Пять причин не брать ипотеку

Российские банки до сих пор не научились относиться к заемщикам жилищных кредитов как к равноправным участникам сделки. Клиентов подозревают во всех смертных грехах и пытаются обсчитать.

Большинство россиян не могут улучшить жилищные условия без привлечения ипотечного кредита. Но имей наши сограждане возможность выбора, они ни за что заем бы не взяли.

Кот в мешке

Времена, когда большинство россиян откровенно боялись даже думать о получении ипотечного кредита, остались в прошлом. Но и сегодня многие нуждающиеся в улучшении жилищных условий соотечественники относятся к перспективе взять жилищный кредит без энтузиазма.

Зачастую в подобном отношении виноваты кредитные организации, дающие немало поводов к недоверию со стороны потенциальных заемщиков. Так, во многих банках отделы взаимодействия с физическими лицами продолжают вести себя с клиентами как с простофилями. Продажи выстраиваются так, чтобы конкретные условия кредитования заемщик узнал как можно позже. Чтобы не было времени здраво взвесить и обдумать предложение.

Приведем простой пример. Трудно найти потенциального заемщика, который не хотел бы заранее познакомиться с ипотечным договором. Мало ли в документ мелким шрифтом будут вписаны условия, его не устраивающие. И, казалось бы, банкам, если они хотят играть с клиентом в открытую, делать тайну из содержания договора нет смысла. Однако БН не смог обнаружить типовой договор ни на одном из банковских сайтов.

А при звонках в колл-центры ведущих игроков ипотечного рынка (Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк) согласились по электронной почте выслать «болванку» договора только в Газпромбанке. В двух других банках заявили, что сначала потенциальный заемщик должен пообщаться с менеджером.

Другой пример безразличия к интересам клиента: почти все банки установили на своих сайтах ипотечные калькуляторы, но далеко не всякий калькулятор показывает размер общей переплаты. В ряде случаев посетителю сайта доступен лишь размер ежемесячных платежей. Вероятно, в кредитных организациях считают, что заемщику не следует знать, в какую сумму ему в итоге кредит обойдется.

Проще говоря, кредиторы зачастую до сих пор стараются продавать «кота в мешке». Между тем финансовая грамотность россиян постепенно растет. И подобные уловки не остаются незамеченными.

Темное прошлое

Банк не обязан объяснять клиенту, почему отказывает в выдаче ипотечного кредита. И в большинстве случаев получивший отказ потенциальный заемщик внятного ответа, за что с ним так обошлись, не получает.

В то же время банки всеми правдами и неправдами стараются навязать своим клиентам кредитки. «Все чаще случается так, что клиент приходит оформлять ипотечный кредит, не помня, что когда-то банк вручил ему кредитную карту», – рассказывает руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака» Оксана Викулова. Однако при оценке платежеспособности будущего ипотечного заемщика лимит по кредитке учитывается. Даже если заемщик этой картой ни разу не воспользовался. То есть причиной отказа вполне может служить навязанная самим банком кредитка.

Также все чаще встречаются случаи, когда забытый копеечный долг по потребкредиту, благодаря пене, многократно вырастает. И обычно банк не торопится напомнить заемщику о долге, ожидая, пока набежит солидная сумма.

«Не так давно у меня был клиент с плохой кредитной историей, – делится руководитель ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar Сергей Гребенюк. – Он не знал о том, что на нем «висит» незначительный долг по кредиту и что просрочка копится уже около трех лет. Большинство банков по вполне объективной причине отказывали этому клиенту в получении ипотеки».

Возможен и следующий вариант. Некое лицо давно погасило заем, но сотрудник кредитной организации по халатности не отразил это в соответствующих документах. И в бюро кредитных историй долг продолжает числиться.

То есть в отказе заемщикам часто сами кредиторы и виноваты.

Индивидуальный подвох

Даже если у клиента безупречная кредитная история, банк к нему относится с демонстративной подозрительностью.

Конечно, у нескольких банков за последние два года в продуктовых линейках появились программы выдачи кредита по одному-двум документам. Но в таких случаях обычно банк требует крупный первый взнос – от 35%. В то же время большинство игроков кредитного рынка продолжают заставлять будущих заемщиков собирать бесчисленные справки. А если кредит выдается нескольким созаемщикам, одинаковый пакет справок должен собрать каждый из них.

