"Обратная ипотека" в России пока не прижилась
Ипотека в наше время стала привычной вещью, о которой не просто многие слышали, но и с ее помощью приобретали недвижимость. Казалось бы, это один из видов кредита, но бывает и необычная ипотека.
«Обратная ипотека» – это тоже кредит, но наоборот. Здесь уже не вы платите банку, а он платит вам. За что? Естественно, за вашу квартиру! Доступен этот механизм только пенсионерам, обычно людям старше 68 лет, которые имеют в собственности ликвидную квартиру. По бумагам пенсионер передаете свое жилье в залог банку или государственной структуре в обмен на кредит. Сумма займа зависит от срока и рыночной стоимости жилья. Получать деньги клиент может по-разному: единовременно всей суммой, ежемесячно фиксированными платежами (обычно срок рассчитывается на 10 лет), ежемесячно равными платежами в течение бессрочного срока. Стоит отметить, что, чем больше возраст пенсионера и чем дороже его квартира, тем больше денег он может получить.
В обмен на эту «пенсионную прибавку» квартира после смерти клиента достается банку, который может продать ее и возместить свои расходы. Если же наследники вдруг возжелают получить эту собственность обратно, то им необходимо будет выплатить банку сумму «обратной ипотеки», которая была получена их родственником. Если пенсионер пережил «отведенный» срок, и сумма выплат оказалась равной стоимости жилья или даже большей, то наследники никак прав на эту недвижимость не имеют и сделать с этим ничего не могут. Примечательно, что «обратная ипотека» не подразумевает утрату права собственности на жилье, это право переходит юридическому лицу только после смерти. Даже если человек переживет срок «обратной ипотеки», он все равно имеет право проживать в своей квартире, просто ему перестают выплачивать денежные отчисления. Организация же остается в выигрыше в случае, когда пенсионер умирает до момента выплаты всей суммы «обратной ипотеки».
Пришло к нам это «чудо», как часто бывало, с запада. Руководитель департамента Vesco Realty City Юрий Шаранов рассказывает, что у нас такая банковская услуга как «обратная ипотека» появилась сравнительно недавно. В 2009 году ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК) впервые ввело подобную практику. Изначально эта организация была создана в рамках реализации программы государственной поддержки заемщиков, оказавшихся в сложной ситуации. В период кризиса АРИЖК оказывало помощь тем, кто успел взять ипотеку, а в условиях экономического дисбаланса, массовых увольнений и урезанных заработанных плат не могло ее отдать. Агентство реструктурировало кредит таких заемщиков и помогало со своевременными выплатами вплоть до момента трудоустройства этих «проблемных клиентов». Чуть позже АРИЖК начало выдавать и «обратную ипотеку» для пенсионеров.
Кажется, что все гладко и логично, что найден отличный механизм помощи малоимущим пенсионерам, которым никто не может помочь. Однако пока это новшество не прижилось. Кроме АРИНЖ в России больше никто подобных услуг не оказывает. Безусловно, это связано с тем, что банкам это не очень интересно, так как деньги они выдают сейчас, а прибыль получают в очень отдаленном будущем. А будущее весьма переменчиво. Здесь может произойти все, что угодно, вплоть до падения цен на недвижимость. Сергей Ильягуев, генеральный директор компании «SEZAR STROY», также обращает внимание, что не только невозможно точно определить, сколько будет стоить квартира спустя десятилетия, но и предугадать, как сильно за это время она обветшает и износится. «Эти трудности ведут к тому, что стоимость квартиры при оценке всегда будет занижаться», – отмечает спикер. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», разделяет мнение о занижении оценочной стоимости квартиры, в противном случае, по ее мнению, «банк не смог бы вернуть начисляемые проценты».
Кроме этого банки могут столкнуться и с другими рисками. Например, с нецелевым использованием выделенных средств. Казалось бы, какая разница, как клиент тратит свое дополнительное пособие? Однако он может при этом не платить налоги и коммунальные платежи, а это грозит осложнениями. Также не ясен вопрос с наследниками, которые могут объявиться совсем внезапно. По закону они теряют право на наследство, но судебной практики по этому вопросу еще нет.
И не только банки не торопятся предлагать такой продукт, сами пенсионеры с трудом верят в безопасность такой авантюры. Мы привыкли, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке, что квартиры обладают большой стоимостью, а поэтому привлекают большое количество мошенников, мы подсознательно считаем, что где-то там в этой «обратной ипотеке» собака все же должна быть зарыта. Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин отмечает, что люди часто по ошибки ассоциируют этот инструмент с рентой и пожизненным содержанием, а по этим сделкам случаи мошенничества довольно часты. По мнению Юрия Шаранова, хоть «обратная ипотека» достаточно проста и прозрачна, она все равно не будет перспективна в нашей стране, так как на рынке уже существует альтернатива ей – рента.
Собственник, 18.10.2013
Вера Алексеева
