Каждый третий покупатель загородного жилья приобретает его в ипотеку

Покупатели городских квартир готовы к приобретениям в любое время года, а вот дом за городом находит своих хозяев чаще всего весной. Нынешняя весна не исключение: риэлторы наблюдают традиционный всплеск спроса на загородные дома. Банки, которые еще недавно очень неохотно рисковали деньгами на рынке загородного жилья, теперь с интересом смотрят на этот рынок. Каждая третья сделка сегодня совершается с привлечением ипотечного кредита.

Зов загорода

Для приобретения загородной недвижимости покупатели выбирают осень или весну. Увеличение потока запросов приходится на февраль-апрель и сентябрь-октябрь, говорит директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. Сезонность рынка загородной недвижимости более ярко выражена, чем в сегменте новостроек: спрос на рынке первичного жилья распределяется относительно равномерно с небольшими всплесками в течение года, делится наблюдениями гендиректор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Пик спроса на загородное жилье приходится на апрель, уточняют в агентстве недвижимости «Миэль», ссылаясь на многолетние наблюдения экспертов своей компании за динамикой спроса на загородном рынке. Интерес к сделкам на этом рынке велик в марте, максимален в апреле, заметно снижается в мае. Осенью же он вырастает только в октябре и тогда достигает майских показателей.

Вслед за этим весенним оживлением в конце весны — начале лета на рынке произойдет очередное сезонное подорожание, добавляет руководитель отделения «Сретенское» компании «Инком-Недвижимость» Антон Архипов. По его словам, в ближайшие месяцы возможен небольшой рост стоимости объектов на 5—7%. Наиболее интересные предложения подорожают более заметно. «По предварительным итогам февраля можно отчетливо проследить тенденцию вымывания наиболее ликвидных предложений из самых успешных проектов», — объясняет г-н Архипов. В итоге цены на подобные проекты могут подорожать на 20% и более, полагает он.

Что выбирают в этом году

До кризиса наиболее активно развивался сегмент бизнес- и премиум-класса, и до сих пор в текущей структуре предложения сохраняется смещение в пользу проектов бизнес-класса, утверждает Мария Литинецкая. Тем не менее, говорит она, эконом-класс активно наращивает свою долю, которая уже практически превысила предложение в премиум-классе.

В этом году фаворитом стал формат недорогих таунхаусов стоимостью 5—6 млн руб., уточняет Антон Архипов. Спрос на этот формат начал расти с середины февраля: число сделок с данными объектами загородной недвижимости выросло на 50% по сравнению с концом 2012 года.

Наиболее востребованы дома под ключ стоимостью 1—2 млн долл., а также таунхаусы в Новой Москве и на Новорижском шоссе в бюджете 7—12 млн руб., говорит Сергей Колосницын. В целом по рынку загородной недвижимости цены пока останутся на уровне предыдущего года: коттеджи в среднем реализуются по 13,8 млн руб., таунхаусы и дуплексы — по 9,3 и 10,3 млн руб., стоимость квартир в малоэтажных жилых домах составляет 3,9 млн руб., участков без подряда — 2,4 млн руб., добавляет г-н Архипов.

Утром деньги, вечером дом

В большинстве своем покупатели, приобретающие загородное жилье, как правило, не нуждаются в дополнительной финансовой поддержке, они имеют достаточный объем собственных средств, говорит Марина Литинецкая. Но примерно каждый третий покупатель загородной недвижимости приобретает ее в ипотеку, утверждает Антон Архипов. Еще 30% пользуются возможностью рассрочки.

По данным управляющего партнера «Миэль — Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, в сегменте малоэтажного жилья привлекают ипотечный кредит около 35% покупателей. Рассрочкой платежа пользуются 15% покупателей. В зачет имеющегося жилья малоэтажную недвижимость приобретают 7%. И около 43% вносят 100-процентную оплату.

Доля сделок с привлечением ипотечных средств на рынке загородного жилья эконом-класса составляет примерно 15%, утверждает г-жа Литинецкая. «Коттеджи — довольно дорогой вид недвижимости: например, бюджет покупки в эконом-классе находится на уровне 7—8 млн руб., что сопоставимо со стоимостью многокомнатной квартиры в новостройке».

Доля ипотечного кредитования загородного жилья в общем объеме выдаваемых ипотечных кредитов незначительна и составляет 10—15% продаж, утверждает начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян. «В основном этот сегмент представлен в московском регионе недорогими таунхаусами, по стоимости сопоставимыми с трехкомнатными квартирами в Москве, а в регионах России — жилыми домами с землевладениями», — говорит г-н Слободян. Чаще всего привлекаются ипотечные кредиты для покупки готовых или строящихся коттеджей и таунхаусов в организованных поселках, уточняет старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов.

В основном востребована ипотека в районе 1 млн долл., говорит Сергей Колосницын. По его словам, к ней прибегают молодые люди, чаще топ-менеджеры, со стабильной хорошей зарплатой, уже купившие квартиру.

Банки под ветром в поле

Для банков ипотечное кредитование загородных проектов не слишком привлекательно из-за высокой рискованности такого кредитования. Риск связан с низкой по сравнению с квартирами ликвидностью загородного жилья, объясняет Андрей Осипов. Спрос на загородную недвижимость, безусловно, является массовым, но носит весьма индивидуальный характер, так как зависит от предпочтений и пожеланий каждого отдельного клиента, продолжает замначальника управления развития ипотечного кредитования Райффайзенбанка Алексей Попович. Банку сложнее провести экспертизу индивидуального проекта, а раз так, то банк не хочет рисковать собственными средствами, добавляет Владимир Яхонтов.