До сих пор каждый третий банк по определенным продуктам настаивает, чтобы у заемщика был поручитель. То есть лицо, которое вернет банку долг, если клиент окажется жуликом и сбежит.

С особым недоверием банк относится и к возможным заемщикам старше 45 лет. Здесь роль поручителя перекладывается на страховую компанию. А та в свою очередь не упускает возможности обслужить гражданина «второй молодости» по повышенному тарифу.

Кстати, из-за своей подозрительности банкиры также не упускают возможности извлечь выгоду. Справка 2НДФЛ давно превратилась в анахронизм. Тем не менее ряд кредиторов, если заемщик такую справку предоставить не может, назначают ему более высокую процентную ставку по кредиту.

Не по карману

Главная же претензия россиян к ипотечным банкам давно известна. Ипотека в России чрезмерно дорога.

Напомним: в рамках прошедшего в Петербурге Всероссийского жилищного конгресса иностранные гости рассказали об ипотечных рынках в их странах.

Как, например, сообщил региональный президент FIABCI Антонио Компаньоли, в Италии ставки по ипотечному кредитованию физических лиц составляют 5-5,5%. Кстати, на таком уровне процентные ставки держатся уже около пяти лет.

Представитель агентства 107 Promenade (Ницца) Иоганнес Игитян отметил, что во Франции процентная ставка начинается с 3%. По информации редактора рижского журнала «Квадратный метр» Романа Голубева, в Латвии средняя ставка составляет 3,4%, в Эстонии – 2,5%, в Литве – 3%.

Между тем, по оценкам АИЖК, на конец октября в России средневзвешенная ставка равнялась 12,3%. Таким образом, поставленная в апреле этого года премьер-министром Дмитрием Медведевым задача снизить ставки до 9-10% годовых в 2013 году осталась не решенной. Теперь взять снижение ставок под личный контроль обещает глава Центробанка Эльвира Набиуллина.

Впрочем, когда это произойдет, неизвестно. И прогнозы на нынешний год лишены оптимизма. «По моему мнению, незначительное снижение ставок в 2014 году будет происходить только за счет социальных продуктов, таких как «Молодые учителя», «Молодые ученые» и др., – полагает генеральный директор «Балтийской ипотечной корпорации» Галина Афанасенко.

Иначе говоря, об ипотеке «инфляция + 2%» нашим согражданам остается только мечтать.

Кредитное неравенство

Наконец, есть еще один момент, прямо на число ипотечных сделок не влияющий, но сказывающийся на отношении россиян к банкирам.

Напомним, что сегодня средняя ставка по годовым вкладам в рублях близка к 8,4%. И с начала года доходность рублевых депозитов в большинстве банков снизилась на 1-3 процентных пункта.

При этом, согласно выкладкам аналитиков «Финэкспертизы», с учетом инфляции и накладных расходов депозиты в рублях по итогам нынешнего года принесут вкладчикам доход всего в 2,5-3%. Вклады в долларах и евро, паи в инвестфондах, акции и обезличенные металлические счета (ОМС) вообще окажутся убыточны. В частности с января по ноябрь владельцы ОМС в серебре потеряли 35,5%, в золоте – 26,2%.

Создается впечатление, что государство умышленно лишает граждан одного за другим инструментов инвестирования. Цель – заставить россиян вкладываться именно в рынок недвижимости.

Между тем доходность от вложений в недвижимость для частного лица тоже оставляет желать лучшего. И этот вид инвестиций гораздо более рискован, чем та же ипотека для банков. Например, при нарастании кризисных явлений в экономике страны ипотечный должник никуда не денется. Частный же инвестор лишен возможности оперативно «вынуть» деньги, даже если узнает, что застройщик намерен бросить стройку незавершенной.

Да и в целом ситуация с процентными ставками выглядит несправедливо. Почему когда заемщик берет у банка в долг на приобретение жилья, проценты составляют 12-12,5% годовых, а когда банк берет в долг у физического лица, по вкладу в лучшем случае предлагается 10%? При этом, как показывают последние события, стороны рискуют одинаково: заемщик может оказаться не в состоянии выполнять свои обязательства, но и банк по решению Центробанка может остаться без лицензии.

Кто-то возразит, дескать, банки на разнице процентов и «живут», торговать деньгами – их предназначенье. Но частный инвестор для того и делал накопления, чтобы далее деньги «работали» вместо него. Он тоже далее намерен жить на доходы от торговли деньгами.

bn.ru, 27.01.2014
Автор Игорь Чубаха