Забота государства о дольщиках грозит обернуться новым витком роста цен на недвижимость

Проблема обманутых дольщиков, похоже, сдвинулась с мертвой точки: долгострои десятками вводят в эксплуатацию. Тем не менее забота государства о дольщиках грозит обернуться новым витком роста цен на недвижимость.

Пожалуй, передовым городом Сибири в защите интересов обманутых дольщиков является Новосибирск. И это неудивительно, учитывая масштабы проблемы, темпы строительства и объемы ежегодно вводимого в эксплуатацию жилья. По данным прокуратуры, сегодня в Новосибирской области насчитывается более 60 многоэтажных домов-долгостроев, из которых 29 приходятся на Новосибирск.

В 2012 году в Новосибирске введены в эксплуатацию 8 проблемных объектов, или 71 тыс. кв. м жилья. Долгожданные квартиры получили 294 дольщика. В завершающей стадии находится строительство еще 10 домов. «Решение вопросов инвесторов, пострадавших от недобросовестных застройщиков, а также обеспечение выполнения мероприятий, исключающих возникновение ситуаций, связанных с действиями нерадивых компаний, — это задачи, на которые мы сейчас нацелены», — говорит заместитель мэра Новосибирска — начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Сергей Боярский.

Решение проблемы обманутых дольщиков, по мнению чиновников, во многом сдерживает отсутствие законодательно утвержденных критериев, по которым тот или иной недостроенный дом можно отнести к долгострою.

Однако региональные законодатели не стоят на месте. В конце прошлого года депутаты Законодательного собрания Новосибирской области внесли поправки в закон об использовании земель, позволяющие безвозмездно передавать земельные участки компаниям, ведущим жилищное строительство на площадках-долгостроях. «Разработан механизм, согласно которому инвестору, готовому достроить дом, бесплатно предоставляется земельный участок в том же муниципальном образовании, где расположен объект незавершенный строительством. Компания строит дом, получает прибыль и часть ее направляет на достройку проблемного здания. Этот механизм получил оформление в виде постановления мэрии Новосибирска, в котором прописан порядок предоставления таких участков. Надеюсь, в новом году мы начнем работу именно по этой схеме», — прокомментировал произошедшие изменения заместитель председателя комитета Заксобрания по бюджетной, финансово-экономической политике и собственности Валентин Сичкарев. Используя новый законодательный механизм, власти рассчитывают к 2016 году полностью решить проблему обманутых дольщиков.

Томские власти еще более оптимистичны в сроках победы над долгостроем. Как сообщил СМИ заместитель губернатора по строительству и инфраструктуре Томской области Игорь Шатурный, за последние два года в эксплуатацию введены 14 из 26 тяжелых долгостроев Томска. Объем вложений составил 510 млн рублей. В результате собственниками реальных квартир стали более 1 700 участников долевого строительства. Оставшиеся 12 проблемных домов планируют сдать до конца 2013 года. На эти цели в бюджете предусмотрено 200 млн рублей.

Но пока власти произносят успокаивающие речи, обманутые томские дольщики предпочитают действовать. Инвесторы трех строящихся домов находящейся в процедуре банкротства фирмы «Демос» сняли новогоднее обращение к президенту России Владимиру Путину. В нем они рассказали о том, что срок сдачи домов истек еще в 2010 году и что в строительство они вложили около 500 млн рублей. В деятельности компании «Демос» областная прокуратура нашла признаки мошенничества: ООО заключало с горожанами договоры долевого участия, не имея разрешения на строительство.

В Красноярском крае по данным начальника отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля региона Елены Хамардюк, долгостроем считаются 10 многоквартирных домов. От невыполнения застройщиками своих обязательств пострадали около 1 500 человек. Причем 7 таких строек (887 дольщиков) приходится на долю компании «Стройтехника», остановившей строительство в 2008 году и признанной банкротом. Общая стоимость достройки 7 домов оценивается в 1,2 млрд рублей.

Чтобы впредь подобных ситуаций не возникало, Государственная дума приняла закон о страховании ответственности застройщиков при долевом строительстве. Он предусматривает страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Вводятся договоры поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Страховая сумма рассчитывается исходя из общей площади жилья и средней рыночной стоимости квадратного метра.

Строительные компании от нового закона ожидают только повышения цен на квартиры. «Это по-настоящему армейский закон, когда все в ответе за одного. Да, на строительном рынке появляются неблагонадежные застройщики, но почему из-за их мошенничества должны страдать мы, не один десяток лет честно работающие на рынке компании?» — считает председатель правления холдинга «Первый строительный фонд» Майис Мамедов.

