Новостройки могут подорожать
С нового года вступят в силу изменения в 214 ФЗ (Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»). О них и их возможных последствиях для рынка недвижимости рассказали на конференции «Банки, страховые компании и застройщики: новое в законодательстве – новые аспекты взаимодействия». Мероприятие было организовано МБК «Аналитика без границ» и «Связь-Банком».
214 закон, действующий с 2005 года, изначально был призван защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков и повысить доверие частных инвесторов к первичному рынку недвижимости. Свою роль он выполняет: во всяком случае, инвестиции в строительство, ведущееся по 214 ФЗ, считаются относительно безопасными.
Грядущие изменения должны еще в большей степени защитить покупателей новостроек от возможных форс-мажорных ситуаций.
С нового года кроме залоговых обязательств строительной компании будут существовать дополнительные гарантии возврата средств дольщикам – за счет поручительства банков или страхования гражданской ответственности строительной компании.
Банк как гарант
«Застройщик должен будет обязательно проинформировать дольщика о поручителе», – сообщил партнер юридической компании Vegas Lex Игорь Чумаченко.
К поручителю будут предъявляться определенные требования: наличие лицензии, опыт работы в банковской сфере не менее пяти лет, отсутствие требований со стороны ЦБ по финансовому оздоровлению кредитной организации, уставной капитал не ниже 200 млн. рублей и наличие собственных средств в размере не менее 1 млрд. рублей.
Банк будет нести субсидиарную, а не солидарную ответственность: то есть дольщик получит право обращаться за удовлетворением своих требований к кредитной организации.
Новостройка с полисом
Обязательное страхование гражданской ответственности застройщика предусмотрено в том числе ФЗ-294, который вступает в силу с 1 января 2014 года. Теперь застройщики должны страховать ответственность перед дольщиками на случай нарушения своих обязательств. Сделать это можно двумя способами – заключив договор со страховой компанией или вступив в Общество взаимного страхования.
«Выгодоприобретателями по договору страхования будут участники долевого строительства. Факт страхового случая должен быть подтвержден, например, решением арбитражного суда о признании застройщика банкротом», – проинформировал Игорь Чумаченко.
В этом случае на дольщиков распространяется закон о защите прав потребителей, и если со стороны страховых компаний будут задержки платежей, то покупатели новостроек смогут взыскивать неустойку за это.
«Действие закона распространяется на те объекты, первый договор по которым регистрируется после вступления в силу этих изменений. К другим объектам данные нормы закона не будут применяться», – подчеркнул спикер.
«Для нас это – хорошая возможность открытия нового рынка. Мы будем активно работать с нашими партнерами», – поделился планами директор департамента розничного банковского страхования СК «Альянс» Дмитрий Чесноков.
Возможно, в работе с застройщиками страховщикам можно будет использовать уже имеющуюся практику. Ведь, как сказала директор методологии и маркетинга ОАО «АФЖС» Белла Воловик, «есть застройщики, которые уже страхуются, и это является показателем их надежности».
Страховая порука
О работе новой организации – Обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков рассказал его директор Сергей Пахомов.
«Вступление в силу закона с 1 января неизбежно так же, как восход солнца. Я презентую организацию, призванную сыграть важную роль на рынке долевого строительства и возродить утраченные традиции обществ взаимного страхования. Обществ взаимного страхования в нашей стране почти нет, а те, которые есть, не играют заметной роли на страховом рынке. Ожидается, что наше Общество будет играть такую роль», – заявил Пахомов.
Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков появилось в этом году. Учредителями стали 30 крупнейших застройщиков из 10 регионов России. Интерес к новой организации среди застройщиков есть. Сейчас в ее состав входит уже 37 строительных компаний.
Учредители – застройщики с хорошей репутацией (при их отборе были установлены серьезные барьеры и ограничения). К настоящему времени разработаны и утверждены правила страхования и тарифы, которые будут действовать в Обществе.
«Это было непросто, дискуссии велись довольно острые, часто нелицеприятные. Но это рабочий процесс, и консенсус был найден», – рассказал Сергей Пахомов.
По его словам, сложностью стало то, что нельзя было использовать стандартные подходы, применяющиеся в страховой деятельности, а также отсутствие статистики, которая позволила бы оценить вероятность дефолта застройщика. «То, что мы рассчитали, носит обоснованный экономически теоретический характер: дальнейшая практика покажет, были ли действительно обоснованы страховые тарифы и премии, которые мы собираемся применять», – подчеркнул докладчик.
Обществу предстоит работать в крупных масштабах. Все его участники возведут в следующем году как минимум 4 млн. кв.м жилья, покупатели которого должны быть застрахованы.
В Обществе взаимного страхования будет действовать принцип солидарной ответственности всех его компаний-участников: то есть все будут нести ответственность за те или иные результаты деятельности своих коллег по «принципу страховой поруки».
«Страховаться будут только члены общества. Это создает общность интересов узкого круга людей, компаний, которые хорошо знают друг друга и находят общую базу для своей деятельности», – подчеркнул руководитель объединения.
И страхователь, и страховщик заинтересованы в минимизации количества дефолтов. Стимулировать строительные компании снижать свои риски будут, в том числе, экономическими методами: к базовому страховому тарифу установлен поправочный коэффициент. Он может быть как повышающим (максимальным будет десятикратное увеличение страховой премии), так и понижающим (минимально 0,1 к базовому тарифу).
Поправочные коэффициенты базируются на информации о застройщике и объекте строительства, оценке финансового состояния компании, информации об управлении ее денежными потоками, наличии гарантий и поручительств. Иными словами, чем успешнее застройщик, чем больше опыт его работы – тем больше у него шансов получить страховку по сниженной стоимости.
В случае неисполнения застройщиком обязательств по договорам долевого участия может быть обращено взыскание на предмет залога или объявление застройщика банкротом. Выплаты дольщикам должны начинаться через 30 дней после наступления страхового случая.
«В правилах автострахования, например, есть масса оговорок, которые дают возможность страховой компании не платить компенсацию. У нас есть только одна оговорка, которая позволяет не платить, – недобросовестность застройщика, наличие заговора с его стороны», – подытожил Сергей Пахомов.
Чтобы стать участником Общества, нужно заплатить вступительный взнос в размере 500 тыс. рублей. В принятии в него могут отказать: например, компаниям, которые предоставили о себе ложные сведения или среди учредителей которых есть банкроты.
Закон платежом красен
«С одной стороны, изменения в закон направлены на увеличение уровня правовой защиты участников долевого строительства, но, с другой стороны, они вызовут дополнительные расходы застройщиков. Кто и как эти расходы будет нести?» – задал риторический вопрос Игорь Чумаченко.
Траты застройщиков, несомненно, возрастут. Есть предположение, что платить за повышение цивилизованности рынка, как обычно, предстоит не тем, кто зарабатывает на нем деньги, а рядовым потребителям – в данном случае покупателям недвижимости, поскольку стоимость новостроек, скорее всего, возрастет.
ipocredit.ru, 10.12.2013
Автор Софья Ручко
