В России существует вероятность снижения ипотечных ставок
После заявления премьер-министра РФ Дмитрия Медведева о необходимости снижения процентных ставок по ипотеке СМИ запестрели публикациями на тему, почему такое снижение в сегодняшней России невозможно. Однако ряд наблюдаемых на ипотечном рынке событий свидетельствует об обратном.
Снижать процентные ставки банки заставит не столько правительственная директива, сколько сокращение числа потенциальных заемщиков и привлечение в ипотечную сферу инвестиционного капитала.
Банки стали «двигаться»
Как считает генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка, возможность дальнейшего роста процентных ставок по ипотеке не исключена. Причиной может послужить нестабильность цен на нефть. Об этом он заявил на XI Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России».
Впрочем, по его словам, пока сбываются декабрьские прогнозы об определенной стабилизации ставок. Более того, существует вероятность их снижения.
По пессимистическому сценарию АИЖК до конца года средняя ставка с нынешней 12,8% вырастет до 13,3%. По оптимистическому – снизится до 12,5%. И ряд факторов свидетельствует о том, что пока следует ожидать снижения, а не повышения.
Прежде всего обращает на себя внимание произошедшее в начале марта уменьшение всех ставок по жилищному кредитованию на один процентный пункт Сбербанком. И, кстати, этим шагом Сбербанка был дан старт сокращению по определенным программам ставок рядом других банков.
В начале апреля Промсвязьбанк снизил на 0,5 п.п. ставки по программам «Новостройка», «Вторичный рынок», «Залоговый кредит целевой», на 2 п.п.– по программе «Залоговый кредит нецелевой». На 1 п.п. по ряду программ снизил в апреле ставку банк «Ак Барс». Наконец, в преддверии сезонного всплеска продаж, с 22 апреля до 15 сентября снизил ставки для покупателей загородного жилья банк DeltaCredit.
Впрочем, пока трудно определить, является ли происходящее долгосрочным трендом.
Времена дефицита возвращаются
К снижению ставок кредиторов подталкивает и ряд других значимых для ипотечного рынка факторов. В частности, вскоре банки столкнутся с «дефицитом» заемщиков.
В ближайшие несколько лет Россия будет находиться в «демографической яме», и число активных заемщиков резко сократится.
«Одновременно с сокращением населения в средних возрастах будут быстро увеличиваться число и доля пожилых людей, – констатировал директор Института демографии НИУ ВШЭ Анатолий Вишневский. – А быстрое сокращение численности трудоспособного населения будет сопровождаться ростом экономической нагрузки на каждого работающего». Иначе говоря, даже многим гражданам в трудоспособном возрасте будет не до ипотеки.
Параллельно часть потенциальных клиентов будет уходить на постепенно цивилизующийся рынок аренды. Тем более что отношение российского среднего класса к аренде жилья в последнее время заметно улучшилось.
По словам директора Независимого института социальной политики Лилии Овчаровой, ранее при стандартной схеме, когда повзрослевшие дети уезжают из небольшого города в более крупный, вариант с арендой в принципе считался неудобным. Семьи среднего класса ориентировались на приобретение для своих детей квартиры. Сегодня же все чаще родители считают, что пусть сначала молодежь поживет в снимаемой квартире, освоится и определится с планами на будущее.
Наконец, для ипотечного рынка важны изменения в «портрете» представителей среднего класса. Ведь это – основной покупатель.
И, как отмечает Лилия Овчарова, с 2007 по 2011 годы российский средний класс изменился. В общем составе доля чиновников выросла в 2,3 раза, а военнослужащих и представителей силовых структур – в 1,6 раза. В то же время сокращается доля предпринимателей и высокооплачиваемых специалистов.
«На ипотечный рынок приходит новая группа потенциальных заемщиков, привыкшая решать многие вещи за счет государства», – констатировала эксперт. И в этом свете недавнее заявление премьер-министра Дмитрия Медведева, что ставка по ипотеке в России должна снизиться с нынешних 12% до 7%, уже не выглядит абсолютно популистским.
Бумажная работа
К снижению ставок ведут и действия «государственных» игроков ипотечного рынка.