Сейчас проблема решается вполне рыночными методами — строительные компании берут на себя долги предшественников в обмен на ряд преференций. Так, новосибирская группа компаний «Баутехник» — одна из немногих на рынке, кто занимается достройкой и вводом в эксплуатацию чужих замороженных объектов. За два года эта компания сдала 4 проблемных дома и сейчас ведет строительство сразу на двух площадках. На рынке долгостроя города — это рекорд. О мотивах работы на непопулярном среди крупных застройщиков рынке, о психологии обманутых дольщиков и проблемах достройки домов журналу «Эксперт-Сибирь» рассказал коммерческий директор группы компаний «Баутехник» Егор Панасенко. 

- Егор Сергеевич, как получилось, что «Баутехник» стал заниматься достройкой замороженных объектов? 

Так сложилось исторически. Мы сотрудничали с медицинским университетом, который обратился к нам с предложением завершить реконструкцию общежития с возведением жилого комплекса на улице Залесского (десятилетний долгострой на горбольнице), поскольку прежняя компания-застройщик отказалась выполнять свои обязательства. Собрав деньги с 40 инвесторов, компания просто исчезла. Мы согласились и в 2010 году сдали два жилых дома и бизнес-центр. Это хороший опыт. Высоко оценила нашу работу и власть, которая вскоре предложила нам взяться за завершение строительства домов на улицах Некрасова, 63 (три секции) и Тульской, 84 (комплекс из 7 домов).

- Какой экономический интерес в строительстве брошенных объектов?

Да тот же самый, что и при строительстве домов, необремененных историей обманутых дольщиков. Отличие только в специфике работы с инвесторами и проектно-разрешительной документацией. Ведь в 90 процентах случаев долгострой — это не результат того, что застройщик оказался мошенником, хотя и такие примеры есть. Это следствие неверной оценки рисков и предпринимательской самонадеянности. Я знаю немало примеров, когда на волне строительного бума в середине 2000-х компании вкладывали деньги дольщиков не в строительство объектов, под которые привлекались средства, а в покупку перспективных площадок. Естественно, когда платежеспособный спрос населения упал и земля стала обесцениваться, у строителей не было ресурсов, чтобы выполнить свои обязательства.

- Каких вложений требует реанимация замороженного объекта? Оказывает ли помощь государство?

Размер вложений зависит от запущенности объекта, от выполненных к моменту заморозки работ, от наличия наружных инженерных коммуникаций. Одно дело, когда объект законсервирован, и совсем другое — когда брошенная стройка разрушается под открытым небом, продуваемая ветрами и заливаемая дождями. В последнем случае прежде чем приступить к строительству, нужно восстановить эксплуатационные характеристики здания. Это десятки миллионов рублей дополнительных расходов. С этим мы столкнулись и на улице Некрасова, и на улице Тульской. Пришлось частично разбирать и усиливать конструкции, перебирать кладку, восстанавливать парапеты. Но важно понимать, что компании, реанимирующей замороженную стройку, не нужно выигрывать аукцион на право аренды или владения землей, придумывать проект, получать технические условия. Эти немалые расходы уже понес наш предшественник.

Государственная поддержка, как правило, заключается в бесплатном пере­оформлении и оптимизации технических условий на подключение дома к коммуникациям, оперативном согласовании необходимых документов. С учетом доработки законодательства Новосибирской области о бесплатном предоставлении земельных участков компаниям, которые берутся за достройку проблемных домов, мы рассчитываем получить такую землю. Это была бы компенсация части понесенных нами затрат.

- Можно ли решить проблему долгостроя, если бросившая проект компания успела продать все квартиры?

С подобной ситуацией мы столкнулись на площадке на улице Некрасова. Предыдущий застройщик не только продал 95% всех квартир в двух строящихся секциях, но и умудрился продать 1,4 тысячи метров на пустыре, где предполагалось строительство 17-этажного дома, а по факту забиты лишь пробные сваи. Мы нашли выход из ситуации. Внимательно изучив экономику строительства объекта, инвесторы согласились с нашим предложением доплатить по 6 тыс. рублей за кв. м. Это компенсировало примерно треть затрат, остальные две трети профинансировали мы. Два дома сданы, люди занимаются ремонтом, а высотку на том «пустыре» сдадим по плану.

- Есть ли у вас последователи на рынке? Насколько перспективен в Новосибирске бизнес по разморозке долгостроев?

Едва ли это можно назвать бизнесом. Скорее, речь идет о работе в кризисных условиях, и случиться такие кризисы могут в любой сфере. Важно, чтобы компании, берущиеся за завершение объектов, не сделали хуже.

На этом рынке мы не одиноки. На последнем совещании в областной администрации кроме нас присутствовало еще три-четыре застройщика, взявших на себя чужие проблемы. Как правило, это небольшие строительные компании. Большим игрокам, занимающимся комплексной застройкой, завершать долгострои неинтересно.

Эксперт, 06.02.2013
 Михаил Кичанов