Власти предалагают отработать механизмы гарантии ипотечных сделок с индивидуальными строениями
Федеральные власти заявляют о перспективности малоэтажного строительства и предлагают подумать о создании более совершенных механизмов кредитования этого сегмента рынка недвижимости. Застройщики, выбравшие малоэтажку, уверены в ее ликвидности, однако банки осторожничают и ждут оценки формата со стороны населения.
"В России стоит более активно стимулировать развитие ипотечного кредитования на приобретение малоэтажного жилья", - заявил Михаил Мень, министр строительства и ЖКХ, выступая на Третьем российском инвестиционно-строительном форуме.
Министр привел следующую статистику: в 2012г. в России было введено в эксплуатацию 64 млн кв. м, а в 2013-м - уже 69 млн. Около половины построенного жилья приходится именно на малоэтажную недвижимость.
Мало этажей - меньше ипотеки
При этом доля ипотеки на стандартное многоэтажное жилье постоянно растет, а в сегменте малоэтажки составляет лишь небольшую долю от объема сделок купли-продажи.
По данным Росреестра, каждое четвертое право собственности на жилье (24%) было зарегистрировано с отметкой о наличии ипотеки. Квартиры в новостройках по ипотеке приобрели в прошлом году 70% покупателей. А вот что касается малоэтажного жилья, то здесь с помощью заемных средств приобретается не более 15% недвижимости.
По словам Михаила Меня, пока банки с большой осторожностью идут на такие сделки. Ведь коттедж или таунхаус, особенно в Москве и Подмосковье, стоит дороже стандартной квартиры - в среднем 15-20 млн руб., а риски долгостроя довольно велики.
Министр предложил найти и отработать механизмы гарантии ипотечных сделок с индивидуальными строениями.
Все ближе к земле
Малоэтажное строительство - новое многообещающее направление на рынке недвижимости Подмосковья и Новой Москвы. Преимущества малоэтажки: большая комфортность за счет низкой плотности застройки, более короткие сроки строительства и сравнительно низкая цена по сравнению с таунхаусами и коттеджами.
Начало активного освоения малых форм в массовом строительстве пришлось на посткризисный период. Именно тогда к этому формату обратились в том числе и крупные застройщики, предложившие рынку масштабные проекты малоэтажной застройки. За пятилетний период количество малоэтажных проектов Подмосковья выросло в 6,5 раз, а объем предложения увеличился в 10 раз.
По данным Blackwood, в феврале 2014г. объем предложения квартир в малоэтажных жилых комплексах составил порядка 8 тыс. 360 квартир (15% от общего количества квартир в предложении) в 373 домах (34% от общего количества новостроек в предложении). Всего на сегодняшний день в Подмосковье насчитывается порядка 60 малоэтажных проектов.
"При этом подавляющее большинство предложений составляют одно- и двухкомнатные квартиры в комплексах эконом- и комфорткласса, в совокупности занимающие 88% рынка. Следует также отметить, что в ряде жилых комплексов проектом предусмотрены только одно- и двухкомнатные квартиры", - отмечают эксперты.
Что касается цен на малоэтажку, то, по информации Blackwood, в среднем они на 14% ниже, чем в традиционной застройке. Средний бюджет покупки квартиры в таких жилых комплексах не превышает 4 млн руб.
Метры в долг
По словам Натальи Картавцевой, заместителя генерального директора ОПИН, ипотека зачастую является единственным способом решить жилищный вопрос. Поэтому доля ипотеки в малоэтажных проектах эконом- и комфорткласса в Московской области уже приближается к 50% и будет расти. Не зря застройщики активно расширяют партнерскую линейку с ведущими российскими банками.
"Для клиента выбор банков - это не только дополнительная гарантия надежности объекта, но и возможность выбрать наиболее подходящие условия. Одному клиенту важен первоначальный взнос, другому - срок кредитования. Банки, в свою очередь, охотно разрабатывают специальные программы для застройщиков-партнеров. Причем особых отличий в наполнении этих программ нет. Они одинаковы как для многоэтажного жилья, так и для малоэтажки", - объясняет Наталья Картавцева.
Впрочем, оптимизм Натальи Картавцевой разделяют далеко не все эксперты. По словам Романа Строилова, руководителя отдела ипотеки и спецпрограмм Tekta Group, банки очень осторожно относятся к малоэтажке. Им непонятен не только формат, но и мотивация клиентов, покупающих в кредит квартиры в малоэтажных ЖК. Впрочем, процесс идет, и банки все-таки аккредитуют подобные проекты, если они реализуются в рамках 214-ФЗ.
"У малоэтажки свои, довольно специфические риски. Несмотря на то, что в этом сегменте достаточно девелоперов с именем, на этот рынок довольно часто приходят, скажем так, небрендированные застройщики с короткой историей, которые пытаются сделать себе имя. Еще один риск - ликвидность объекта, мне, например, непонятно насколько будет востребована малоэтажка у основной массы наших клиентов", - говорит Алексей Успенский, заместитель председателя правления Русского ипотечного банка.
На перспективу
По словам Романа Строилова, со временем население оценит плюсы малоэтажной застройки, и, возможно, этот формат станет более популярным, но в ближайшие пять-семь лет он точно останется нишевым продуктом.
"У малоэтажных жилых комплексов более короткие сроки строительства по сравнению с многоэтажными проектами. Банк в этом случае быстрее получает в залог уже готовую недвижимость, то есть нивелирует свои риски", - уверена Наталья Картавцева из ОПИН.
РБК, 09.04.2014
Антон Свешников
