Банки готовы к ужесточению андеррайтинга ипотечных заемщиков

Российские банки продолжают повышать процентные ставки по жилищным кредитам. А это означает, что ипотека подорожает и уже вряд ли вернется во времена, когда можно было получить кредит без первоначального взноса. Более того, ряд экспертов предупреждает, что рынок ипотеки ждет стагнация. При этом банки, всерьез озабоченные ростом просрочки по ипотечным кредитам, готовы к ужесточению андеррайтинга заемщиков и прочим непопулярным мерам.

Бег на месте

Такого роста спроса на ипотеку, какой был еще весной нынешнего года, уже не предвидится. Рынок недвижимости уже отыграл и рост курса доллара, и все негативные ожидания, и эффект отложенного спроса, поэтому в ближайшие месяцы в любом случае рынок ипотечного кредитования ждет стагнация на фоне роста ставок по кредитам.

"До конца года среднерыночные ставки по ипотечным программам, скорее всего, подрастут, – прогнозирует Игорь Жигунов, первый заместитель председателя правления Банка жилищного финансирования. – Это связано, прежде всего, с ростом стоимости ресурсов на рынке. Ставки по депозитам уже выросли за последние несколько месяцев в среднем на 1%".

Более того, по словам Олега Барановского, председателя правления Банка расчетов и сбережений, сейчас наблюдается серьезная тенденция к охлаждению рынка кредитования. "Причин несколько: во-первых, это ужесточение требований регулятора к созданию резервов по ссудам, во-вторых, труднопрогнозируемая ситуация в экономике вкупе с очень опасным трендом роста просрочки по кредитам населению, в том числе по ипотечным", – поясняет эксперт.

Опасная просрочка

Пока ситуация с просрочкой не выглядит пугающей. Скорее наоборот, картина довольно благостная. По итогам первого полугодия качество ипотечного портфеля находится на высоком уровне: общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа – около 95,3%. Доля ипотечной задолженности от 90 дней и более составила 2,06% от общего объема накопленной задолженности на балансах банков, что намного меньше, чем, например, в 2009 г. (5,19%).

"Однако такая стабильность во многом обеспечивается высокими темпами роста ипотечного портфеля, – предупреждают в АИЖК. – В абсолютном выражении проблемные кредиты (с просрочкой более 90 дней) выросли за 6 месяцев 2014 г. на 15% – до 62,2 млрд руб. В случае резкого замедления развития рынка можно ожидать ухудшения качества ипотечных портфелей банков, что мы уже наблюдаем в секторе необеспеченного кредитования". Как заметил Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра агентства, следует учитывать, что сейчас ипотечный рынок переживает бурный рост, а проблемы с обслуживанием ипотечного кредита могут проявляться не сразу.

Ослабление требований к заемщикам, начавшееся еще в 2013 г., уже отражается на структуре накопленного ипотечного портфеля, размер которого на текущий момент составляет уже около 3 трлн руб., говорят в АИЖК.

Михаил Гольдберг со ссылкой на данные Банка России подчеркивает, что с начала прошлого года отмечается существенное увеличение объема выдачи кредитов с первоначальным взносом в размере 10-20% от стоимости приобретаемого по ипотеке жилья. По данным ЦБ РФ, в ипотечном портфеле банков доля кредитов с первоначальным взносом менее 30% составляет почти половину, менее 20% вносят 34% заемщиков. В то время как количество ипотечных клиентов, вносящих "на входе" более 60%, значительно снизилось. "Это говорит об увеличении объемов выдачи ипотеки с повышенным кредитным риском", – констатирует аналитик. Как считают специалисты, в перспективе это может стать источником системных рисков.

Входной контроль

Похоже, в самих банках прекрасно понимают опасность слишком либерального отношения к потенциальным заемщикам и готовы затянуть гайки, чтобы получить на выходе ритмичность платежей при низком уровне рисков.

"Мы видим тенденцию ужесточения требований к заемщикам, как к юридическим, так и к физическим лицам. Банки не готовы жертвовать качеством кредитного портфеля в угоду темпам роста выдачи ипотечных кредитов", – отмечает Олег Барановский.

Игорь Жигунов также считает, что компенсировать повышение ставок какими-то поблажками заемщикам нет оснований. Ставки – это производная от рынка, а требования к качеству кредитов всегда должны быть максимально адекватными, говорит эксперт.

Но есть и другое мнение. По словам Алексея Успенского, заместителя председателя правления Русского ипотечного банка, смягчение требований к заемщикам в условиях увеличивающейся финансовой нагрузки возможно при внедрении адекватных инструментов снижения кредитного риска. И такие инструменты создаются.

"В банковском сообществе обсуждается возможность дифференциации ставки по ипотечному кредиту в зависимости от условий досрочного погашения кредита. Создается также механизм страховой защиты, при котором клиент с небольшим первоначальным взносом по ипотеке сможет рассчитывать на пониженную процентную ставку", – рассказывает А. Успенский.

Выхода нет?

Скорее всего, правы все участники дискуссии, но проблема российской ипотеки не в доле просрочки и не в росте процентных ставок, а в ее безальтернативности. Другого доступного механизма решения квартирного вопроса просто в России просто не существует.

По мнению Олега Барановского, потенциальные ипотечные заемщики уже готовы к росту ставок – это вряд ли изменит их планы, ведь такие решения, как покупка квартиры в кредит, принимаются осознанно и не за один месяц. Другое дело, что доходов может оказаться недостаточно для выбранной квартиры. "Но здесь люди скорее выберут более дешевый вариант, чем откажутся от планов взять ипотеку", – заключил эксперт.

РБК, 26.09.2014
 Антон Свешников