АИЖК рекомендует не допускать необоснованного снижения требований к заемщикам
Банки смягчают стандарты ипотечного кредитования - половина жилищных кредитов в России выдана с первоначальным взносом менее 30%. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) видит в этом системные риски.
Суммарный ипотечный портфель на балансах банков продолжает расти и превысил уже 3 трлн рублей. Хотя качество портфеля остается на высоком уровне, с начала 2013 года отмечается существенное увеличение объема выдачи кредитов с низким первоначальным взносом в размере 10–20% и, напротив, сокращение объемов выдачи кредитов с первоначальным взносом более 60%, что может свидетельствовать о смягчении стандартов ипотечного кредитования банками и об увеличении объемов выдачи ипотеки с повышенным кредитным риском, говорится в обзоре АИЖК о состоянии рынка ипотеки за первое полугодие текущего года. Почти половина ипотечного портфеля российских банков — кредиты с первоначальным взносом менее 30%, причем треть портфеля (34%) - со взносом менее 20%, «что может в перспективе стать источником системных рисков», предупреждает агентство, ссылаясь на проведенный Центробанком анализ.
Требования к заемщикам смягчили в первом полугодии 2014 года все ведущие ипотечные банки, занимающие в совокупности больше 70% рынка. Данный тренд поддержали и многие другие участники рынка ипотечного жилищного кредитования, замечает АИЖК.
Руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг указывает на два основных риска снижения размера первоначального взноса. «Во-первых, растет вероятность дефолта по таким кредитам. По нашим подсчетам, риск дефолта увеличивается в 1,5 раза при снижении планки первоначального взноса с 30% до 10%. Во-вторых, растет вероятность убытков банков по таким кредитам, поскольку продажа дефолтной квартиры с учетом процедуры взыскания может не компенсировать суммы накопленной задолженности заемщика перед кредитной организацией. Впрочем, устранить этот риск банки могут за счет страхования ипотечных кредитов», - пояснил он «Эксперт Online».
Вместе с тем по данным АИЖК, увеличение объема выдачи кредитов с низким первоначальным взносом пока не отразилось на качестве ипотечного портфеля: доля кредитов, просроченных больше 90 дней – 2,1% (по всему розничному портфелю - 7,3%), а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа – около 95,3%. Однако такая стабильность «во многом обеспечивается высокими темпами прироста ипотечного портфеля», считают аналитики АИЖК: если выдача ипотеки резко затормозится, можно ожидать ухудшения качества портфелей, «как это происходит в секторе необеспеченного кредитования». В абсолютном выражении проблемные кредиты выросли за 6 месяцев на 15% - до 62,2 млрд рублей. «В случае резкого замедления темпов развития рынка можно ожидать ухудшение качества ипотечных портфелей банков, что мы уже наблюдаем в секторе необеспеченного кредитования. Банкам следует очень внимательно оценивать кредитные риски и не допускать необоснованного снижения требований к заемщикам - в случае резкого ухудшения экономической ситуации сильнее всего пострадают заемщики, получающие «серую» зарплату и не имеющие возможности подтвердить свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ», - предупреждают в АИЖК.
Агентство не располагает статистикой по конкретным банкам. По данным «Ведомостей», в выдаче ВТБ24 доля ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% стабильна и не превышает 10%. Зато в Сбербанке, который выдал больше половины всей ипотеки в России, каждый второй кредит сейчас выдается со взносом менее 20%. Значительная часть таких ссуд выдается в рамках акций «Молодая семья» и «Новостройка», где изначально предполагается низкий первоначальный взнос.
При этом Сбербанк не считает, что ипотека с низким взносом представляет системный риск. «Надо понимать, что ипотечные заемщики пытаются гасить кредиты досрочно: средний срок жизни ипотечного кредита - семь лет», - объясняет директор управления розничного кредитования Сбербанка Наталья Алымова, в результате заемщик, который при покупке жилья оплатил лишь 20% от его стоимости, уже через 2-3 года снижает уровень задолженности менее чем до 70% от стоимости жилья. Вторая крупнейшая категория ипотечных заемщиков Сбербанка — клиенты со взносом от 50%, на них приходится почти каждый пятый кредит. «Чем большую долю стоимости квартиры заемщик оплатил из собственных средств, тем ответственнее он обслуживает долг», — признает Алымова, но сейчас качество ипотечного портфеля госбанк устраивает.
Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко напоминает, что именно из-за подобной мягкой политики банков по отношению к ипотечным заемщикам начался финансовый кризис в США в 2008 году. «Не думаю, что АИЖК в данном случае перестраховывается, так как подобные риски действительно существуют. Особенно актуальна эта проблема для депрессивных регионов и моногородов, где заемщик может взять ипотечный кредит с первоначальным взносом 10%, но если квартира за несколько лет в силу объективных причин резко подешевеет, вряд ли он сочтет нужным выплачивать долг банку», - пояснила она «Эксперт Online».
Эксперт, 28.08.2014
Игорь Калиновский