В минувшем месяце Внешэкономбанк попросил правительство РФ продлить ипотечную государственную программу. Напомним, в «Программе инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010-2013 годах» участвуют Сбербанк, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), ВТБ24, Газпромбанк, Уралсиб, Ханты-Мансийский банк и ряд других игроков (всего – 12 организаций).
По этой программе на выделенное государством финансирование ВЭБ кредитует банки по сложной схеме. Банкиры получают деньги под 7% годовых, но обязуются давать ипотеку гражданам по низким ставкам. В частности, именно благодаря этой программе до Нового года Сбербанк предоставлял жилищные кредиты всего под 10% годовых.
Но к настоящему моменту госфинансирование «выработано» на 93,27%. Соответственно, для продолжения требуются «свежие» деньги.
Параллельно готов поддержать кредиторов Банк России. Сейчас регулятор рассматривает возможность принимать в обеспечение по кредитам банкам закладные. «Все имущество, которое есть у банков, может быть теоретически использовано в качестве залога, например, закладные», – заявляет заместитель председателя Центробанка России Сергей Швецов.
Принятие такого решения удешевит стоимость «заемных» денег на межбанковском рынке. Ведь сейчас сами банки приобретают деньги для ипотечного кредитования по ставке до 10% годовых (См. рис. 1).
Следует учитывать и долгосрочные планы АИЖК по развитию рынка ипотечных ценных бумаг.
Уточним, за счет выпуска таких бумаг в 2012 году на российском ипотечном рынке было профинансировано всего 6,6% кредитных сделок. Как поясняет председатель Комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию Андрей Крысин, в структуре Федеральной резервной системы США доля ипотечных ценных бумаг составляет 34%, в активах же Банка России предпочтение отдано ценным бумагам иностранных эмитентов.
По словам эксперта, именно отсутствие серьезного объема инвестиций в ипотечный рынок не позволяет снижать процентные ставки по ипотеке. И АИЖК сегодня своей основной задачей видит организацию притока инвестиций через регулярные выпуски ипотечных облигаций.
Так, на очереди проведение «мультиоригинаторных сделок» – выпуск облигаций, обеспеченных закладными сразу нескольких кредиторов.
Наконец, на рынок может повлиять снижение ставки рефинансирования Центробанка. «Вероятность снижения ставки рефинансирования возрастает, – считает аналитик инвестиционного холдинга «ФИНАМ» Антон Сороко. – Что в свою очередь может повлечь за собой снижение ставок по всей линейке кредитных продуктов».
Вторичный рынок кредитования
О вероятном снижении процентных ставок косвенно свидетельствует и следующий момент. Сегодня рынок рефинансирования ипотечных кредитов пребывает в состоянии застоя. «Рынок рефинансирования ипотеки не велик и занимает около 5% от общего объема сделок», – считает региональный директор Северо-Западного филиала Росбанка Илья Злуницын.
«Рефинансирование – достаточно трудоемкий, дорогой и индивидуальный продукт, он целесообразен в случае расхождения процентной ставки между ранее взятым кредитом и предлагаемой ставкой не менее 2-2,5%», – в свою очередь констатирует первый заместитель председателя правления Энергомашбанка Ольга Щербакова. По ее словам, при средней сегодняшней ставке в размере 12-12,5% экономически целесообразно для заемщиков рефинансирование кредитов, выданных по ставке 14-15% годовых в рублях. Это уровень ставок середины 2000-х годов, и большая часть из этой массы кредитов уже рефинансирована. Что и объясняет факт текущего снижения объемов рефинансирования.
Тем не менее игроки в данной сфере демонстрируют определенную активность.
Так, с апреля запустило собственную программу рефинансирования АИЖК. Новый продукт называется «Кредит на погашение ранее предоставленного кредита».
«Он позволяет переоформить уже имеющийся у заемщика ипотечный кредит, вне зависимости от того, в какой кредитной организации он был выдан», – подчеркивается в релизе. То есть продукт изначально ориентирован на «переманивание» клиентуры.
В целом же, как сообщил директор по розничному бизнесу Северо-Западного филиала Росбанка Алексей Главатских, основным трендом рынка рефинансирования ипотечных кредитов является снижение требований к заемщикам.
Проще говоря, часть игроков уже исподволь готовится к всплеску активности на рынке рефинансирования.
Бюллетень Недвижимости, 13.05.2013
Игорь Чубаха
