В 2013 году темпы роста цен на новостройки Подмосковья могут замедлиться
В 2012 году новостройки активно появлялись в ближайшем Подмосковье. Рост цен на новое жилье составил от 6 до 15%. В следующем году темпы увеличения цен могут замедлиться.
В конце декабря 2012 года в Московской области в продаже находилось 943 корпуса нового жилья, что на 19% больше чем в июле 2012 года, когда границы Москвы и области были пересмотрены, — такие данные приводит агентство недвижимости «Азбука жилья». Почти 70% новостроек находятся до 20 км от МКАД. Больше всего нового жилья появилось в Видном, где данный показатель увеличился почти в 2 раза, в Химках (+57%) и Красногорске (+18%).
По различным оценкам участников рынка, за прошедший год стоимость квадратного метра в ближайшем Подмосковье выросла на 6-15%.
«Цены на жилье в области за год выросли почти на 15%. Однако в условиях достаточно высокой конкуренции, сложившейся за последние год-полтора, застройщики вынуждены аккуратнее подходить к вопросам ценообразования. Так, на старте проекта покупателям предлагаются максимально выгодные условия на покупку квартир. Стартовые цены на данных направлениях начинаются от 50 тысяч рублей за квадратный метр», — считает коммерческий директор компании RDI Алексей Гусев.
По оценкам компании «Метриум Групп», в 2012 году рост цен на новое жилье в ближайшем Подмосковье составил 6% (т.е. не превысил инфляцию, которая, по данным Росстата, составила 6,6%). Аналогичный показатель динамики цены эксперты прогнозируют и на текущий год.
Различие в оценках экспертов относительно увеличения цены предложения на первичном рынке можно объяснить особенностями местных рынков недвижимости. «Рост цен наблюдался в этом поясе городов на уровне 12% в год. Однако, не совсем объективно его приводить по отдельным городам, поскольку, например, в Видном, где вышло наибольшее количество новых проектов, средняя цена за прошедший год практически не выросла, что связано с притоком предложения на начальной стадии (и, как следствие, с невысокой начальной ценой реализации). По отдельным проектам рост мог составить 15-20%, что, в первую очередь, связано с повышением стадии готовности объекта», — поясняет руководитель аналитического отдела компании Est-a-Tet Денис Бобков.
По данным компании «Азбука жилья», в следующем году рост цен на жилье замедлится. «При сохранении стабильной макроэкономической ситуации в мире и в России, а также в случае умеренного роста ипотечных ставок, спрос на жилье в Московской области будет оставаться стабильным, однако, несколько ниже уровня 2012 года. При таких условиях на рынке новостроек Московской области ожидается рост средневзвешенной цены предложения порядка 5-7%.
Во многом это связано с большим объемом предложения, поступление которого ожидается в 2013 году», — сообщил «Газете.Ru» руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Артем Ржавский. Для сравнения, по данным компании «Азбука Жилья», в этом году цены на новостройки в Подмосковье выросли на 10,3%.
Большего роста цен стоит ожидать в городах, которые стоят в списке на улучшение транспортной доступности. «Улучшение дорожной инфраструктуры запланировано в Химках (строительство платной трассы Москва-Санкт-Петербург), в Балашихе (строительство платного участка трассы «Волга» плюс строительство линии скоростного трамвая). Также запланировано строительство новых станций метро, в частности, станция метро «Челобитьево» в Мытищах. Однако неясно, в этом году они будут в итоге введены, или нет. После ввода новых станций метро (и даже незадолго до ввода, за 3-5 месяцев) цены на жилье начнут расти интенсивнее обычного. В частности, так происходило в городе Реутов, который в настоящее время является лидером по ценам на новостройки в Московской области», — считает Денис Бобков.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», из-за затоваренности рынка недвижимости Московской области улучшение транспортной доступности — единственная причина для роста цен на новостройки (не считая повышение стоимости по мере строительства объекта). «Рост цен может составить 5-15% в зависимости от реальных улучшений для конкретного объекта и состояния рынка на сегодняшний день. Например, в Котельниках, в которых уже в этом году должна быть открыта собственная станция метро, а предложение не зашкаливает, недвижимость может подорожать более существенно. А, допустим, в Щелкове не стоит ждать очень сильного роста цен, несмотря на строительство дублера Щелковского шоссе (проектирование намечено на 2013 год).