Риск для банков заключается еще и в том, что коттеджные поселки, как правило, расположены в полях и при реализации подобных проектов возникают проблемы с подведением коммуникаций, говорит Мария Литинецкая. Кроме того, строительство поселков иногда затягивается на неопределенные сроки.

Благодаря всему перечисленному до кризиса банки, которые проводят полную юридическую оценку всех рисков, редко аккредитовывали проекты загородного жилья. И из-за кризиса кредитование загородной недвижимоcти по сравнению с ипотекой на покупку квартиры выходило дольше, рассказывает г-жа Литинецкая.

Пора собирать проценты

Но все же ситуация меняется. Сейчас большинство крупных проектов загородного жилья имеет аккредитацию у ведущих банков, которые предлагают покупателям различные ипотечные программы, утверждает Мария Литинецкая. «Более того, если до кризиса банки рассматривали каждый конкретный случай, в результате чего с привлечением ипотечных средств проходили единичные сделки, то сейчас аккредитацию получают целые поселки», — говорит г-жа Литинецкая. В каждом конкретном случае банк учитывает такие факторы: под объект первичного или вторичного рынка выдается заем, имеет ли поселок аккредитацию банка, насколько прозрачны документы проекта, говорит Владимир Яхонтов. «Сейчас ипотечные кредиты дают те банки, которые давали кредит девелоперу данного поселка, — добавляет г-н Яхонтов. — В аккредитованных банком поселках около 40% сделок проходят с привлечением ипотеки».

Если в 2011 году и начале 2012 года банки, выдающие ипотеку на покупку дома с землей или коттеджа, можно было пересчитать по пальцам, то сейчас их стало существенно больше, говорит Мария Литинецкая. Это Сбербанк, ВТБ24, банк «ДельтаКредит», ОТП-банк, Райффайзенбанк, Московский кредитный банк, ЮниКредит Банк и другие.

Минимальный первоначальный взнос предлагает Сбербанк: там он составляет 15%. Кредит выдается под 12—14% в рублях или 10—12% в долларах и евро. Максимальный срок кредитования 30 лет. В остальных банках первоначальный взнос на покупку коттеджа, как правило, от 30 до 50%. Максимальный срок такой же, как и на покупку квартиры, — до 20—30 лет, в зависимости от банка диапазон ставок несколько выше, чем на квартиру, — на 1—2%, то есть 13—15%.

Райффайзенбанк предлагает ипотечные кредиты на типовые коттеджи в коттеджных поселках, одобренных банком (в рамках кредитования на вторичном рынке жилья), рассказывает Алексей Попович. С учетом «Весенней акции» ставка для клиентов (подтвердивших доход по справке 2-НДФЛ), направленных в банк партнерами, — от 12,5%, без участия партнера — от 13%. В Нордеа Банке размер первоначального взноса зависит от вида жилья. Так, если квартиру или таунхаус можно приобрести в ипотеку, заплатив только 10% собственных средств, то при покупке жилого дома с земельным участком нужно внести уже не меньше 30%. В ВТБ24 процентная ставка по кредиту начинается от 10,9%, максимальная сумма кредита — до 75% стоимости недвижимости, максимальный срок кредита до 50 лет.

Основными потребителями ипотечных кредитов являются вполне состоятельные люди в возрасте от 37 до 50 лет, говорит Антон Архипов. Покупатели стараются брать кредит на срок 10—20 лет, но, как правило, гасят за три-пять лет, делится наблюдениями Сергей Колосницын. Ипотека станет интересной, когда процент будет хотя бы 7—10%, уверен эксперт.

За горизонтом

На рынке загородного жилья никогда не было массового спроса, и, скорее всего, он и не появится, убеждена Мария Литинецкая. «Для того чтобы он появился, стоимость коттеджей должна сравняться с ценой на квартиру в новостройке: когда в ближайшем Подмосковье появятся коттеджи по цене 3 млн руб., тогда этот рынок и станет массовым, — говорит г-жа Литинецкая. — Однако такой вариант развития событий мне кажется маловероятным, так как стоимость земельных участков по-прежнему очень высока».

Массовый спрос на рынок загородного жилья придет только в случае решения проблемы транспортной доступности, добавляет Андрей Осипов. Основные проблемы, тормозящие рост рынка загородной недвижимости, заключаются в медленном развитии инфраструктуры Московской области, соглашается Роман Слободян. «Сюда можно отнести транспортную доступность, школы, детские сады, медицинские учреждения», — перечисляет он.

Сейчас на все поселки, имеющие необходимые документы, банки и девелоперы стараются ввести ипотеку, так как наличие программы кредитования автоматически повышает интерес к проекту со стороны покупателей, говорит Антон Архипов. «В результате на подобные проекты спрос порой вырастает на 50%, — уточняет он. — На данный момент без возможности получения кредита продавать загородную недвижимость в желаемых объемах просто не представляется возможным». Особенно ярко эта тенденция видна в сегментах малоэтажного жилья и таунхаусов, где ипотеку берут более половины покупателей, говорит г-н Архипов.

Желающих купить загородный дом, если не в Подмосковье, то на берегу реки или моря, всегда достаточно, резюмирует г-жа Литинецкая. И помочь им сможет именно ипотека, которая при стабильном рынке продолжит развиваться, убеждена эксперт.

РБК daily, 22.03.2013
 Маргарита Парфененкова