийся долг заемщика покроет страховая выплата. «Таким образом, страхование ответственности заемщика несет в себе важную социальную функцию защиты заемщика», – подытоживает Языков.

«Страхование ответственности заемщика – это есть страхование риска невозврата кредита. В расчет берется сумма первоначального взноса, – продолжает Василий Мочалов. – Чем первоначальный взнос клиент делает больше, тем риск невозврата кредита меньше, и наоборот».

На пальцах это выглядит следующим образом. Когда первоначальный взнос минимальный, например 10% от стоимости квартиры, то банки могут требовать застраховать ответственность клиента по возврату кредита. «Выплата подобного страхового случая будет происходить только при недостаточности денежных средств, вырученных за реализованный залог», – подчеркивает эксперт.

Отметим, что с декабря 2012 года АИЖК начинает рефинансировать ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом, где повышенный риск, связанный с низким первоначальным взносом, застрахован первичным кредитором самостоятельно. Страхование финансовых рисков, наряду с уже существующим на рынке страхованием ответственности заемщика, обеспечит для заемщиков оптимальный выбор условий получения ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 30%. Кроме того, данный страховой продукт может использоваться не только кредитными организациями (банками), но и некредитными организациями – давними и надежными региональными партнерами АИЖК, выдающими ипотечные займы.

Спим спокойно

По словам Мочалова, ипотечное страхование предоставляют банку возможность уменьшить риски по выданной ссуде. Заемщику ипотечное страхование дает спокойствие и уверенность в завтрашнем дне: имущество не отнимут из-за возможных судебных разбирательств с продавцами; будут деньги на ремонт квартиры, если с ней что-нибудь случится; если застрахованы жизнь и здоровье заемщика, то родные или близкие при наступлении какого-то несчастья с клиентом не останутся один на один с кредитными обязательствами. «Полис ипотечного страхования – это плата за спокойствие, – уточняет Василий Мочалов. – В среднем по рынку прибавка к ставке составляет от 0,5% до 1%».

По словам Андрея Языкова, использование ипотечного страхования (страхования ответственности заемщика и страхования финансовых рисков кредиторов) позволяет банку повысить доступность ипотечных кредитов – кредитор может снизить требования к первоначальному взносу (до 10%), не повышая при этом процентную ставку по кредиту, поскольку риск невозврата кредита будет застрахован. При наличии ипотечного страхования процентная ставка по кредиту становится сопоставимой со ставками по кредитам с высоким первоначальным взносом (30%). Это позволяет банку привлечь дополнительных заемщиков и расширить свою клиентскую базу. Обычно ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом нужны заемщикам, приобретающим первое жилье — как правило, молодым людям, не накопившим достаточной суммы на большой первоначальный взнос, но имеющим стабильный доход.

Благодаря снижению первоначального взноса увеличивается количество семей, которые могут взять ипотечный кредит без больших накоплений. Это и молодые семьи, у которых нет поддержки родителей, и определенные социальные категории, такие как молодые учителя, врачи, работники бюджетных организаций и так далее. Кроме того, ипотечное страхование делает такие кредиты более выгодными для заемщика. Во-первых, заемщику не требуется длительное время копить средства на большой первоначальный взнос – при наличии договора ипотечного страхования он может быстрее получить ипотечный кредит и приобрести собственное жилье. Во-вторых, за счет того, что по застрахованным ипотечным кредитам устанавливается более низкая процентная ставка, чем если бы они не были застрахованы, в результате снижается общая стоимость кредита для заемщика.

«Например, для покупки жилья стоимостью 2 млн. рублей по кредиту с первоначальным взносом 10% заемщику нужно будет однократно при получении кредита оплатить страховой взнос по страхованию ответственности, – рассказывает Андрей Языков. – Средний размер страхового взноса, уплачиваемого сразу за весь срок страхования, составляет 2–3% от суммы кредита». За счет снижения процентной ставки размер ежемесячного платежа по застрахованному кредиту будет на 3 тыс. рублей меньше, чем по кредиту без страхования. В результате экономия на общей сумме платежей по кредиту со страхованием за весь его срок составит 440 тыс. рублей.

Вторая волна кризиса

Кризис 2008 года стал хорошим уроком для всех участников ипотечного рынка, как для граждан, так и для банков. При этом, по словам Языкова, опыт реализации госпрограммы реструктуризации позволил сделать два основных вывода. Первый – проблемы заемщиков временные. Гораздо ценнее для заемщика и кредитора пережить их вместе, потому что большинство заемщиков (согласно нашей статистике – порядка 85%) вернулись в платежный график и успешно обслуживают свои кредиты. Второй очень важный вывод заключается в том, что банки перестали транслировать розничные подходы из потребительского кредитования на ипотечное.

«Очень важно, что АРИЖК имело право оказывать помощь заемщикам без участия банка. Многие банкиры, особенно в начале 2009 года, были истерично против, хотели отобрать жилье и побыстрее продать, – рассказывает Андрей Языков. – В результате они увидели, что право было АРИЖК, и теперь их поведение изменилось».

Сегодня, в некоторых банках возможности реструктуризации прописаны уже в договоре. Это может быть традиционное «время для восстановления» своей платежеспособности, кроме того, это могут быть инструменты, связанные со снижением нагрузки на заемщика (от перекредитования на выгодных текущих условиях до локального переезда). Да и процесс кредитования стал более консервативным. Например, по итогам кризиса многие кредиторы поняли, что первым делом заемщики теряют «серые» доходы, поэтому сейчас банкиры очень неохотно выдают ипотеку под справку «в свободной форме». Таким образом, риск уменьшился в разы, а качество портфелей улучшилось, кроме того, у банков появились технологии работы с просроченной задолженностью, что тоже немаловажно и позитивно.

bankir.ru, 22.01.2013
 Фаина Филина