В городе очень большой объем предложения (находится на седьмом месте среди Подмосковных городов по количеству новостроек в продаже), причем предложения разноформатного — есть и большое количество новостроек эконом-класса (например, ЖК «Богородский», ЖК «Дальний Воронок»), и более высококлассные проекты (например, «Дом на набережной»)», — рассказал «Газете.Ru» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Активного роста цен не стоит ждать и в городах с переизбытком предложения. Однако в этом случае большую роль сыграет транспортная доступность и окружающая инфраструктура. Например, по данным компании «Метриум Групп», в Красногорском районе, одном из наиболее застраиваемых в Подмосковье, цены не пойдут вниз за счет близкого расположения к Москве и относительно неплохой транспортной доступности. Такая же ситуация в Химках — несмотря на активный вывод нового предложения, там идет строительство новой Ленинградки, что также обеспечивает привлекательность района. Более того, сюда частично перетекает спрос покупателей из Новой Москвы. «В настоящее время возрос интерес к новостройкам северного и северо-западного направления, до 15 км от МКАД, особенно расположенным вдоль железнодорожных веток – к Лобне, Пушкино, Мытищам.
Кроме того, спросом пользуются проекты разросшегося города Балашиха. Вместе с тем продолжается отток покупателей из «Новой Москвы» в новостройки городов-спутников с развитой инфраструктурой — Химки и Красногорск», — считает директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиан Гутман.
«Цены могут пойти вниз в тех районах Подмосковья, где помимо уже имеющегося большого количества проектов, продолжают выходить новые крупные проекты, при этом сам город — не самый привлекательный для жилья. И для того, чтобы успешно конкурировать с уже реализуемыми проектами, застройщики, как правило, выводят новые проекты с дисконтом к рынку – порядка 10-15%. И это, конечно, влияет на среднерыночный уровень цен. То есть прямого понижения цен в каком-то уже продающемся проекте не будет. Понижение цен по какому-либо району возможно только за счет выхода новых проектов с более низким уровнем цен, что скажется на «средней температуре по больнице».
Наиболее ожидаемое среднерыночное понижение цен возможно в таких городах, как Балашиха и Люберцы – здесь уже большой объем предложения, а транспортная ситуация района плохая, поэтому спрос может перераспределиться в пользу соседних более развитых территорий.
Возможна корректировка цен вниз в Подольске, который тоже отличается активным объемом нового строительства, но при этом он расположен относительно далеко от Москвы.
Понижение возможно и в Домодедово — там очень активно сейчас реализуются оптовые земельные участки под застройку, на которых планируется реализация крупных проектов, которые наверняка будут придерживаться демпинговой ценовой политики относительно рынка», — рассказала «Газете.Ru» генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Учитывая активную застройку ближнего Подмосковья, больший потенциал по росту цены эксперты видят в более отдаленных районах области. «Определенное влияние на рынок в 2013 году окажет и текущая переоценка ценностей потребителями. Сейчас удаленность от Москвы перестала иметь решающее значение при выборе квартиры, и покупатели охотно приобретают жилье в более отдаленных и ранее «нераскрученных» городах. К ним можно отнести, например, Пушкино, Королев. Именно поэтому можно ожидать, что темпы роста стоимости недвижимости в таких городах будут несколько выше общерыночных - до 18% в год.
В целом по рынку мы ожидаем умеренного роста цен, сопоставимого с инфляцией – в районе 1-2% в месяц», — говорит генеральный директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш.
Газета.Ру, 22.01.2013
Юлия Погорелова
