Касса ипотечной помощи

В период, когда условия по ипотечным кредитам ужесточаются, неизбежно начинается поиск альтернативных решений. Одно из них – строительная сберегательная касса.

В конце 2012 года стало очевидно – в ближайшем будущем ипотека не только не станет доступнее, но будет дорожать. По прогнозам экспертов, в ближайшее время ставки по жилищным кредитам вырастут еще на 1–2 пункта. На этом фоне обещания правительства эффективно решать жилищные проблемы граждан выглядят не слишком убедительно. Впрочем, в запасе у властей есть один сценарий развития жилищного кредитования, ориентированный на заемщиков с невысокими доходами, – создание строительных сберегательных касс.

Стройсберкасса – это альтернатива классической ипотеке, весьма популярная в Европе. В первой половине XX века стройсберкассы активно развивались в Германии и в Англии, затем во Франции, а позже в Словакии, Чехии, Венгрии, Хорватии.

Система стройсберкасс считается приоритетной моделью для переходной экономики и является подготовительным этапом для формирования зрелого ипотечного рынка. Принцип работы стройсберкассы предельно прост: она принимает вклады и выдает кредиты. При этом рассчитывать на получение ссуды могут только вкладчики.

Для того чтобы получить в долг деньги на покупку жилья, нужно сначала в течение некоторого времени (обычно нескольких лет) регулярно пополнять вклад в стройсберкассе – фактически таким образом накапливаются средства на первоначальный взнос. Как только на счете образуется определенная сумма, вкладчик может получить кредит на улучшение жилищных условий, обеспечением по которому станет залог приобретаемой недвижимости.

Кредит через стройсберкассу доступней обычной ипотеки по двум основным причинам:

* займы выдаются по ставкам ниже рыночных;
* на этапе накопления вкладчики стройсберкасс получают государственную помощь, чаще всего в виде начислений премиальных процентов на сбережения.

Что немцу хорошо, то русскому…

Прообразом современных стройсберкасс можно считать немецкие «баушпаркассе», которые появились еще в XIX веке. В то время в шахтерских поселках организовывались объединения рабочих, которые вносили свои сбережения в общую кассу, а уже из этих денег членам объединения выдавались займы на строительство жилья.

За последующие 60 лет немецкие стройсберкассы значительно эволюционировали, был отработан ссудно-сберегательный механизм: участники должны были накопить путем регулярных взносов от 30 до 50% стоимости жилья, после чего могли получить недостающую сумму в кредит на 7–15 лет. В 1952 году был введен механизм господдержки: из бюджета вкладчикам стройсберкасс стали выплачивать премии в размере 25–35% от суммы годового пополнения депозита.

В последующие десятилетия размер государственных премий сокращался, так как роль сберкасс уже не была столь значимой. Свою основную задачу данная система выполнила на этапе становления рынка жилищного кредитования, когда основная масса населения не могла воспользоваться банковской ипотекой в силу невысоких доходов, низкой финансовой грамотности и недоверия к кредитным институтам.

Собственно, те же характеристики применимы сегодня к большинству российских граждан. Значит, для стройсберкасс в России сейчас самое время?

Вероятно. Однако в реальности пока можно наблюдать лишь единичные организации, действующие под вывеской «строительных сберегательных касс», но далекие от них по сути. Главное препятствие для развития классических стройсберкасс в нашей стране – отсутствие законодательной базы.

Законодательная эпопея

Законопроект «О строительных сберегательных кассах» был подготовлен к рассмотрению Госдумой еще в 2002 году. Тогда он был отклонен, и с тех пор депутаты неоднократно отправляли документ на доработку. Последняя его версия обсуждалась в конце 2012 года и сейчас опять ожидает рассмотрения.

Какой же будет отечественная система стройсберкасс, если парламентарии все-таки примут закон?

Прежде всего, вкладчиками строительной сберегательной кассы смогут стать не только граждане Российской Федерации, но и иностранцы, а также лица без гражданства.

Участие в стройсберкассе будет состоять из двух этапов: накопительного и кредитного. Первый этап, во время которого заемщик вносит средства на строительно-сберегательный вклад, должен длиться не менее двух лет.

Ставки по вкладам будут устанавливаться самими стройсберкассами, и ожидается, что они будут значительно ниже средних ставок по банковским депозитам. Проценты за пользование жилищным кредитом также будет назначать стройсберкасса, однако по закону кредитная ставка не может быть выше размера процента по накопительному вкладу более чем на три пункта. Соответственно, если по депозитам будут начисляться 5–6% годовых, то стоимость жилищного займа не превысит 8-9% годовых.

В период накопления собственных средств вкладчики стройсберкасс будут поощряться государством ежегодной премией в размере 20% от суммы прироста вклада за 12 месяцев. Это значит, что если на начало года на вашем вкладе было 200 тыс. рублей, и в текущем году вы пополнили его в общей сложности на 100 тыс. рублей, да еще и получили проценты по депозиту в размере 12 тыс. рублей, то за этот год на 112 тыс. рублей вам будет начислена государственная премия – 22 400 рублей. Правда, поощряется сумма не более 130 тыс. рублей, то есть годовая премия не может быть больше 26 тыс. рублей. Если прирост вклада за год составит, предположим, 150 тыс. рублей, то «лишние» 20 тыс. рублей могут быть учтены при расчете госпремии на следующий год. На взносы, которые уже были премированы, в следующем году поощрение не начисляется.

Таким образом, государство будет стимулировать участие граждан в стройсберкассах и помогать им накопить на первоначальный взнос, после чего люди смогут перейти к следующему этапу – воспользоваться жилищным кредитом на льготных условиях.

Объем собственных накоплений, необходимый для выдачи кредита, будут определять сами сберкассы, однако предполагается, что в долг вкладчики смогут получить столько же, сколько накопили. То есть если заемщик собирается покупать квартиру в Подмосковье стоимостью 2 млн. 800 тыс. рублей, ему придется накопить на строительном сберегательном вкладе 1 млн. 400 тыс. рублей.

Допустим, такую квартиру собирается купить семья с общим ежемесячным доходом в 50–60 тыс. рублей, которая может вносить на накопительный счет в стройсберкассе не более 20 тыс. рублей каждый месяц. При условии, что проценты по вкладу будут начисляться по ставке 5% годовых, через пять лет люди накопят 1 418 765 рублей (с учетом государственных премий). Затем они смогут получить жилищный кредит на ту же сумму по ставке не выше 8% годовых.

Надо отметить, что при сегодняшнем уровне ставок по вкладам эта семья на обычном срочном депозите в коммерческом банке за тот же срок заработала бы больше. Например, при ставках 8,5–9% годовых итоговая доходность вклада за пять лет была бы выше на 50–100 тыс. рублей. Однако если копить на первый взнос не в стройсберкассе, а в обычном банке, то о льготном кредите придется забыть и оформлять стандартную ипотеку. Ставка по ней даже при 50-процентном первоначальном взносе вряд ли составит менее 12% годовых. Если сравнить переплату за пользование кредитом в размере 1 млн. 400 тыс. рублей в течение десяти лет по ставкам 8 и 12% годовых, то окажется, что заемщики стройсберкассы сэкономят около 300 тыс. рублей.

Минус предлагаемой схемы заключается в том, что в связи с необходимостью накопления половины требуемой суммы покупка жилья откладывается на несколько лет. Это крайне невыгодно, если заемщикам приходится снимать квартиру, кроме того, цены на недвижимость могут за это время значительно вырасти.

Поэтому разработчики законопроекта о стройсберкассах продумали и другие варианты для заемщиков: например, семья может за 2–3 года накопить 25–30% от стоимости жилья на строительном сберегательном счете, после чего занять еще столько же в стройсберкассе, а остальные 40–50% получить по обычной ипотечной программе. В таком случае приобрести жилье можно быстрее, и хотя бы часть кредита будет оформлена на льготных условиях.

Авторы законопроекта предполагают, что в качестве взносов в стройсберкассы граждане смогут направлять средства различных социальных выплат, например, материнского капитала. Впрочем, для этого должны быть внесены соответствующие изменения в законодательство, регламентирующее использование средств по материнскому сертификату. Однако, пожалуй, главное, что замедляет принятие закона, – это необходимость разработки механизмов государственной поддержки вкладчиков стройсберкасс и выделения из бюджета необходимых для этого средств.

Доступные варианты

Действующие сегодня в России жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) и кредитные потребительские кооперативы граждан (КПКГ) можно с натяжкой назвать аналогом стройсберкасс. И те, и другие предоставляют кредиты на льготных условиях своим участникам, которые в течение определенного периода регулярно вкладывают средства в общую кассу. Однако, помимо организационных и юридических отличий, ЖНК и КПКГ уступают стройсберкассам тем, что не имеют механизма государственной поддержки и не участвуют в системе страхования вкладов (тогда как сбережения в стройсберкассах будут застрахованы так же, как и банковские депозиты).

Впрочем, в качестве редкого исключения, российские заемщики могут найти кредитно-накопительные программы, которые практически полностью соответствуют идее традиционной стройсберкассы. Один из примеров – региональные программы Сбербанка, реализуемые в сотрудничестве с местной администрацией. В частности, проект «Строительные сберегательные кассы» запущен в Краснодарском крае: его жители могут открыть и регулярно пополнять в Сбербанке вклад «Ипотечный», а администрация края ежеквартально будет перечислять на этот счет 30% от суммы сделанных взносов. Как только вкладчик накопит половину суммы, требуемой для покупки жилья, он может получить ипотечный кредит по льготной ставке от 6% годовых.

Пока развитие стройсберкасс не обеспечено законодательно, такие примеры единичны. Если же соответствующий закон вступит в силу, то вполне возможно, что первые стройсберкассы будут созданы именно при крупных российских банках.

ipocredit.ru, 07.02.2013
 Татьяна Баирампас